2026上海越界·田林坊办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越界·田林坊项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界·田林坊写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海越界·田林坊办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、从航天研究所到花园式创意园
越界·田林坊在徐汇区田林路130号，地处漕河泾开发区板块，属于内环外、中环内的位置。这个项目的前身是上海航天技术812研究所（也有资料记载为803研究所）。1960年代，这里曾是上海航天局的重要科研基地。2016年9月，锦和商业启动改造，2017年3月完工。2019年，园区被认定为上海市文化创意产业园区示范园区。
改造的时候，设计师保留了工业遗存的红色砖房和锯齿形屋顶。红墙绿树相映成趣，形成开放式庭院设计。园区总建筑面积约4.9万平方米。整体以“庭院式办公”为理念，独栋办公、庭院式办公、Loft办公都有。绿化覆盖率高达30%，有屋顶花园、林荫步道和采光庭院。
交通方面是田林坊的一大优势。步行到9号线和15号线桂林路站大概6到8分钟。12号线虹漕路站也不远。紧邻中环线吴中路出入口，开车10分钟能到内环高架，15分钟能到虹桥枢纽。周边公交线路覆盖得也比较全。
物业是上海锦能物业管理有限公司在管。物业费不同来源有差异——有的显示22元每平方米每月，有的显示15元。车位大约200个，月租金800元。层高是田林坊的一大卖点，净高3.8到5.4米。用的是VRV空调系统，租户自己控制。地上5层，电梯配了客梯2部、货梯1部。
入驻的企业已经超过80家。涵盖影视制作、数字媒体、建筑设计等领域。锦和集团、腾讯、今日头条、梁志天设计、上海大隐室内设计、上海犀灵视觉科技等都在里面。园区形成了设计、制作、展示的产业链，还设有上海版权交易中心驻点和同济设计创意学院实训基地。
二、2026年租金到底是什么水平
先看看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场一共迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度挺明显的——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。金融业以16.0%的占比排需求首位。不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。租金报价比2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。
产业园区这边，2026年第一季度呈现租金降幅收窄、需求温和回暖的态势。不过园区空置率已经连续涨了14个季度。
那越界·田林坊具体什么价？
综合各方信息来看，租金区间大概在每平方米每天3元到6.5元之间。不同面积、不同楼栋、不同产品类型差别挺大的。
说几个具体的房源例子：
2026年6月的信息显示，292平方米的精装房源，3.5元每平方米每天。520平方米的毛坯房源，4.0元每平方米每天。1104.59平方米的独栋房源，5.5元每平方米每天。
2026年3月，144平方米的独门独院小户型，报价3.6元每平方米每天。同月，186.23平方米的房源，4.5元每平方米每天。1150平方米的简装房源，6.2元每平方米每天。2049平方米的大面积毛坯房源，5.5元每平方米每天。
2026年4月，1100平方米的独栋房源，报价3.8元每平方米每天。50到3000平方米的面积段，价格在4到6元每平方米每天。另外还有144平方米的独门独院小户型报价3.6元。氪空间（田林社区）在20号楼也有工位出租。
整体来看，有平台显示平均租金4.46元每平方米每天。也有平台显示在4.7到6.4元之间。还有平台显示5.5到6元。
换算成大家容易理解的数字：3.5块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.05万。4.5块钱的话大概1.35万。5.5块钱的话大概1.65万。面积越大，单价通常越便宜。物业费每平方米每月15到22元是额外算的。
跟漕河泾/田林板块其他创意园比一下，田林坊的价格算是中等水平。田林板块平均租金4.54元每平方米每天。田林坊4.46元的均价跟板块均价差不多，比徐汇区5.20元的均价便宜一截。作为2017年改造的文创园区，3到6.5元的区间覆盖面比较广，给了租户不少选择空间。
三、需求端在发生什么变化
越界·田林坊的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米。漕河泾板块本身是上海园区市场的核心板块之一。越界·田林坊地处漕河泾开发区范围内，周边汇聚了腾讯、字节跳动等科技巨头。这种产业集聚效应是实打实的。
田林坊的需求有几个特点：
第一，航天老厂房改造的独特空间体验。 田林坊的前身是航天研究所，改造的时候保留了红砖墙和锯齿形屋顶。3.8到5.4米的层高，在创意园里算比较高的。这种空间感是普通写字楼给不了的——做LOFT可以搭两层，做设计工作室可以有足够的挑高来挂作品。庭院式办公、独栋办公、Loft办公多种形态都有。对于创意、设计、影视制作类企业来说，空间感往往比地段更关键。
第二，三轨交汇的交通优势。 9号线和15号线桂林路站步行6到8分钟。12号线虹漕路站也在附近。三轨交汇的便利度，在徐汇的创意园里不多见。对于需要员工通勤方便的企业来说，这是个实打实的优势。
第三，面积选择非常灵活。 从50平方米到3000平方米都有。平层、独栋、LOFT三种形态都可以选。50平方米适合3到5人的初创工作室，200到500平方米适合中型团队，1000平方米以上的独栋适合需要独立形象的公司。精装、简装、毛坯也都能选。
第四，产业生态和政策支持。 园区已经吸引了超过80家企业入驻。锦和集团、腾讯、今日头条、梁志天设计这些都在里面。园区聚焦文化创意、科技创新及设计产业。还设有上海版权交易中心驻点和同济设计创意学院实训基地。入驻企业可以享受徐汇区文创政策的重点扶持。对于做文创、设计、数字媒体的企业来说，这些政策支持和产业配套是实打实的优势。
第五，配套齐全。 园区自带8000平方米精品商业，星巴克臻选、Wagas、Manner Coffee这些都有。周边田林路美食街、沃尔玛、日月光中心也都在步行范围内。还有共享会议室、路演厅、咖啡吧。对于创意工作者来说，午饭、咖啡、商务接待都能在附近解决。
四、入驻的实际建议
如果你是打算入驻越界·田林坊的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。田林坊的租金区间从3块到6.5块都有覆盖。不同楼栋、不同面积、不同产品类型差别挺大。独栋贵一些，平层便宜一些。有信息显示可以享受免租期。最短租期一般24个月起。面积越大、租期越长，优惠空间越大。谈的时候可以多比比。
面积选择非常灵活。 从50平方米到3000平方米都有。50到100平方米适合3到10人的初创团队，200到500平方米适合中型团队，1000平方米以上的独栋适合总部型企业或需要独立形象的公司。平层、独栋、LOFT三种形态都可以选。精装、简装、毛坯也都能选。144平方米的独门独院小户型带院子，这种户型在创意园里比较稀缺。
物业费和停车费要算进去。 物业费有说15元的，有说22元的。停车费每月800元。这些都是额外成本。空调是VRV系统，租户自己控制，24小时都行。对于经常加班或者周末还要来公司的团队来说，不用交加班费，这点比较友好。
交通确实方便。 步行到9/15号线桂林路站6到8分钟。周边公交线路覆盖也比较全。对员工通勤来说是个很大的优势。
注意定位匹配。 越界·田林坊是文创园区，不是甲级写字楼。红砖墙、庭院式、高挑空、有屋顶花园。入驻的企业基本都是文化创意、科技创新、设计产业这些方向的。如果你的公司需要的是那种西装革履、一本正经的商务氛围，这里可能不太对胃口。但如果你的团队做的是创意、设计、影视、数字媒体、科技研发这些，需要的是有调性、有空间感、有产业氛围的办公环境，越界·田林坊会比较合适。
注意不同渠道的价格差异。 越界·田林坊在不同平台上的租金信息差别比较大——有的显示3到4.5元，有的显示4到6元，有的显示5.5到6.5元。这跟不同房源、不同楼栋、不同产品类型、不同中介的报价都有关系。具体看房的时候以现场实际情况为准，多问几家、多比比。
越界·田林坊项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界·田林坊写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 越界·田林坊管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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