2026上海北美广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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北美广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海北美广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大环境：上海写字楼市场今年到底怎么样
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份让人有点意外的成绩单。
需求端确实回暖了。世邦魏理仕的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达到31.6万平方米，同比增长83%。戴德梁行的数据也印证了这一点——上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。简单说就是，租办公室的企业变多了，而且比去年多不少。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。说白了就是“以价换量”还是主流。
不过租金下降的幅度在收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。TMT行业二季度租赁占比达到30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租。专业服务业占比20%，律所、咨询是租赁主力。
二、北美广场是个什么样的地方
北美广场在杨浦区昆明路518号，地处北外滩CBD核心板块。2010年9月竣工，由上海汤米房地产开发有限公司投资建造。项目由3栋5A甲级智能写字楼组成，总建筑面积约7.27万平方米。
这个位置有个很实在的优势——离地铁4号线和12号线交汇的大连路站大约240米，走路两三分钟的事。周边还有内环高架、杨浦大桥、大连路隧道、新建路隧道、公平路隧道和10多条公交线路。对于每天通勤的上班族来说，这个便利度是实打实的。
大厦地上25层，标准层面积1360平方米，层高4.1米，大堂挑高14米。建筑采用双层LOW-E中空保温玻璃幕墙。物业公司是仲量联行测量师事务所。车位一共422个，其中地下400个、地上22个。
硬件配置上，北美广场用的是大金VRV独立空调系统，支持24小时独立控制。电梯配了6部客梯和1部货梯。网络方面电信、联通、移动全都能用。
值得一提的是，北美广场的B栋被知名上市公司收购，C楼被德国大陆公司收购并作为中国总部，与南面同为世界500强的德国西门子中心相互辉映。安莉芳集团也购入了B座作为总部。
入驻企业方面，楼内以跨国企业及总部机构为主，包括中远物流、百度、日本大和运输、菲利普莫里斯国际等。本土企业有上海科幻经济（计算机/互联网）、诺豪机电、维沃化工等。此外康迪泰克投资（上海）有限公司在A座17楼，上海商展国际货运代理有限公司在A座815室。整体来说租户结构以跨国企业、物流、科技和贸易类为主。
三、租金到底什么水平
北美广场的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2.8元到6.5元/平方米之间。具体拆开看：有150平的房源报价2.8元起，140平的房源报价4.5到6.5元/平·天，150平的房源报价3元/平·天。154平的房源报价3.5元/平·天。低区小户型可以低到3.2元，高区精装江景房源能到7元。综合来看，多数房源集中在3.5到5.5元/平·天的区间。有数据显示6月份北美广场的平均租金为5.26元/㎡·天。
联合办公的话，共享工位大约1200到1800元/人/月。
物业费22元/平·月。车位月租金1000元左右。付款方式一般是押二付二或押三付二，起租2年起。
这个价格在杨浦区大连路板块算什么水平？周边有宝地广场、光大安石中心、万硕大厦等优质办公楼。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，北美广场有明显的价格优势。比起北外滩一些新兴项目4到5.5元的水平，北美广场属于中上定位。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个有5A甲级配置、有仲量联行物业管理、有双轨交的写字楼。
面积选择也比较灵活，从50平方米到2000平方米都能租，主力户型100到800平方米。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至整栋也行。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。北美广场的现有租户以跨国企业、物流、科技和贸易类为主，跟这个大趋势是吻合的。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
跨国公司和外资企业。 德国大陆集团、西门子就在旁边，北美广场本身也有菲利普莫里斯、日本大和运输这样的跨国企业入驻。对于需要靠近北外滩、形象要求高的外资企业来说，这里的产业氛围是现成的。
物流和贸易类企业。 中远物流、日本大和运输这些物流巨头都在这里。做国际货运、供应链管理的公司来这边，上下游配套和行业资源是现成的。
TMT和科技类公司。 百度已经入驻了，周边的科技氛围已经形成了。做互联网、软件开发的公司来这边，产业基础是有的。
有形象需求的中大型企业。 北美广场是5A甲级写字楼，有14米挑高的大堂，仲量联行物业管理，对面就是西门子和德国大陆总部。对于需要一定商务形象、但又不愿花太多钱的企业来说，性价比比较高。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示“价格看中好商量”，“商务条件均可放宽”，说明谈价的余地是有的。
关于免租期。 有房源信息显示可以送免租期。装修期长的企业可以在这方面多争取一些，一般几十天的免租期是能谈下来的。
关于空调。 北美广场用的是大金VRV独立空调，支持24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费22元/平·月，这个费用不算高也不算低。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗。不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调是独立控制还是统一供？车位够不够用？项目有3栋楼，不同楼栋的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
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