2026上海联通大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026上海联通大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼什么来头、在什么位置
联通大厦在长宁区长宁路1033号，属于中山公园商圈核心位置。这栋楼是中国联通上海总部所在地，2004年竣工（也有资料说2007年），总建筑面积约4.3万平方米。地上25到26层、地下2到3层。
大厦主要是联通公司自用办公，对外出租的面积集中在8楼、9楼、11楼、12楼以及15到17楼。电梯配了6部客梯和1部货梯，都是日立品牌。空调系统是VRV与分体式相结合的方式，租户可以自己控制——这对经常加班的公司是个实实在在的好处。
物业是上海德律风置业有限公司在管，物业费不同渠道报的不太一样——有说12元的，有说26元的，有说31元的，还有说33元的。看房的时候一定问清楚到底收多少。车位一共271个，月租金地上1200元、地下1600元。
二、2026年租金到底什么水平
联通大厦的租金，不同渠道和不同房源差别挺大。
比较低的有3块每平方米每天的。中等价位的在3.1到3.7元、3.5到4元。高一些的有4.6到5.6元、4.8到5.5元。
具体到房源的话：95到190平的小户型报3.1到3.7元；116平的报3.2元，送2个月免租；170平的月租金1.81万；220平精装报3.6元；280平报3到3.5元。
综合来看，联通大厦的主流成交价大概在3到4元每平方米每天这个区间。精装修的小面积单价会高一些，简装或者大面积的可能便宜。
放到全市大环境里看一下。2026年上半年，上海全市租金报价较2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元——折合每天大概7.9元。全市空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。联通大厦3到4块的日租金，放在全市看属于中等偏下水平。
再跟周边比一下就有数了。中山公园商圈的新建写字楼，比如长宁来福士，租金在8到9.5元每平方米每天。联通大厦比这些新楼便宜了55%到60%。在中山公园这个核心地段，联通大厦的性价比相当突出。
三、整栋楼里都是什么公司在用
联通大厦的租户质量相当高。最知名的当属中国联通上海总部。金融机构也扎堆——中国工商银行、中国银行、中信信托都在这里设立了办公点。
科技类企业也不少。上海乐言科技股份有限公司、联通（上海）产业互联网有限公司、上海全应科技有限公司、傲普（上海）新能源有限公司、上海仙塔智能科技有限公司、上海讯飞枫享网络科技有限公司等都已入驻。上海无极网络信息科技有限公司的通信地址也在这里。
另外还有上海鹰联国际货运代理有限公司、国辉广告、上海朝歌文化传播、四叶草信息科技有限公司等。
整体来看，联通大厦的租户集中在金融、科技、通信这几个行业。这和2026年上半年上海办公楼市场的需求主力方向高度吻合——金融业以16%的占比位居办公楼需求首位。超过35%的租赁需求来自AI相关企业。联通大厦作为通信数字产业地标，对这类企业有天然的吸引力。
四、2026年市场大环境怎么样
2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长了83%。需求确实在恢复，而且恢复速度不错。
但供应端压力不小。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期、徐汇万科中心三期T1这些项目都在上半年交付了。供应量比需求量大不少，全市空置率被推到了24.5%。
“以价换量”还是目前的主流策略。业主为了保住出租率，愿意在租金上让步。这对租户来说是个有利的窗口期。
不过联通大厦的情况有点特殊——大部分面积被联通公司自用，对外出租的面积本身就有限。这意味着它不像那些纯租赁的写字楼有那么大的去化压力，租金下行的空间可能相对有限。
五、2026年入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻联通大厦，有这么几个点值得琢磨。
第一，租金有谈判空间。 全市都在“以价换量”，联通大厦也不例外。挂牌价从3块到5块多都有，具体能谈到多少取决于面积、楼层、租期这些因素。有些房源送2个月免租。别只看单价，把免租期、付款方式这些都算进总账里。支付方式有押三付一——押金要付三个月的租金，对现金流有一定压力，可以试着跟业主聊聊能不能调整。
第二，VRV空调是个实在的优势。 联通大厦用的是VRV空调系统与分体式空调相结合的方式。每个区域可以自己控制开关，不像中央空调那样一关全关。对于经常加班的团队来说，不用额外付加班空调费。金融、科技、广告类公司经常熬夜赶工，这笔账一年算下来能省不少。
第三，面积选择比较灵活。 对外出租的面积集中在8楼、9楼、11楼、12楼以及15到17楼。可租面积从95平到400平都有。小公司租个百来平，中型公司租个两三百平，都能找到对应的房源。每层还配置了共享会议室和接待区。看房的时候问清楚这一层还有哪些面积可选、房子是什么状态、需不需要重新装修。
第四，交通是实打实的核心优势。 离2号线、3号线、4号线中山公园站步行仅需5分钟。向东快速通达静安寺、南京西路、陆家嘴，向西连接虹桥机场和虹桥火车站。对于需要频繁往返长三角地区的商务人士来说，这个交通便利性不是钱能衡量的。
第五，周边配套相当成熟。 步行范围内有龙之梦购物中心、巴黎春天、来福士广场等多家大型商业综合体。员工吃饭、客户接待、下班休闲都方便。大厦内部七层设有员工餐厅，十层设有员工会所，附楼还有多媒体会议厅和培训教室。
第六，想清楚自己要什么。 联通大厦的优势是位置绝佳（中山公园核心、三轨交汇）、交通无敌、国企自持稳定可靠、VRV空调灵活、租户质量高（金融+科技扎堆）、周边配套成熟。缺点是不同渠道报的物业费差别大需要确认、停车费不便宜（1200到1600元/月）、楼龄偏老（2004年竣工）。如果你的公司需要经常跑市中心和虹桥枢纽、对办公品质有要求、预算在3到4块这个区间，这栋楼值得认真看。如果公司对成本特别敏感、或者需要特别大的办公面积（400平以上），那得提前问清楚有没有合适的房源。
第七，周边竞品多对比。 中山公园这一带写字楼选择不少。多跑几家对比一下物业服务水平、电梯等待时间、公共区域卫生状况这些细节。光看单价不够，实际办公体验才是关键。
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