2026深圳南油第四工业区办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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南油第四工业区项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、南油第四工业区写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 南油第四工业区管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 南油第四工业区租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 南油第四工业区招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳南油第四工业区办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
南油第四工业区到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
南油第四工业区在南山区南油片区，具体地址是南山大道1124号。这个项目由南油集团开发，始建于1995年到2000年间。项目总建筑面积约5万平方米，由6栋建筑组成，目前已有3栋改造升级为高端纯写字楼。
楼层方面，总楼层为8到9层。标准层高5米，净层高也是5米。单层建筑面积约2190平方米。电梯方面，不同楼栋配置不同，有的配1部客梯1部货梯，有的配了3部电梯。物业公司是独立物业，物业费3.8到6元每平米每月。停车位一共400个——地上200个、地下200个，车位月租350元。空调是分体空调，按电费计费，24小时全天候使用。网络支持移动、联通、电信、铁通等全运营商覆盖。
这栋楼最大的优势是交通。距离地铁11号线南山站大约202到219米，步行3分钟就能到。距离地铁9号线南山书城站约601米。被后海、前海、蛇口、科技园四大黄金板块环绕。南山大道与滨海大道交汇处，开车出行也方便。
项目正处于城市更新阶段。官方初步规划，占地面积约2万平方米，总建筑面积约7.7万平方米，未来将打造成为集创新型产业用房、商业、写字楼、商务公寓为一体的超高端城市综合体。项目以“创新型产业+高端商务”为核心定位。
2026年深圳写字楼市场的大环境
看完项目的基本情况，再看市场在发生什么。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米。截至二季度末，全市甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降了约1个百分点，比2025年底累计下降了1.5个百分点，已经连续三个季度往下走了。
租金方面还在跌，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄到了1%，连续两个季度改善。上半年累计下跌了大约3.4%。截至二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。
需求端倒是有点看头。以智能硬件、AI应用、跨境电商为代表的硬科技和新经济行业，是上半年最活跃的租赁需求来源。TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源。AI相关企业租赁热度一直很高。
还有一个值得注意的变化：租金持续走低后，各档次物业之间的价差在收窄。不少企业利用这个窗口期，用更少的钱租到了品质更好的办公室。
南油第四工业区的租金到底什么水平
说完了大环境，回到南油第四工业区本身。2026年这栋楼的租金，不同面积、不同渠道差别不小，但整体来看在南油片区属于性价比非常高的水平。
整体来看，主流租金在60到80元每平米每月之间。有信息显示租金在49到110元每平米每月之间。大面积整层的价格更优惠。
具体看几个实际房源。50平方米的高层精装房源，55元每平米每月，月租2750元。63平方米的定制装修房源，70元每平米每月，月租4410元。75平方米的中层精装房源，月租3450元。120平方米的高层精装房源，82元每平米每月，月租9800元。135平方米的中层简装房源，70元每平米每月，月租9400元。187平方米的中层精装房源，55元每平米每月，月租1.03万元。254平方米的中层简装房源，82元每平米每月，月租2.08万元。290平方米的精装房源，月租2.32万元。540平方米的高层精装房源，75元每平米每月。875平方米的高层精装房源，78元每平米每月。
联合办公空间的价格也很透明。2人间月租2400到2800元，人均1200到1400元。4人间月租4000到4800元，人均1000到1200元。6人间月租6000到7200元，人均约1000元。
物业管理费3.8到6元每平米每月。停车月租350元。空调按电费计费，24小时全天候使用。分体空调自主控制，非常适合电商、研发、直播、加班型企业。
可租赁面积非常灵活。从50平方米的小户型到3000平方米的大面积都可以租。98到2000平方米全面积段火热招租，包括98、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等多种户型。单层约2190平方米，可分租、整租、自由分割。
跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，南油第四工业区60到80元的主流价格便宜了将近一半。在南油这个核心地段，这个价格属于地板价。有数据显示，该片区综合成本比科技园低50%到60%。
谁在租南油第四工业区
看看入驻的企业，基本就能判断这个园区的定位了。
南油第四工业区已吸引众多企业入驻。天眼查数据显示，园区内有4373家公司。入驻的知名企业包括欧派、深圳鹏爱医院投资管理有限公司、深圳衡韵丝绸服饰有限公司等。
2026年新入驻的企业也不少。深圳市迪奥检测技术有限公司在1栋5层。园区1栋1楼、2楼、5楼均有大面积招租。项目主招办公、企业总部、直播、展厅、棋牌、美容、瑜伽、中医理疗、轰趴馆等。
从入驻企业的构成来看，这栋楼以科技研发、文化创意、服装设计、电商直播等多元类型的企业为主。南油片区本身是全国知名的时装批发集散地。前海跨境电商产业带赋能对接系列活动也在推动AI赋能服装产业带出海。
现在入驻南油第四工业区，划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，这是南油第四工业区最大的优势。60到80元的单价在南油核心地段属于地板价。跟全市均价144.2元比，便宜了将近一半。对于预算有限但又想进南山核心地段的企业来说，这个价格吸引力非常大。而且不同房源之间价差大——50元、55元、60元、70元、75元、78元、82元都有，选择空间充足。大面积和长租约的谈价空间是存在的。
交通方面，地铁11号线南山站步行3分钟能到。地铁9号线南山书城站也在步行范围内。被后海、前海、蛇口、科技园四大黄金板块环绕。员工通勤非常方便，对于需要吸引人才的企业来说是个很大的加分项。
空间方面，5米的层高是南油第四工业区区别于普通写字楼最大的特点。标准层高与净高均达5米，空间通透大气、不压抑。在深圳写字楼普遍3到4米层高的情况下，5米层高意味着你可以做夹层、做Loft、做展示空间，空间改造的灵活性远超普通写字楼。单层约2190平方米，可分可整，满足从小型工作室到中型企业的不同需求。
硬件方面，1995年到2000年建成的老厂房，楼龄超过二十五年。跟新建的甲级写字楼比，硬件确实不算新。但5米的层高是这栋楼最大的亮点。分体空调24小时独立控制、电费另计，对加班多的公司非常友好。400个停车位，车位充裕。物业费3.8到6元每平米每月，在同地段属于极低的水平。使用率70%。
城市更新方面，南油第四工业区正处于“工改工”城市更新阶段。官方初步规划总建筑面积约7.7万平方米，未来将打造集创新型产业用房、商业、写字楼、商务公寓为一体的超高端城市综合体。现在入驻相当于提前布局，享受城市更新带来的价值提升红利。南油片区本身也正在经历从外贸服装代工重镇到原创设计高地的产业转型。
需要注意什么。一个是楼龄问题。跟周边新建的甲级写字楼比，南油第四工业区的硬件确实不算新。另一个是不同楼栋之间的品质差异较大——6栋中目前只有3栋完成了高端写字楼改造，另外3栋还在改造或维持原状，签约前要实地看看具体是哪栋楼。还有一个是下半年全市还有新增供应入市，租金可能还有下行空间。
给不同类型企业的建议
如果你是科技研发、文化创意、服装设计、电商直播类企业，想在南山核心地段找个成本可控又有改造空间的办公场所，南油第四工业区是个值得认真考虑的选择。60到80元的单价，在南山区能租到5米层高的办公空间，性价比确实高。南油片区本身是全国知名的时装批发集散地，产业氛围是有的。园区主招办公、企业总部、直播、展厅等业态。
如果你是初创型公司，20人以内，预算非常有限，可以考虑50到150平方米左右的小面积房源。这栋楼最小可以做到50平方米起租。50平方米55元每平米每月的房源月租2750元。联合办公空间也是不错的选择——2人间月租2400到2800元。物业管理费3.8到6元每平米每月，分体空调电费另计，杂费成本在同地段属于极低的水平。
如果你是成长型公司，30到100人，需要150到500平方米的空间，这栋楼的选择不少。187平方米55元、254平方米82元、290平方米月租2.32万元、540平方米75元每平米每月的房源都有。大面积谈价空间更大，单价可以谈到更低的水平。
如果你是中大型企业或者需要大面积空间的企业，南油第四工业区也有875平方米78元、98到2000平方米全面积段招租、110到10000平方米都可以租。单层约2190平方米，整层也可以考虑。5米层高可以做夹层、做展示空间、做Loft办公，实际使用面积比同面积的普通写字楼大不少。不过要注意，园区总共才6栋、每栋8到9层，整层和大面积房源有限，需要提前关注。项目正处于“工改工”城市更新阶段，现在入驻相当于提前布局。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。这意味着你用比以前更少的钱，就能租到品质更好的空间。南油第四工业区60到80元的单价，加上5米层高的改造空间和地铁口的交通优势，如果你现在租在更偏的地方或者更破的楼里想换个环境，这确实是个值得认真考虑的选项。
南油第四工业区项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、南油第四工业区写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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