2026上海现代物流大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

现代物流大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、现代物流大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 现代物流大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 现代物流大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 现代物流大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

2026上海现代物流大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、这栋楼在哪，什么来头

现代物流大厦在徐汇区钦江路102号（虹漕路448号）。位置在漕河泾高新技术开发区的核心腹地，虹漕路和钦江路交汇处。这个板块是上海国家级科创园区，周边IT、科技、供应链企业扎堆。

大厦由百联集团旗下上海现代物流投资发展有限公司投资建设。总建筑面积约3.8万平方米，主楼地上15层、辅楼4层，主楼总高60米。竣工时间不太统一，有的说2004年，有的说2007年——主要是主楼和辅楼竣工时间有差异。主楼标准层面积约1400到1500平方米。标准层高3米，净高2.5到2.7米。大堂层高7米。得房率约65%。

物业公司是上海万友置业有限公司。物业费23元每平每月。车位地上50个、地下100个，共150个，月租金500元。客梯4部、货梯1部，通力品牌，还配了两部高级观光电梯。集中式中央空调，开放时间周一至周五8点到18点，空调费用已包含在物业费中。网络支持电信、联通接入。项目支持企业注册。

大厦定位为多功能物流集成服务平台，集聚供应链与物流企业，提供物流咨询、仓储管理等专业服务。曾多年为上海市纳税亿元楼之一，是徐汇区重点（纳统）楼宇。

入驻企业包括上海舜宇恒平科学仪器有限公司、上海华虹挚芯电子科技有限公司。还有上海尚新餐饮管理、上海达达餐饮管理、商客通尚景科技、康智健康科技等公司。

二、租金到底什么水平

2026年上半年，现代物流大厦的租金报价大致在每平米每天3.0到4.5元这个区间。

综合多个渠道的信息，日租金均价约在每平方米每天3.2元至4.5元之间。有的显示3.3至4.2元每平每天，有的显示3.3至4.5元每平每天。本楼盘平均租金约3.71元每平每天，最低3.3元，最高4.5元。整体来看，价格集中在3.3到4.2元这个区间，不同面积、不同楼层、不同装修的房子价格差别不算太大。

具体看几个在租的房源：

· 89平的一套，小业主标准交付，报价4元每平每天

· 121平的一套，小业主标准交付，报价4元每平每天

· 175平的一套，简装，报价3.8元每平每天

· 262平的一套，简装，报价3.8元每平每天

· 262平的另一套，中等装修，报价3.4元每平每天

· 366平的一套，简装，报价4元每平每天

· 420平的一套，精装，报价4元每平每天

· 581平的一套，精装，报价4元每平每天

· 535平的精装房源，报价3.2元每平每天

· 1441平的整层房源，报价3.3元每平每天

100到260平这个区间，价格从3.4元到4元都有。同样是260平左右，3.4元和3.8元差了0.4元——主要是装修和楼层的差异。大面积房源单价更低，精装房源单价略高。

对比一下市场整体情况。2026年上半年，上海甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。但租金端仍未摆脱承压态势，二季度市场平均成交租金195.2元每平每月，环比下跌1.9%。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。2026年第一季度，全市甲级写字楼空置率到了22.7%，比去年同期高了2.1个百分点。

现代物流大厦3.0到4.5元的报价，比全市甲级写字楼的平均水平低了一大截。在漕河泾这个国家级开发区，这个价格算比较有竞争力的。

三、整个市场在发生什么

2026年上半年上海写字楼市场有几个关键数字。

需求端方面。上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。分季度看，一季度净吸纳21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度攀升到23.3万平方米。企业的活跃度有了非常明显的提升。

空置率方面。需求放量带动空置率迎来阶段性改善，二季度全市写字楼空置率环比下降1.1个百分点至22.5%。但受新增供应集中入市影响，上半年空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。

租金方面。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。“以价换量”仍是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。

简单总结：看楼的人多了，签约的也多了，但租金还在往下走。这就是市场现在的状态。

供应端方面。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。

需求从哪里来。TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑，租赁占比达30%。漕河泾作为传统成熟产业园区，持续承接企业办公升级和搬迁需求。

四、现代物流大厦在这个市场里是什么位置

现代物流大厦有几个特点值得单独说。

产业定位是最大的特色。这栋楼不是普通的写字楼，而是定位为多功能物流集成服务平台。集聚供应链与物流企业，提供物流咨询、仓储管理等专业服务。对于物流、供应链、贸易类企业来说，这种产业聚集带来的合作机会和上下游资源是其他写字楼给不了的。大厦每层还预留了垂直运输设备的安装接口，物流企业可根据业务需求快速部署自动化分拣线或智能仓储系统。这种“成长型空间”设计，在上海市中心的写字楼里非常少见。

地段不错。地处漕河泾高新技术开发区核心。轨交9号线、15号线在此交汇。距离9号线桂林路站约870米。距徐家汇商圈约3公里、上海火车南站3公里、上海虹桥国际机场8公里。周边商业、金融、科技、教育等资源丰富。

百联集团背景，稳定性强。大厦由百联集团旗下公司投资建设。国企背景意味着业主稳定、租赁政策不会突然变动。曾多年为上海市纳税亿元楼之一。对于注重长期稳定性的企业来说，这是个加分项。

硬件有亮点也有短板。落地玻璃幕墙设计，视野开阔，空间通透。7米挑高大堂，两部高级观光电梯。屋顶设有休闲花园。但层高3米、净高2.5到2.7米不算高，跟新建的4米以上层高没法比。得房率65%也不算高。

空调不是24小时的。集中式中央空调，开放时间周一至周五8点到18点。加班需要额外申请和付费。空调费用虽然包含在物业费里，但仅限于正常工作时间。对于经常加班的团队来说，这个要提前考虑。

物业费偏高但含空调。23元每平每月的物业费，在漕河泾板块不算低。但好处是空调费用已经包含在里面了，工作日正常使用不额外收费。成本结构比较清晰。

五、给考虑入驻的企业一些实在的建议

如果你是物流、供应链、贸易类公司

这是现代物流大厦最对口的行业。大厦本身就是多功能物流集成服务平台。每层预留了垂直运输设备安装接口，可以部署自动化分拣线或智能仓储系统。对于物流、供应链、贸易类企业来说，这种产业配套和同行聚集带来的合作机会是实打实的。

如果你是10到30人的小团队

现代物流大厦有89平、121平等小面积房源。89平报价4元每平每天，月租金大概1.08万。121平同样4元每平每天，月租金大概1.47万。对于需要在漕河泾核心地段有个像样办公室的初创公司、办事处来说，这个成本在可接受范围内。物业费虽然23块，但含了空调费用，成本结构比较清晰。

如果你是30到50人的中等规模团队

现代物流大厦有175平、262平等中等面积房源。175平简装3.8元每平每天，月租金大概2.02万。262平简装3.8元每平每天，月租金大概3.02万。262平中等装修3.4元每平每天，月租金大概2.71万。大面积房源租金可谈空间更大。标准层1400到1500平米，可以灵活分割。

如果你是大型企业，需要大面积

现代物流大厦可以提供的面积从366平到整层1441平都有。366平简装4元每平每天，月租金4.45万。581平精装4元每平每天，月租金7.07万。1441平整层3.3元每平每天，月租金14.46万。对于需要大面积、有产业配套的办公空间的企业来说，这个价格在漕河泾算有竞争力。

如果你是贸易制造、专业服务类公司

这两类是当前市场里需求最旺的行业。现代物流大厦所在的漕河泾板块本身就是传统成熟产业园区，持续承接企业办公升级和搬迁需求。大厦的物流产业定位虽然偏垂直，但对于贸易制造、专业服务类企业来说，周边的产业资源和商务配套也是实打实的。

如果你需要经常加班

这个要提醒一下。现代物流大厦的中央空调不是24小时的。周一至周五8点到18点。加班需要额外申请和付费。如果你的团队经常加班到很晚，这个成本要算清楚。签约前问清楚加班空调的费用标准。

如果你对层高和形象有要求

这个也要提醒一下。现代物流大厦净高只有2.5到2.7米。在现在的写字楼里算偏低的。新建的写字楼一般净高都在3米以上。而且大楼是2004年竣工的，到现在22年了。公共区域的风格跟新楼有差距。但7米挑高大堂和落地玻璃幕墙，整体形象在同楼龄的楼里算不错的。

谈租约的时候注意什么

现在市场整体对租户有利。全市租金在往下走，“以价换量”是主流。几个可以谈的条件：

· 租金：3.0到4.5元的报价区间，大面积、长租约的情况下可以往下谈

· 免租期：装修免租期一般都可以谈

· 付款方式：押三付一是常规，可以谈

· 最短租期：可以谈

· 空调加班费：如果加班频繁，提前问清楚加班空调的收费标准

六、周边可以对比的选项

如果觉得现代物流大厦的层高或者空调模式不太合适，漕河泾板块还有几个选项：

· 齐来大厦：宜山路889号，租金2.4到4.2元每平每天，分体空调独立控制

· 普天信息产业园：宜山路700号，租金2.5到7元每平每天，地铁上盖

· 钦汇园：钦州北路1066号，租金1.6到3.6元每平每天，价格更低

· 漕河泾科技绿洲：租金4.2到5.5元每平每天，代表区域内的高端研发办公

现代物流大厦3.0到4.5元的租金在漕河泾处于中低位置。它的独特之处在于“物流产业定位+百联集团背景+预留垂直运输设备接口”的组合。多走几家对比一下，心里有数。

七、几个需要想清楚的事

第一，现代物流大厦最大的卖点是“物流产业定位+百联集团背景+漕河泾核心地段”。每层预留垂直运输设备接口、曾多年为纳税亿元楼、9/15号线双轨交汇——这三样加在一起，在漕河泾确实有辨识度。对于物流、供应链、贸易类企业来说，这个产业配套很难替代。

第二，3.0到4.5元的租金区间不算大。不同面积、不同装修的房子价格差别不算太大，说明业主的定价策略比较稳定。89平米的房源月租金1万出头——这个价格在漕河泾地铁口算比较有竞争力的。

第三，空调不是24小时的。加班需要额外付费。如果你的团队经常加班，这个要提前算清楚。相比之下，一些采用分体空调或VRV独立控制的楼宇会更灵活。

第四，楼龄22年是客观事实。2.5米净高跟新楼没法比。但百联集团的国企背景、物流产业的精准定位、落地玻璃幕墙的形象，能抵消一部分楼龄带来的劣势。看你更看重哪个。

第五，整个市场还在供应高峰期，2026、2027年新增供应不少。租金短期内不太可能快速上涨。所以不用太着急做决定，多看几家，多谈几家，心里有底。

现代物流大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、现代物流大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 现代物流大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 现代物流大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 现代物流大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

免责声明：本文内容非物业及开发商，内容仅供参考，如有错误内容感谢您及时联系告知我们，谢谢!