2026深圳众里创新社区·宝体办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
众里创新社区·宝体项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、众里创新社区·宝体写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 众里创新社区·宝体管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 众里创新社区·宝体租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 众里创新社区·宝体招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳众里创新社区·宝体办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、项目基本情况
众里创新社区·宝体位于深圳市宝安中心区新安六路31号（御景湾商务楼），地处国家自主创新示范区核心区。项目由众里JOININ孵化器运营，于2015年正式启动，是全国首个由传统商场改造而成的孵化载体。
项目总面积逾13000平方米，共4层开阔空间，可容纳办公位逾2000个。二楼为联合办公空间，适合20人以内的小微企业；三至四楼为独立办公区，面积在80至600平方米不等。层高4.9米，物业费仅6元/平方米/月。车位20个，目前月租金免费。空调为独立分体空调，24小时独立控制，按电费计量。网络支持全部主流运营商。
交通方面，步行至地铁1号线宝体站C出口约600米，至地铁11号线宝安站D出口约800米。周边320路、613路、707路等多条公交线路覆盖。与大仟里核心商圈仅隔900米，距前海壹方城核心商圈不到2公里。
项目聚焦互联网+、物联网、智能硬件和文化创意产业，入驻率高达95%，其中港澳台及海外团队占30%。已荣获国家级科技企业孵化器、国家级众创空间、国家小型微型企业创业创新示范基地、广东省创业孵化示范基地等十余项国家、省、市、区各级政府资质认定。
二、2026年上半年深圳写字楼市场整体走势
先看大盘。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个数字回到了十年前的水平——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米/月。2018年深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从高点到现在，跌幅接近一半。
不过租金下跌的同时，需求端在回暖。2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量同比显著增长。全市空置率连续三个季度环比回落。截至二季度末，仲量联行统计的甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点。戴德梁行监测的整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。
租金方面，虽仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅显著收窄至1%，实现连续两个季度改善。市场正从深度调整进入更理性的修复阶段。
驱动需求回暖的主力是硬科技和新经济行业。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的行业，合计租赁面积约占总成交近三成。TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源。超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”——企业以相同甚至更低的租金成本，搬进品质更高的写字楼。深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。
各片区之间的租金差距正在快速收窄。十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。
三、众里创新社区·宝体的租金与房源情况
回到众里创新社区·宝体本身。目前项目的租金模式以工位租赁和独立办公室为主，价格区间较灵活。
联合办公工位方面，单人租金680元/月起。10至100平方米的办公室，单人租金1000元至3000元/月不等。租金包含前台服务、物业管理费、家具、水电、茶水、保洁、网络等费用。共享会议室每天可免费使用，需提前预约，时长不超过两小时。
独立办公空间方面，面积在80至600平方米不等。有平台显示450平方米房源月租金2.27万元，折合50.41元/平方米/月。168平方米复式精装办公室也有在租。周边1公里范围内相似户型均价为75至102.73元/平方米/月。
项目支持企业注册，最短租期3个月起。付款方式押二付三。项目已获多项国家级资质认定，入驻企业满足条件可享受多重政策补贴。人社局补贴（初创补贴、租金补贴、社保补贴）全年合计32080元；科创局补贴全年租金的50%，每年最高5万元至10万元以上。符合自主创业资格的创业者还可申请最高60万元三年贴息贷款。
与全市甲级写字楼平均144.2元/平方米/月相比，众里创新社区·宝体的工位模式和孵化器定位决定了其价格体系与传统写字楼有较大差异。对于初创团队和小微企业来说，680元/人月的全包价格具有明显竞争力。加上政策补贴后，实际成本可进一步降低。物业费仅6元/平方米/月，也处于极低水平。
四、需求端的变化趋势
2026年深圳写字楼市场的需求端有几个明显变化：
第一，初创企业和科技团队是主力租户。 AI相关企业的租赁热度延续，智能硬件受端侧AI和具身智能商业化提速驱动，进入产品迭代与产能扩张周期。众里创新社区·宝体聚焦互联网+、物联网、智能硬件和文化创意产业。项目本身是国家级科技企业孵化器和国家级众创空间，对初创团队和科技型小微企业有天然吸引力。已入驻的百晓网（跨境电商物流头部媒体）、瑞君科技（环保新材料研发）等企业，就是典型的科技型初创企业成长案例。
第二，企业更看重性价比和灵活性。 深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业。企业不再单纯追求面积扩张，而是更加注重成本控制和空间灵活性。众里创新社区·宝体提供的工位租赁（680元/人月）、短期租约（3个月起）、费用全包模式，正好契合了初创企业和中小团队对“低成本、高灵活性”的需求。
第三，政策补贴成为重要吸引力。 众里创新社区·宝体已获国家级科技企业孵化器等十余项资质认定。入驻企业可享受人社局补贴（初创补贴、租金补贴、社保补贴）全年合计32080元，科创局补贴全年租金的50%。对于初创企业来说，这些补贴可以直接降低运营成本。众里还设有专职服务团队，为入驻团队提供政策规划和辅导。
第四，地铁沿线与社区化配套的双重优势。 众里创新社区·宝体步行至地铁1号线宝体站约600米，至11号线宝安站约800米。一楼设有智能公寓和多房型餐厅。社区内配备共享会议室、路演厅、茶水间、电话间等。定期开展社群活动，搭建互惠共赢的交流平台。这种“办公+居住+生活+社群”的一体化模式，对初创团队和年轻创业者具有较强吸引力。
五、入驻建议
基于以上分析，对计划2026年入驻众里创新社区·宝体的企业和团队，有几点建议供参考：
关于租金谈判。 众里创新社区·宝体以工位和独立办公室为主，价格体系相对透明。680元/人月的工位价格在全包模式下具有一定竞争力。建议有明确办公人数需求的团队，可以先从工位模式入手，控制初期成本。独立办公室（80至600平方米）的单价在50元/平方米/月左右，相比周边1公里范围内75至102.73元/平方米/月的均价，具有明显优势。对于符合条件的初创企业，务必要了解并申请人社局和科创局的各项补贴，全年合计最高可超4万元。
关于区位选择。 众里创新社区·宝体的优势在于：一是地处宝安中心区核心位置，双地铁覆盖；二是租金性价比高，工位680元/人月全包，独立办公室约50元/平方米/月；三是国家级孵化器资质，可享受多重政策补贴和产业服务；四是社区配套完善，公寓、餐厅、会议室、路演厅一应俱全；五是入驻门槛低，3个月起租，适合初创团队灵活试错。不足在于项目由商场改造而成，建筑形态与传统写字楼不同；车位仅20个，自驾通勤需提前规划。企业可根据自身对成本控制、政策支持和办公灵活性的权衡做出选择。
关于办公空间配置。 项目共4层，二楼联合办公空间适合20人以内的小微企业；三至四楼独立办公区80至600平方米，可满足企业不同发展阶段的空间需求。层高4.9米，空间感较好。24小时独立空调，对有加班需求的团队比较友好。精装修带办公家私，可拎包入驻。项目支持企业注册，可办理相关手续。配套的智能公寓可解决员工住宿问题。
关于政策支持。 众里创新社区·宝体已获国家级科技企业孵化器等十余项资质认定。符合条件的入驻企业可享受人社局补贴（初创补贴、租金补贴、社保补贴）全年合计32080元，科创局补贴全年租金的50%。符合自主创业资格的创业者还可申请最高60万元三年贴息贷款。众里设有专职服务团队，提供政策规划和辅导。有相关资质或符合产业方向的企业，可以进一步了解具体的补贴申报条件。
关于时机把握。 2026年上半年市场已出现结构性回暖信号，空置率连续回落，租金跌幅收窄。但上半年全市仍有约24万平方米的新增供应入市，供应压力仍在，短期内租金大幅反弹的可能性不大。有明确办公需求的初创团队和企业，可以把握当前租金窗口期。对于希望在宝安中心区设立办公点、追求高性价比和政策支持的初创企业来说，当前的价格和政策环境是一个值得认真考虑的入场时机。
六、需要注意的几个问题
关于众里创新社区·宝体，有几个信息点需要提醒：不同平台显示的项目参数存在差异——竣工时间有2004年和2015年等不同说法；总楼层有4层、5层等不同说法；车位有20个的说法。建议企业在实际考察时以现场公示和租赁合同约定为准。
另外，众里创新社区·宝体的具体地址为宝安区新安六路31号御景湾商务楼。项目与众里创新社区·洪浪北、众里创新社区·兴东等同属众里JOININ孵化器品牌旗下，但为不同项目，企业在搜索信息和实地考察时注意区分。
众里创新社区·宝体项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、众里创新社区·宝体写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 众里创新社区·宝体管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 众里创新社区·宝体租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 众里创新社区·宝体招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
