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1. 产业驱动：聚焦数字科技、生命健康等前沿产业，吸引创新企业与人才。
2. 交通枢纽：毗邻杭州西站，高铁、地铁（机场快线）多维联通，高效衔接长三角。
3. 生态宜居：规划绿廊水系与公共服务配套，打造“未来社区”样板。
4. 发展潜力：作为城西科创大走廊关键节点，正加速建设，未来价值凸显。
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项目概况与区位特征
杭州西港新界位于杭州市西湖区核心发展带，具体坐落于紫金港科技城板块内。项目总建筑面积约15万平方米，由多栋现代化办公楼及配套商业组成。项目于2022年竣工并陆续投入使用，目前处于稳定运营阶段。
从交通可达性来看，西港新界距离地铁2号线三坝站约800米，步行时间在10分钟左右。项目周边环绕紫金港路、余杭塘路等城市主干道，驾车前往杭州西站约20分钟，前往杭州东站约35分钟，交通网络较为完善。对于在城西科技企业工作的员工而言，通勤便利度处于中等偏上水平。
建筑设计与空间配置
西港新界采用现代简约建筑风格，外立面以玻璃幕墙为主，整体视觉效果通透。标准层面积在1200-1800平方米之间，层高3.2米，柱距8.4米，空间使用灵活性较高。项目提供毛坯和精装两种交付标准，精装标准包括吊顶、基础照明和空调系统。
办公空间设计考虑了中小型科技企业的实际需求。开放式办公区与独立办公室的比例约为7:3，符合当前团队协作型工作模式。项目还配备了不同规模的会议室，从4人洽谈室到50人多功能厅均有覆盖，满足日常会议和客户接待需求。
配套设施与服务分析
项目商业配套集中在裙楼部分，目前已有便利店、简餐店、咖啡厅等基本业态入驻。午餐时段，周边步行5分钟范围内有多个餐饮集中区，提供人均30-50元的用餐选择。对于需要商务宴请的团队，距离项目1.5公里内有多个中高档餐厅。
物业服务由国内知名物业公司提供，基础服务包括24小时安保、公共区域保洁、设备维护等。物业费标准为每月每平方米12-15元，属于该区域市场平均水平。值得关注的是，项目提供了共享会议室按小时租赁服务，对于会议室使用频率不高的初创团队具有实际价值。
租赁市场表现与价格区间
根据2023年第四季度市场数据，西港新界办公空间平均租金为每天每平方米2.8-3.5元。具体价格因楼层、朝向和装修状况有所差异。朝南中高楼层视野较好的单元，价格接近区间上限；朝北低楼层单元则更接近下限。
最小租赁单元为80平方米，适合5-8人团队。150-300平方米的中型空间目前存量较多，可选择范围较大。租赁合同通常为2-3年，押金标准为三个月租金。免租期根据租赁面积和租期长短协商确定，一般为15-45天。
周边产业环境与租户构成
西港新界所在的紫金港科技城板块，已形成以数字经济、人工智能、生物医药为主的产业集群。阿里巴巴云谷园区、浙大紫金港校区、西湖大学等创新资源均在3公里范围内。这种区位特点使项目对科技型中小企业、研发团队和高校衍生企业具有较强吸引力。
现有租户中，信息技术类企业占比约40%，专业服务机构（法律、咨询、设计）占比约25%，生物科技类企业占比约15%，其余为各类初创企业和分支机构。租户流动性处于合理水平，平均租期2.8年，显示项目具有一定的租户粘性。
竞品比较与差异化特征
在同一板块内，西港新界的主要竞品包括EFC欧美金融城、紫金众创小镇和浙大森林。与这些项目相比，西港新界的优势体现在三个方面：一是租金价格更具竞争力，比EFC低约15-20%；二是中小户型供应充足，适合50人以下团队；三是周边道路交通压力相对较小，高峰时段进出更为顺畅。
不足之处在于商业配套成熟度仍需时间培育，目前无法与EFC等成熟项目相比。此外，项目距离地铁站并非最近，在雨天或夏季高温时，步行体验可能受到影响。
潜在租户考量要点
对于考虑租赁西港新界的企业，建议从以下几个维度进行评估：首先是团队规模与空间匹配度，项目更适合20-100人的成长型企业；其次是通勤便利性，需实地测试员工主要居住区到项目的通勤时间；第三是扩展需求，项目内部调整空间的灵活性较高，但跨楼层扩展可能受限于即时存量。
从实际使用反馈来看，租户对采光条件、空调系统稳定性和电梯等待时间评价较为积极。部分租户建议加强非机动车停放管理，并希望引入更多元化的餐饮选择。
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