2026深圳财富港·国际中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳财富港·国际中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行7月发布的上半年市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过仲量联行的数据给出了另一个信号：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。业主的心态也在变，从之前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，进一步大幅降价的意愿有所减弱。
空置率也在往下走。仲量联行统计显示，截至二季度末深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。戴德梁行的数据口径略有不同，给出的空置率是29.1%。两家机构的统计方式不一样，但趋势是一致的——都在往下走。
供应量方面，上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米，推动全市存量升至928.3万平方米。戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量持续走强，环比及同比均保持显著增长。上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。
TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，比2025年全年还提升了约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。
另一个值得关注的是“硬科技+新经济”行业——智能硬件、人工智能应用、跨境电商——上半年合计贡献了租赁成交面积的大约三成。智能硬件因为端侧AI和具身智能的商业化在加速，进入了产品迭代和产能扩张的周期；跨境电商则在往全球化运营的深水区走，海外运营、供应链、合规这些岗位在持续增加。
从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业等）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
这个趋势对财富港·国际中心这样的宝安中心区甲级写字楼项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力，可以用相对可控的成本搬进品质更好的办公空间。
三、财富港·国际中心：位置、价格、配套
财富港·国际中心位于深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处西北角。项目由广东恒丰投资集团有限公司开发建设，总建筑面积约10万平方米，主楼高180米，共38层。办公楼层3到25层，单层面积约2093平方米。
交通是财富港·国际中心的一大优势。项目紧邻地铁1号线坪洲站C出口，距离地铁站仅200米。周边2公里范围内还有5个地铁站和111个公交站。公交线路包括319路、320路、601路、630路、632路、776路等多条线路。项目位于宝安中心区、大铲湾与宝安碧海中心区三圈交汇核心，可以快速通达沿海高速、广深高速、107国道、宝安大道等城市主干道。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤比较方便。
租金方面，财富港·国际中心的价格区间在59元到113元每平米每月之间，不同楼层、不同面积、不同装修标准差异比较大。有写字楼网站显示项目均价在4.27元每平米每天，折算下来大概128元每平米每月。也有房源报价在78元到88元每平米每月。376平米的精装房源报价75元每平米每月，267平米的精装房源报价113元每平米每月，430平米的房源报价67元每平米每月。整体来看，财富港·国际中心的租金在宝安中心区属于中等偏上水平——比128hub创意大厦、C33科创园那种30到50元的旧改项目要高不少，但比宝安中心区核心位置100元以上的甲级写字楼有一定价格优势。
物业费10元每平米每月。项目2009年建成，地上26层。标准层高3.3米，净层高3.0米。电梯配置方面，配备了8部奥的斯客梯和2部货梯。停车位方面，地上20个、地下945个，车位充足。空调为VRV中央空调系统配新风系统，24小时开放。网络覆盖电信和联通两家运营商。得房率方面，项目提供150到2093平方米的多种面积选择，具体面积包括219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等。
项目定位为5A甲级纯租赁写字楼，聘请国际顶级物管世邦魏理仕作为物业顾问。大厦9米挑高大堂、420平方米宽阔商务空间，建筑外立面采用蓝色低辐射中空LOW-E玻璃幕墙。270度采光，可以看海景。
入驻企业方面，从百度百科的企业注册信息来看，财富港·国际中心已经入驻了不少公司，涵盖科技、文化、投资、供应链等多个行业。包括深圳市恒美产业运营有限公司、深圳市宝建投智能科技有限公司、深圳市汇客供应链服务有限公司、深圳市思佳文化传媒有限公司、深圳市西丰投资有限公司、深圳市百米科技有限公司等。整体来看，入驻企业类型比较多元，科技、文化、投资、供应链类都有。
周边配套方面，人人乐、沃尔玛、广发银行、杭州银行都在附近。餐饮服务、金融机构、商业配套比较完善。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，财富港·国际中心适合几类企业重点考虑。
第一类是TMT和AI相关企业。TMT行业占了上半年租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。财富港·国际中心是5A甲级写字楼，硬件配置和商务形象都不错，对于做AI研发、软件开发、数字化服务的企业来说，宝安中心区的区位、地铁上盖的交通条件，都是加分项。
第二类是金融、投资、物流和供应链类公司。从入驻企业来看，大楼里已经聚集了投资公司、供应链公司等。上半年私募基金、券商、法律服务及物流企业的租赁需求也表现稳健。财富港·国际中心位于宝安中心区核心地段，周边金融机构和商业配套成熟，对于需要面对面服务客户、对接金融机构的企业来说，比较实用。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个甲级写字楼提升办公环境和员工体验，但又不想大幅增加预算，财富港·国际中心可以作为一个重要选项。59到113元的价格区间，在宝安中心区能拿到地铁上盖、5A甲级、世邦魏理仕物管的写字楼空间，性价比不算低。
需要注意的几点：第一，财富港·国际中心2009年建成，硬件跟近几年新建的甲级写字楼肯定有差距，但3.3米的层高、LOW-E玻璃幕墙、8部奥的斯电梯的配置在同年代楼宇中还算不错。第二，不同房源价格差异比较大，从59元到113元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第三，项目总建筑面积约10万平方米，体量中等，可选房源比较丰富，从150平到2000平都有，但也意味着楼内企业类型比较多元，产业纯粹度可能不如一些细分领域的专业园区。第四，物业费10元每平米每月，在宝安中心区属于中等水平，算总账的时候要把这块算进去。
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