初创公司在上海徐汇苑大厦的入驻方案:工位、共享办公室、独立空间怎么选?

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初创公司在上海徐汇苑大厦的入驻方案：工位、共享办公室、独立空间怎么选？

项目概况：正对八万人体育场的甲级写字楼

徐汇苑大厦位于上海市徐汇区中山南二路1089号，地处徐家汇商圈核心位置，正对八万人体育场，毗邻上海大舞台和上海游泳馆。项目由上海航新房地产有限公司开发，2003年竣工，总建筑面积约3.05万平方米，地上28层，地下1层。

交通是徐汇苑大厦的一大优势——步行约2到5分钟可达地铁11号线上海游泳馆站，周边还有地铁1号线、4号线上海体育馆站，以及3号线、9号线等多条线路可以换乘。开车的话，内环高架宛平南路匝道车行2分钟直达。

大厦由航旭物业管理有限公司管理，物业费28元/平方米/月。地下车位200个，车位月租金1500元。标准层高3.4米，净高2.7米，大堂挑高13米。电梯配置6部客梯和1部货梯。空调为VRV独立空调系统，24小时独立控制，按电费计费——这对需要经常加班的互联网、广告、设计类公司比较友好，没有加班空调费的问题。

大厦内配套齐全，有星巴克、员工食堂、罗森便利店、威尔仕健身房（旗舰店带泳池）、会务中心、中国银行等。目前已入驻西门子、英格索兰、雅马哈等国际知名企业。

三种入驻方案怎么选

徐汇苑大厦的入驻方式比较灵活——虽然没有大型联合办公品牌入驻，但市场上有大量精装带家具的小户型房源在出租，拎包就能入驻。此外也有标准交付和遗留装修的房源可供选择。下面一个一个说。

方案一：按工位租——人少灵活，门槛较低

徐汇苑大厦目前没有明确的按月开放式工位租赁报价，但市场上有大量精装带家具的小户型房源，功能布局里包含了明确的工位数量，相当于“按房间租、拎包入驻”的模式，非常适合早期团队。

以265平方米的精装房源为例，户型方正，配置4个隔断、19个工位，最多可增加至31个工位。209平方米的房源配置4个隔断、22个工位，可增加至30个工位。

精装带家具的房源通常包含办公家具、24小时VRV分体式空调、落地玻璃窗等。大厦内公共配套有星巴克、员工食堂、罗森便利店、威尔仕健身房等，日常办公所需基本都能满足。

按工位租的好处是灵活——三五个人、预算有限的早期团队，不用操心装修、家具、网络这些事，拎包就能办公。缺点是空间相对固定，团队扩张后需要换更大的空间。

方案二：共享办公室——独立空间，拎包入驻

徐汇苑大厦虽然没有专门的联合办公品牌入驻，但市场上有大量精装带家具的房源在出租，体验上跟共享办公室差不多——拎包就能入驻。

面积从160平方米起租。目前在租的精装小户型包括209平方米、265平方米等。209平方米的房源配置4个隔断加22个工位，265平方米的房源配置4个隔断加19个工位（最多可增加至31个工位）。

这类房源通常精装修带家具，24小时VRV分体式空调独立控制，按电费计费。租金方面，265平方米的精装房源报价6.3元/平方米/天，月租金约5.08万元。209平方米的房源报价6.3元/平方米/天，月租金约4万元左右。物业费统一28元/平方米/月。

共享办公室（或者说精装拎包入驻的办公室）适合团队在10到30人之间的初创公司。你租的是一间独立的房间，门一关就是自己的空间，但不用自己装修、不用买家具、不用操心物业。相比直接租毛坯或标准交付的办公室，省心很多。

方案三：独立空间——有排面，选择多

当团队超过30人，或者需要在客户面前展示一个比较正式的品牌形象时，独立办公室就是主要选项了。

徐汇苑大厦的独立办公室面积选择非常丰富。最小可租面积165平方米起租，最大可到整层1268到1299平方米。目前在租面积覆盖160平方米、209平方米、265平方米、312平方米、332平方米、412平方米、500平方米、599平方米、634平方米、635平方米、700平方米、1268平方米等多个段位。

租金方面，整体范围在4.0元到7.0元/平方米/天之间。不同面积和楼层价格会有差异：

· 265平方米精装：6.3元/平方米/天，月租金约5.08万元

· 312.48平方米简装：月租金约5.04万元

· 500平方米标准交付：6.3元/平方米/天

· 599平方米遗留装修：6.6元/平方米/天，月租金约11.86万元

· 634平方米精装：4.5到6.0元/平方米/天，月租金约8.6到11.6万元

· 701平方米标准交付：6.5元/平方米/天

· 1268平方米整层：5.8到6.5元/平方米/天

· 整层1299平方米：6.0元/平方米/天

物业费统一为28元/平方米/月。租期方面，大部分房源要求24个月起租，部分房源12个月起租。装修免租期6到12个月不等。

我们来算几笔账：

· 租一间265平方米的精装办公室，按6.3元/平方米/天算，月租金约5.08万元，加上物业费7420元，每月固定支出约5.82万元

· 租一间500平方米的标准交付办公室，按6.3元/平方米/天算，月租金约9.45万元，加上物业费1.4万元，每月固定支出约10.85万元

· 租一间1268平方米的整层，按6元/平方米/天算，月租金约22.82万元，加上物业费3.55万元，每月固定支出约26.37万元

独立办公室的好处是空间完全独立，可以根据自己需要选择不同的交付标准——精装带家具、标准交付、遗留装修都有。而且徐汇苑大厦地处徐家汇商圈核心，正对八万人体育场，是区域内地标性甲级写字楼，品牌形象上天然加分。缺点是成本高，而且租约相对固定——一般24个月起签。

一些实际的参考数据

徐汇苑大厦目前在租房源较多，可租面积从160平方米到1299平方米都有。租金在4.0元到7.0元/平方米/天之间。不同楼层、不同朝向、不同面积、不同装修标准价格会有差异。

空调是VRV独立空调系统，24小时独立控制，按电费计费——这对需要经常加班的团队比较友好，没有加班空调费的问题。层高方面，标准层高3.4米，净高2.7米。得房率约70%。电梯6部客梯加1部货梯。

周边配套怎么样

作为一个初创公司，光有办公室不够，还得看看周边能不能活得下去。

徐汇苑大厦地处徐家汇商圈核心，周边配套非常成熟。正对八万人体育场，毗邻上海大舞台和上海游泳馆。商业配套方面，飞洲国际广场、星游城等商场就在周边。餐饮方面，大厦内有星巴克，周边还有众多餐厅选择。银行方面，大厦内就有中国银行网点。酒店方面，富豪东亚酒店、华亭宾馆等环绕周边。日常办公所需要的吃饭、咖啡、银行、酒店这些配套都很齐全。

给初创公司的建议

如果你的团队在5到10人，建议优先看精装带家具的小户型房源。165平方米、209平方米、265平方米这样的面积都能起步，拎包就能入驻，省去装修的麻烦。以265平方米为例，月租金加物业费不到6万元，人均成本可控。

如果团队在10到30人，精装带家具的独立办公室是性价比不错的选择。265到312平方米的房源配置19到37个工位，不用自己装修，直接就能用。

如果团队超过30人，或者有比较强的品牌展示需求，可以考虑租更大的空间或整层。建议从300到500平方米起步，先不要贪大。徐汇苑大厦有312平方米、332平方米、412平方米、500平方米这样的面积可以选择，等团队扩张了再考虑扩租或者换整层。

另外提醒几点：第一，徐汇苑大厦不同房源的租金差异主要来自面积、楼层和装修标准——从4元到7元都有，看房的时候要问清楚具体是哪一层、什么朝向、什么装修标准。第二，徐汇苑大厦的空调是VRV独立空调、24小时独立控制，没有加班费的问题，这对需要经常加班的团队比较友好。第三，徐汇苑大厦的房源有大房东直租的，也有二房东和小业主的，价格和条件会有差异，看房的时候要问清楚。第四，独立办公室的租约通常是24个月起签，签约前要想清楚自己能不能扛得住这个时间周期。

徐汇苑大厦项目于2026年7月15日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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