2026上海中通大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026上海中通大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走出了一轮“量涨价跌”的行情。
需求端反弹的力度不小。世邦魏理仕的数据显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。从行业结构来看，金融业以16%的占比位居需求首位，基金公司需求显著回暖，私募、量化及对冲基金等细分领域扩张积极。
但供应端也没闲着。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年上海办公室市场空置率同比上升了2.1个百分点至24.5%。租金方面，市场报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。说白了就是“以价换量”还是主流。
不过，二季度新增供应显著收窄，受供应收缩、需求持续释放双重利好带动，全市甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点至22.5%。截至二季度末，市场存量合计为1806万平方米。
二、中通大厦是个什么样的地方
中通大厦在杨浦区黄兴路1号，原名为太威纵横大厦，是由上海中通置业（集团）有限公司开发的商住两用综合体。项目2003年竣工，总建筑面积44000平方米，地上26层、地下3层。
这栋楼有个很实在的优势——离地铁12号线宁国路站大约90到138米，走路两分钟的事。周边还有8号线黄兴路站、18号线江浦公园站等多条轨交。自己开车的话，靠近宁国路高架，车行比较方便。
大厦1到5层是11000平方米的商铺，6到8层设有3000平方米的办公区域。9层以上规划为商住两用空间。标准层高3.5米，净高2.5米。得房率75%，配了5部客梯和1部货梯。外立面用的是分体空调系统，支持24小时独立控制。物业公司是上海诚淳物业公司，物业费15元/平方米/月。车位一共200个（地下100个、地上100个），月租金800元。网络方面电信、联通、长城、铁通、移动都能用。
入驻企业方面，已知的有上海邮政（黄兴路邮政所）、上海汉飞建材有限公司、上海金杰旺会计代理有限公司、上海益东电器有限公司、上海鑫鸣船务服务有限公司等。整体来说租户结构以商贸、建材、会计代理和电器类企业为主。
值得一提的是，2023年下半年中通大厦启动了综合改造工程，涉及燃气管道外移、电梯更新及外立面改造。开发商还拟建2700平方米的绿化园林景观。
三、租金到底什么水平
中通大厦的租金区间跨度不小，整体比较亲民。
从2026年的在租房源来看，日租金大致在1.47元到5元每平方米这个区间。具体来说：有134平方米的房源报价1.47元/平·天；76平方米的房源报价1.97元/平·天；96平方米的房源报价2.2元/平·天；500平方米的简装房源报价3元/平·天；182平方米的房源报价3.2元/平·天；103平方米的精装房源报价2.9元/平·天。800平方米的房源报价2.1元/平·天。综合来看，多数房源集中在2到3.5元/平·天的区间。
物业费15元/平方米/月。车位月租金800元。部分房源支持押一付三、可注册公司、免租期面议。
这个价格在杨浦区黄兴路-东外滩板块算什么水平？杨浦区2026年写字楼日租金均价约3.11元/平方米/日。对比同区域其他项目——光大信成大厦约2.65元/平·天、国科大厦约1.5到2.5元/平·天、郡江国际大厦约1.8到3.5元/平·天。中通大厦以1.47到5元的区间，整体上属于板块内的中低端到中端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显的价格优势。简单说就是——用相当实惠的价格，能拿到一个内环内、地铁口、有独立空调、有成熟商业配套的办公空间。
面积选择也相当灵活，从76平方米到800多平方米都有供应。小公司租个小面积够用，中型企业也能找到合适的空间。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融业以16%的占比位居需求首位。中通大厦的现有租户以商贸、建材、会计代理和电器类为主，跟这个大趋势有一定差距，但也意味着不同类型的企业在这里都有机会。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
商贸和建材类企业。 上海汉飞建材等建材类公司已经在楼里了。做建筑材料、装修材料、五金机电的贸易公司来这边，能找到同行。
会计代理和专业服务类机构。 上海金杰旺会计代理等专业服务公司已经入驻了。做财税代理、工商注册、法律咨询的公司来这边，能找到同行。
电器和科技类企业。 上海益东电器等电器类公司已经在楼里了。做电器设备、电子元器件、智能硬件的公司来这边，能找到同行。
有成本控制需求但又要地段的中小企业和初创团队。 1.47元/平·天起的价格在杨浦区内环是相当有竞争力的。而且中通大厦是内环内、地铁12号线宁国路站步行2分钟、有24小时独立空调、得房率75%。对于预算有限但又需要核心地段、地铁便利度的中小企业和初创团队来说，中通大厦的性价比相当突出。6到8层的办公区域共3000平方米，适合不同规模的企业灵活入驻。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。中通大厦有小业主和大业主等多种房源类型，不同类型的房东议价空间不一样，可以多对比几家。免租期可以面议。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般可以跟业主协商。
关于空调。 中通大厦用的是分体空调，支持24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费15元/平方米/月。在内环内的写字楼里算中等水平。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗。
关于车位。 车位一共200个（地下100个、地上100个），月租金800元。数量不算特别多，如果公司员工开车通勤的比例比较高，可能需要提前确认一下车位够不够用。
关于商住两用属性。 中通大厦是商住两用综合体，1到5层是商铺，6到8层是办公区域，9层以上是商住两用。如果企业需要24小时办公或者有特殊的使用需求，商住两用的属性可能是个优势。但如果对纯粹的办公环境有较高要求，可能需要确认一下同一栋楼里居住和办公混杂的情况。
关于改造进度。 2023年下半年中通大厦启动了综合改造工程，涉及燃气管道外移、电梯更新及外立面改造。看房的时候可以了解一下改造的进度和完工时间，避免入住后还有施工影响。
关于时机。 戴德梁行预测2026年下半年全市甲级写字楼新增供应总量约52万平方米。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位能不能保证？中通大厦2003年竣工，楼龄相对较老，但2023年启动了综合改造。看房的时候可以重点关注一下电梯更新进度、公共区域的维护情况、外立面改造的完成度这些细节。不同楼层的采光和视野可能不一样，建议多看几层对比一下。6到8层是办公区域，9层以上是商住两用，如果纯粹办公的话，6到8层会更合适。
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