2026广州越秀新都会大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越秀新都会大厦项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越秀新都会大厦统一热线（三端直连）
✅ 越秀新都会大厦管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越秀新都会大厦租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 越秀新都会大厦招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州越秀新都会大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼
越秀新都会大厦在越秀区中山六路232-258号，中山六路跟人民北路交界的地方。地铁1号线西门口站走过去大概76到88米，B1层直接通地铁站出口。周边200米内有4个公交站点，2路、4路、31路等18条公交线路经过。联结北京路、上下九、中山五路、交易会四大商圈。
大厦由广州捷雅城房地产开发有限公司开发，2006年12月竣工。总建筑面积74841平方米，也有说法是86500平方米。地上23层、地下3层。占地面积8107平方米，容积率约9，绿化率30%。
地下2-3层是停车场，110个停车位。负1层到5层是商业裙楼，入驻了卡朋西餐、渤海银行等。7到23层是甲级写字楼，层高3米。采用分体空调系统，24小时独立控制。得房率约68%到70%。电梯共9部日立电梯，7部客梯加2部货梯。管理费13块钱一平米每月。停车月保1200块钱，临保8块钱一小时。
大厦2008年被越秀房地产投资信托基金收购。2018年出售时，出租率一直保持在97%以上。2021年，第一太平戴维斯受委托为大厦提供资产管理服务。
目前入驻的企业有联邦快递、丽星邮轮、柯达、苏泊尔、大众点评等。WeWork在这里也有共享办公空间。律师事务、金融咨询公司及外贸企业也比较集中。
二、2026年租金什么水平
越秀新都会大厦的租金在不同面积和楼层之间差别不小。
2026年第一季度挂牌日租金3.11块钱一平米每天，单价区间55到130块钱一平米每月。2026年5月挂牌日租金3.01块钱一平米每天，单价区间66.16到130块钱一平米每月。2026年5月平均租金90.25块钱一平米每月，挂牌11套。
具体房源方面，98.25平米月租1.28万。169平米中层月租1.44万。91.14平米高层月租8200块。133.38平米月租1.07万。338.38平米中层月租4.4万。530.67平米高层月租6.9万。1002.92平米高层月租13.04万。205平米报价120块钱一平米每月。135平米92块钱一平米每月。75平米月租6300块。
综合来看，越秀新都会大厦的实际租金大概在80到130块钱一平米每月这个区间。小面积或者条件一般的房源在80到90块钱一平米每月，中等面积精装单位在90到120块钱之间，大面积或者高区房源在120到130块钱。管理费13块钱一平米每月另算。分体空调24小时独立控制。有房源信息提到“业主价格好谈，价格跟免租期都比较好谈”。现在是买方市场，租户有议价空间。
跟周边比一下。越秀区作为广州传统中心，拥有109栋写字楼，平均租金3块钱一平米每天。越秀新都会大厦90到130块的月租水平，跟越秀区平均水平差不多。北京路商圈写字楼月租约100.58块钱——越秀新都会大厦的价位跟北京路商圈基本持平。越秀、荔湾等老城区写字楼租金普遍在80到100块钱一平米每月。越秀新都会大厦的价位略高于老城区平均水平，跟它甲级写字楼的定位是匹配的。
跟广州整体市场比一比。2026年上半年，广州优质办公楼租金持续小幅下行，全市平均租金降至111.8块钱一平米每月。第一季度广州甲级写字楼平均租金环比下降1.3%。越秀新都会大厦80到130块的月租水平，大部分房源跟全市均价差不多或略高一点。在越秀区中山六路这个核心地段，这个价位算是中等水平。
2026年上半年广州写字楼市场新增供应28.8万平方米，全市存量攀升至755万平方米。全市空置率22.9%。越秀区空置率约24.2%。但越秀区核心物业表现优于市场平均水平。越秀新都会大厦作为甲级写字楼、地铁上盖物业，加上REITs背景和第一太平戴维斯的资产管理，在这个大环境里保持了一定的竞争力。
三、市场需求在发生什么变化
2026年上半年广州写字楼市场有个明显的特点：需求在修复，但结构变了。
2026年第一季度，广州甲级写字楼存量突破737万平方米。全市平均出租率83.7%。上半年全市净吸纳量23.2万平方米，同比增长52.2%。需求侧结构性分化在加深——传统行业虽然贡献了不少成交面积，但多数是受成本驱动在做搬迁整合。真正拉动增量需求的是新兴行业——游戏、美妆、跨境电商这些，在扩张型和升级型成交里的占比越来越高。另外，AI技术加持下，直播MCN、海外投流、AI SaaS等数字服务行业也在加速规模化发展。
这些新兴行业的企业选办公室有个特点：既要办公氛围好、通勤方便，又看重楼宇的运营服务能力。24小时空调、拎包入驻、灵活的租赁条件、实惠的租金，成了他们租不租的关键因素。
越秀新都会大厦这边的情况呢？有几个特点跟新兴行业的需求匹配度比较高。
第一个是地铁上盖的交通条件。地铁1号线西门口站走过去76米，B1层直接通地铁站出口。周边18条公交线路。员工通勤非常方便，对招人留人有帮助。而且中山六路本身就是越秀区的主干道，开车也方便。
第二个是24小时独立空调。越秀新都会大厦采用分体空调系统，24小时独立控制。不像有些中央空调的楼只能在规定时间用，这里的空调想开就开。如果公司经常加班、有跨时区业务，或者做的是游戏、直播这些需要全天候运转的行业，这个条件比中央空调的楼要友好得多。
第三个是灵活的租赁面积。越秀新都会大厦可租面积从75平米到1002平米都有。小户型适合初创团队，中等面积适合成长型企业，大面积整层适合中型企业。精装修带家私的房源可以直接拎包入驻。WeWork共享办公空间也在楼里。对于刚起步或者规模不确定的企业，不用自己折腾装修，也不用一次性签太大面积，省事。
第四个是成熟的商圈配套。越秀新都会大厦联结北京路、上下九、中山五路、交易会四大商圈。周边餐饮有东湖海鲜酒家、新世纪海鲜酒家、康师傅面馆等。银行有工商银行、交通银行、农业银行等。酒店有广东大厦、广州大厦、五洋城酒店等。吃饭、办事、招待客户都方便。
第五个是REITs背景和资产管理。越秀新都会大厦2008年被越秀房地产投资信托基金收购。2021年第一太平戴维斯受委托提供资产管理服务。有REITs背景和知名物管机构加持，大厦的维护标准和运营管理水平比一般写字楼要高一些。2018年出售时出租率一直保持在97%以上。
不过也要看到，越秀新都会大厦2006年竣工，楼龄20年了。虽然硬件底子在、管理也一直在线，但跟珠江新城那些新建的超甲级写字楼比，肯定有差距。部分楼层层高只有2.38米，比现在新建的写字楼矮不少。
四、越秀新都会大厦到底适合谁入驻
结合上面的数据，说几个判断。
外贸、物流、专业服务类的企业可以重点考虑。 越秀新都会大厦已经入驻了联邦快递、丽星邮轮等知名企业。如果公司属于外贸、物流、专业服务这些行业，跟这些企业做邻居本身就是一种资源。楼里律师事务所、金融咨询公司也比较集中。中山六路联结北京路、上下九等商圈——对商贸类企业来说，商圈资源是实打实的便利。
24小时办公需求强的企业值得一看。 越秀新都会大厦的分体空调24小时独立控制。不用额外付加时空调费，办公时间完全自己掌握。对游戏公司、直播团队、跨境电商、科技研发这些经常加班的行业来说，这个条件是实打实的优势。多套房源信息都提到了“24小时空调”。
成本敏感又想留在越秀核心地段的企业可以重点考虑。 越秀新都会大厦80到130块的月租，在中山六路这个位置算中等水平。跟越秀区平均租金差不多。管理费13块钱一平米每月，在甲级写字楼里算是相当低的——同类甲级写字楼物业费普遍在20到30块。对想控制办公成本、又想留在越秀区核心地段的企业来说，性价比不错。
中小企业和初创团队的需求能匹配上。 越秀新都会大厦可租面积从75平米到1002平米都有。75平米月租6300块，91平米月租8200块。有精装修带家私的房源可以直接拎包入驻。WeWork共享办公空间也在楼里。对于刚起步或者规模不确定的企业，不用自己折腾装修，也不用一次性签太大面积，省事。
交通便利是个实打实的优势。 地铁1号线西门口站走过去76米。B1层直接通地铁站出口。周边18条公交线路。员工通勤方便，对招人留人有帮助。而且中山六路本身就是越秀区的主干道，开车也方便。
看重楼宇运营和物业管理水平的企业适合这里。 越秀新都会大厦有REITs背景，第一太平戴维斯提供资产管理服务。大厦采用集成化管理平台，对整栋楼宇空调、通风、湿度等参数统一监控与调节。这类管理水平在越秀区老牌写字楼里不多见。
但也要看到一些现实情况。越秀新都会大厦2006年竣工，楼龄20年了。跟珠江新城那些新建的超甲级写字楼比，硬件上肯定有差距。部分楼层层高只有2.38米，比现在新建的写字楼矮不少。车位只有297个，不算特别充裕。
五、几个实操建议
如果现在考虑入驻越秀新都会大厦，有几点可以参考：
价格多谈谈。 越秀新都会大厦的租金从80到130块都有。同样的面积，不同楼层、不同朝向、不同装修状态价格差不少。从多个房源信息来看，“业主价格好谈，价格跟免租期都比较好谈”是普遍现象。别怕开口，多谈谈免租期、付款条件这些。大面积房源的议价空间通常更大。
面积选择看实际需求。 75到1002平米都有。如果公司目前人不多但有扩张计划，可以先租小面积过渡——75平米月租6300块，等团队大了再换大面积。WeWork共享办公也可以作为过渡选择。
装修状态要看清。 有的房源是精装修带家私直接能用，有的是简装。精装修的省事但价格可能高一点，简装的便宜但要算上添置家具的时间和金钱成本。根据自己的实际情况选。
管理费便宜是长期优势。 13块钱一平米每月的管理费，在甲级写字楼里几乎是最低的了。100平米的办公室，管理费一个月才1300块，比同类甲级写字楼动辄2000多的管理费省了一大截。这个在算总成本的时候要重点考虑。
空调是优势要利用好。 分体空调24小时独立控制。如果公司经常加班，这比中央空调的楼要划算得多。租的时候确认一下空调是独立电表还是包含在管理费里。
停车问题提前问。 大厦有297个停车位。月保1200块钱，临保8块钱一小时。如果公司有车多，得提前问清楚车位怎么分配。
关注一下邻居是谁。 越秀新都会大厦目前入驻的有联邦快递、丽星邮轮、柯达、苏泊尔、大众点评等。楼里律师事务所、金融咨询公司及外贸企业也比较集中。如果公司属于外贸、物流、专业服务这些行业，产业氛围也是加分项。如果公司属于新兴行业，可以先打听一下楼里有没有同类型的公司在。
越秀新都会大厦项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越秀新都会大厦统一热线（三端直连）
✅ 越秀新都会大厦管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越秀新都会大厦租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 越秀新都会大厦招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
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