2026深圳上步大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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上步大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳上步大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：科学馆地铁口的1998年乙级写字楼
上步大厦在福田区南园路68号，也有的资料写的是上步中路1039号。这栋楼是广州军区深圳房地产管理分局开发的项目。物业公司是上诚物业深圳上城物业管理公司，物业费18.4元/平方米·月。
大厦1998年1月竣工，总建筑面积15623平方米，地上28层、地下2层。标准层面积1200平方米，标准层高3米，净高2.8米。电梯配了4部客梯和2部货梯，品牌是迅达。车位一共553个——地上245个、地下308个，车位月租金250到500元。空调是集中式中央空调，周一至周五8：00到18：30，周六日10：00到16：00。
交通是这栋楼的一大亮点。距离地铁6号线科学馆站只有75米，步行一两分钟的事。1号线科学馆站也在附近，大概200米。周边还有2号线燕南站、7号线华强南站、11号线等多条线路。基本上算是地铁上盖了，员工上下班非常方便。大厦就在华强北商圈范围内，楼下有平安银行、招商银行等配套。
二、租金走势：66到99元，比全市均价低一大截
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末累计下降了3.4%。要是跟十年前比——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元——已经跌了大概40%。仲量联行那边一季度的数据也差不多，平均租金环比下跌了2.3%。
那上步大厦什么价位？2026年的挂牌数据比较集中。
市面上大部分房源报89元/平方米/月。75平方米、153平方米、255平方米的单位都是这个价。另外也有66元/平方米/月的——88平方米的单位，简装。80到99元的区间也有不少——206平方米报80元，165平方米报88元，118平方米报99元。还有租金单价区间在70到89元之间的说法。
综合看下来，上步大厦2026年的实际租金大概在66到99元/平方米/月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，上步大厦的起步价66元还不到全市均价的一半。就算是最高报价99元，也比全市均价便宜了差不多三成。
为什么这么便宜？两个原因。第一，大厦是乙级写字楼，不是甲级。第二，楼龄老了——1998年竣工，到现在快30年了。硬件条件跟新建的甲级楼肯定有差距。不过换个角度看——在福田核心区、地铁口的位置，花66块钱租一间办公室，这个性价比确实挺能打的。
三、需求变化：谁在租上步大厦
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有个明显趋势：空置率在往下走。戴德梁行统计上半年整体空置率是29.1%，比2025年末降了0.4个百分点。仲量联行一季度末的数据更乐观一些，全市空置率降到了25.9%。高力国际一季度末的数据是26.4%。各家机构口径不太一样，但趋势一致——空置率在阶段性回落。
需求从哪里来？TMT行业是头号主力。戴德梁行的报告显示，2026年上半年TMT行业占深圳甲级写字楼租赁成交面积的32.4%。AI相关企业特别活跃，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了不少成交。另外，私募基金、券商、法律服务、物流企业的需求也比较稳。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。2026年上半年，企业升级搬迁需求占租赁面积的27%左右。租金下行让不同档次物业之间的价差收窄了，很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。
回到上步大厦本身。这栋楼的入驻企业有一个很明显的特点——以电子科技类公司为主。已入驻的企业包括金元证券、深圳市雷普斯光电科技有限公司、深圳市迅昌和信息咨询有限公司、深圳市金硕邦科技有限公司、深圳市方圆众合科技有限公司等。从行业分布来看，涵盖金融、光电科技、信息咨询、电子科技等。百度百科上也能看到，深圳市上步实业股份有限公司注册地址就在上步大厦4层，深圳市玛利行装饰材料有限公司在23层，深圳中蓝电气集团有限公司在6层。整体来看，入驻企业以中小型科技公司、电子类企业为主，跟华强北的产业生态很匹配。
四、入驻建议：现在租上步大厦划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租上步大厦，值不值得？
先说价格。66到99元/平方米/月的租金区间，在福田区确实很有竞争力。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，上步大厦的起步价66元不到全市均价的一半。而且全市租金还在往下走——戴德梁行预计租金整体下行的趋势短期内难以扭转。这意味着现在去谈价格，租户的议价空间不小。实际上，有房源信息显示“条件可洽谈”。
再说空间。标准层1200平方米，可以灵活分割。从63平方米到500平方米都有房源在租。不管是几个人的小团队还是几十人的公司，都能找到合适的面积。
运营成本方面，物业费18.4元/平方米·月。车位月租250到500元。中央空调工作日8：00到18：30开放。这些数字在华强北片区算中等水平。
交通是这栋楼最大的加分项。距离科学馆地铁站只有75米，步行一分钟。员工上下班方便，客户来访也容易找。华强北商圈的位置，周边餐饮、银行、酒店配套齐全。
还有一个细节：大厦支持工商注册，提供红本地址备案。对于需要注册公司或者变更地址的企业来说，这是个便利条件。
不过也得说几句实在话。大厦1998年竣工，楼龄接近30年了。标准层高只有3米，净高2.8米——这个高度在现在的写字楼里算比较矮的，办公可能会有一些压抑感。电梯只有4部客梯，上下班高峰期可能需要排队。中央空调的开放时间也比较固定，加班的话空调可能跟不上。外观、大堂、公共区域的质感跟新建的写字楼肯定有差距。如果你特别看重楼宇形象、办公环境品质，那可能需要把预算往上提。
另外，大厦是乙级写字楼，定位跟甲级楼不一样。如果你对楼宇等级有要求，或者客户来访比较多需要撑场面，那乙级楼可能不太合适。但如果你更在意“在福田核心区、地铁口的位置花最少的钱租到一间办公室”，那上步大厦目前的价格水平确实值得认真看一看。
综合来看，如果你是一家对成本非常敏感的企业——比如初创公司、小型科技团队、或者想把办公室从更远的地方搬到福田核心区来的公司——上步大厦目前的价格和位置都值得考虑。全市租金还在往下走，加上业主给的议价空间，现在去谈，条件可能比想象中好谈。
如果你是那种特别看重办公品质、层高、电梯配置、空调灵活性的企业，那可能需要考虑更新一些的楼。但如果你更在意性价比、更看重“同样的预算在福田核心区能租到多大面积”，那上步大厦目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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