2026深圳科兴科学园二期办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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科兴科学园二期项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、科兴科学园二期写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 科兴科学园二期管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 科兴科学园二期租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 科兴科学园二期招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳科兴科学园二期办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
科兴科学园二期到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
科兴科学园在南山科技园中区核心位置，东门地址是科苑路15号。项目邻近北环大道与深南大道两条主干道。二期2018年竣工，由3栋独立的超高层塔楼组成，跟一期A、B、C栋组合形成商务综合体。二期规模达60万平方米，是深圳科技园的地标性写字楼群。
二期标准层面积约3000平方米，层高4.3米，净高2.9米。总楼层43层，建筑高度超200米。电梯配备了79部，德国蒂森克虏伯和通力品牌，最高速度6米每秒。停车位约5700个，月卡600元。物业公司是深圳正中企业服务有限公司。
物业费方面，整层整租18元每平米每月，整层分租19.5元每平米每月。空调是特灵牌水蓄冷中央空调，24小时分户计量。使用率约75%，这个数字在甲级写字楼里属于较高水平。
交通方面，地铁1号线深大站A4出口约800米。在建的地铁13号线科兴站与项目直接连接。周边公交线路包括236、237、339、B839、E19等，可抵达科苑北等公交站点。
2026年深圳写字楼市场的大环境
看完项目的基本情况，再看市场在发生什么。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场延续修复态势。截至二季度末，全市甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。
租金方面还在跌，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1%，连续两个季度改善。截至二季度末，全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。
需求端倒是有点看头。上半年最活跃的租赁需求来自硬科技和新经济行业。智能硬件、AI应用、跨境电商等合计贡献了近30%的租赁成交面积。TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源。
还有一个值得注意的变化：租金持续走低后，各档次物业之间的价差在收窄。不少企业利用这个窗口期，用更少的钱租到了品质更好的办公室。
科兴科学园二期的租金到底什么水平
说完了大环境，回到科兴科学园二期本身。2026年这栋楼的租金发生了不小的变化。
先看历史水平。腾讯搬迁前，2025年10月园区租金普遍维持在160到180元每平米每月。科兴科学园租金最高曾达到220元每平米每月。
2026年的情况完全不同了。腾讯陆续退租科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放办公面积约15万平方米。目前1000平方米以上房源挂牌价最低约94元每平米每月，大多数集中在100到128元每平米每月，配置较好的房源最高约150元每平米每月。整体租金普遍下降了30%到40%。
具体看几个实际房源。746.60平方米的高层房源正在出租。3268平方米的中层精装房源报价135元每平米每月。开发商直租方面，二期D栋1/2/3号楼可出租面积从203到10000平方米都有，毛坯加精装修。
跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，科兴科学园二期100到128元的主流价格明显低一截，比全市均价便宜了10%到30%。跟腾讯搬迁前160到180元的水平比，更是便宜了不少。
腾讯搬走之后发生了什么
要理解2026年科兴科学园二期的市场变化，得先搞清楚一个关键事件——腾讯搬走了。
过去十几年，科兴科学园聚集着腾讯魔方、光子等多个核心业务部门，上万名员工在这里办公。2025年下半年开始，腾讯启动搬迁，陆续将魔方、光子等业务迁往新总部企鹅岛。截至2026年6月底，登岛办公的员工人数达到2.8万人。
腾讯退租的直接影响是——4栋写字楼、约15万平方米办公空间逐渐清空。15万平米办公空间一夜空置，出租率从高峰期的98%跌到了90%左右。
最先感觉到变化的是楼下的商户。以前一到下午茶时间，一单几十杯的订单是日常。现在订单明显减少，餐饮商户的生意也变得不景气。
但变化不全是负面的。科兴科学园正在从单一巨头企业生态，转变为多元化中小创新企业集群。深圳科技新贵们正在接盘扩租。2026年4月3日，南山区与科兴科学园联合打造的游戏产业合作园和Gametopia游托邦初创空间正式揭牌。游戏产业合作园总规模5万平方米，主要面向年营收在2000万元至5亿元之间的游戏企业，入驻企业可享受“园区+政府补贴”双重租金支持。文创企业进驻还可享50%租金补贴。
招商条件也明显放宽了。业主普遍提供3到6个月免租期，同时给予装修补贴。对于签约周期较长的客户，免租期最长可达到一年。
谁在租科兴科学园二期
看看入驻的企业，基本就能判断这栋楼的定位了。
科兴科学园汇聚了400多家企业，大都是创新创业型高科技企业。年度总产值2000亿。园区已吸引4万余名高科技人才。
公开信息显示，入驻企业包括腾讯（曾经）、招商银行等。园区内工商注册企业超过5000家。深圳科兴生物工程有限公司在D1栋4301。
2026年新入驻的企业类型正在发生变化。游戏产业合作园和Gametopia游托邦初创空间的揭牌，意味着游戏和文创类企业正在成为新的租户力量。同时，智能硬件、AI应用、跨境电商等新兴行业的企业也在陆续入驻。
科兴科学园致力于构建“8+7+6”产业生态圈，涵盖8大科创交流圈、7大活力社群和6大产业资源库。园区每年举办超50场“筑企计划”品牌活动，围绕政策、人才、金融、市场四大领域为企业提供运营服务。非南山区的数字经济企业入驻还可申请最高30%的租金补贴。
配套方面，园区有6万平方米商业，包括超百家餐饮和10多个咖啡品牌。还有2180平方米国际会议中心、海丽达国际幼儿公学。配套4万平方米商业步行街，拥有近万平方米的员工食堂。
现在入驻科兴科学园二期，划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，现在是明显的买方市场。租金从160到180元的高位降到了100到128元的主流区间，降了30%到40%。1000平方米以上的大户型甚至能谈到94元左右。免租期3到6个月起步，长租客户最长能拿到一年免租期。对于需要大面积办公空间的企业来说，现在的谈判筹码比前几年多得多。
需求方面，虽然腾讯搬走了15万平方米，但新兴产业正在接盘。游戏产业合作园5万平方米已经启动。智能硬件、AI应用、跨境电商等企业也在陆续入驻。科兴科学园正在从“腾讯的科兴”变成“科技新贵们的科兴”。
硬件方面，2018年竣工的楼，状态很好。4.3米的层高、79部电梯、5700个停车位，这些配置在科技园属于第一梯队。75%的使用率在甲级写字楼里算高的。24小时中央空调对加班多的科技公司很友好。6万平方米的商业配套，吃饭、喝咖啡、开会都很方便。
产业生态方面，园区本身有400多家企业、4万多名高科技人才。游戏产业合作园已经揭牌。“8+7+6”产业生态圈和“筑企计划”品牌活动，能提供政策、人才、金融、市场等方面的支持。
需要注意什么。一个是腾讯搬走后空置率上升，部分楼层还在招商。另一个是周边餐饮商户的生意不如以前，园区人流量有所减少。还有一个是全市甲级写字楼空置率虽然降到了24.9%，但绝对水平还是偏高。大面积空置意味着业主随时可能用更低的价格抢客户。
给不同类型企业的建议
如果你是游戏、文创类企业，科兴科学园二期可能是目前深圳最值得关注的选项之一。游戏产业合作园5万平方米已经启动，入驻企业可享受“园区+政府补贴”双重租金支持。文创企业还可享50%租金补贴。100到128元的单价加上补贴，实际成本会低不少。
如果你是智能硬件、AI应用、跨境电商等新经济企业，科兴科学园二期的产业生态是匹配的。园区400多家企业形成的产业集群效应，对业务协同和人才流动都有帮助。3到6个月免租期加上装修补贴，搬迁成本可以压得很低。
如果你是初创型科技公司，20到50人，预算有限，可以考虑200到500平方米左右的中小面积房源。二期D栋可出租面积从203平方米起步。100到128元的单价，加上最高30%的租金补贴（非南山区数字经济企业），月租成本可控。物业费18到19.5元每平米每月，空调24小时计流量，杂费成本要提前算清楚。
如果你是成长型公司，50到200人，需要500到2000平方米的空间，这栋楼的选择很丰富。497、1017、1615、3085平方米的房源都有。大面积单价更低，1000平方米以上可以谈到94元左右。免租期和装修补贴的谈判空间也更大。
如果你是中大型企业，需要整层或者更大面积，科兴科学园二期标准层3000平方米。最大可租面积到10000平方米。整层出租的单价可以谈到更低的水平，免租期最长可达到一年。不过要注意，整层房源有限，需要提前关注。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。科兴科学园二期的租金从高位降了30%到40%，现在正是用更低成本升级办公空间的好时机。如果你现在租在乙级楼或者更偏的地方，这确实是个升级的好时机。
科兴科学园二期项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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