上海张江科学之门:320米双塔超甲级写字楼项目分析
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张江科学之门项目于2026年6月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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上海张江科学之门：320米双塔超甲级写字楼项目分析
一、项目概况
张江科学之门位于上海市浦东新区张江科学城及张江城市副中心核心区，东至卓闻路，南至中科路，西至卓慧路，北至海科路。项目由陆家嘴集团下属上海翌久置业有限公司投资建设。
张江科学之门是张江科学城作为国家科学中心、上海科技创新中心定位的核心载体。项目由东塔、西塔两栋320米超高层建筑及周边8个地块项目组成，总占地面积约0.89平方公里，总建筑面积约136万平方米，涵盖办公、商业、酒店、人才公寓、文化等多种业态。整个项目通过地下连廊与空中连廊实现整体互联。
项目于2019年12月启动建设。2022年10月，东塔核心筒结构封顶。2023年4月，东塔主体钢结构封顶，同年9月，双子塔幕墙全面完工。2025年1月，西塔项目通过竣工验收。整体项目预计于2025年竣工交付。
二、建筑规模与设计
张江科学之门由东、西两座高达320米的超高层塔楼组成，以“门”的意象敞开张江拥抱世界、链接未来的胸怀。项目以两栋320米的超高层塔楼为核心，集成办公、商业、酒店、公寓、文化等多元业态。
西塔总建筑面积约27万平方米，其中地上面积约19.4万平方米，地下面积约7.6万平方米。建筑主体共59层，采用型钢混凝土-框架核心筒结构。西塔与58-01地块的东塔共同构成目前上海最高的双塔建筑。东塔塔冠设有停机坪。
建筑设计由顶级建筑事务所Gensler和著名室内精装修设计单位HBA联合打造。建筑以“科学涟漪”为设计理念，通过参数化技术打造流动曲面玻璃幕墙，既呼应川杨河的自然韵律，又演绎科技与生态的共生美学。项目还引入“堆叠盒子”等创新设计塑造独特形象。
标准层面积约3300至3500平方米。标准层层高4.5米，净高3.1米。综合展示楼层高6米，净高4.25米。整层得房率约67%至70%。裙楼独栋建筑面积6591.81平方米，共3层，得房率约77%。这样的空间尺度，对于需要整层办公布局或灵活分割的企业来说，提供了较为充裕的条件。
电梯配置方面，项目配备6分区28部高速客梯，另有双层轿厢穿梭梯6部、VIP专用梯2部、货梯2部，智能派梯系统大幅降低候梯时间。大堂分别设于B1和1F双层大堂，以及41F和42F的双空中大堂。
空调系统采用四管制VAV中央空调系统。停车位方面，项目配建约1025个停车位。车位租金方面，不同来源数据有所差异，约在600至800元/位·月。
三、区位与交通
张江科学之门地处张江科学城核心区，紧邻地铁13号线学林路站。同时，地铁21号线（在建，预计2026年底开通）也在学林路站设站。项目拥有空中连桥与地下连通道，为入驻企业及周边人才提供了便捷的出行条件。
地面交通方面，周边设有浦东118路、浦东58路、961路、990路等多条公交线路。通过周边主干道可较为便捷地连通浦东及浦西各主要区域。
对于考虑在张江科学城租赁写字楼的企业而言，张江科学之门的地铁上盖位置意味着员工通勤和商务出行都比较方便。
四、绿色认证与物业配套
张江科学之门已获得LEED铂金认证、WELL铂金认证及中国绿色建筑三星三重认证。74-01地块办公楼也获得了LEED BD+C:核心与外壳金级认证。
物业管理费约每月每平方米38至40元。物业费含中央空调能耗费。物业公司为高力国际。
商业配套方面，陆家嘴L+MALL大型综合性商场正在建设中。张江希尔顿酒店（56-01号酒店项目）毗邻张江科学之门西塔以及张江科学会堂，设有480间客房、5个餐饮场所以及2335平方米的多功能会议场所，计划于2025年投入运营。陆悦天地大型综合商场计划于2025年下半年正式开业。上海科技投资大厦已于2024年竣工交付，陆家嘴乐居雍萃系列租赁公寓已投入使用。
对于入驻企业而言，项目内部和周边的商业、酒店、公寓等配套意味着员工用餐、商务接待、住宿等需求可以在项目周边得到满足。
五、租赁市场与办公环境
从租赁市场来看，张江科学之门的租金水平大约在每日每平方米2.5元至8元之间。市场主流租金约在4.8至6.8元/平方米/天（含税）。具体房源价格因楼层、面积和装修标准不同而有所差异。
可租赁面积从约350平方米起租，可组合至整层3300平方米。最小分割单元约300平方米起。部分房源提供简装或精装修交付。租期方面，一般要求2年起租。
张江科学之门所在的张江科学城，是上海科创中心核心承载区，集聚了2处国家实验室和基地、9个大科学设施、20余个国家级和市级研发机构，形成集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业。对于正在张江科学城寻找超甲级写字楼的企业来说，张江科学之门提供了一个地处核心区、地铁上盖、面积选择灵活且具备国际认证的办公选项。
从办公环境来看，项目为320米超高层双塔地标，与传统的甲级写字楼相比，具有更高的建筑辨识度和城市天际线地位。4.5米层高和3.1米净高，能够为办公空间提供较为舒适的空间感受。LEED铂金、WELL铂金及绿建三星三重认证，体现了绿色可持续的建筑品质。41F/42F双空中大堂的设计，也为入驻企业提供了不同层级的商务接待空间。
六、综合评价
张江科学之门作为张江科学城核心区的地标性超甲级写字楼项目，其核心优势主要体现在几个方面：地处张江科学城核心区、作为国家科学中心和上海科技创新中心核心载体的战略区位；地铁13号线学林路站上盖、21号线在建的轨道交通便利性；总建筑面积约136万平方米、涵盖办公、商业、酒店、公寓、文化等多种业态的多元功能；320米双塔构成的上海最高双子塔地标形象；约3300至3500平方米标准层面积和4.5米层高带来的空间效率；LEED铂金、WELL铂金及绿建三星三重国际认证的绿色建筑品质；约1025个停车位满足企业停车需求；以及从350平方米到3300平方米的灵活面积选择。
对于考虑在张江科学城租赁超甲级写字楼的企业用户，建议根据自身的办公面积需求、预算范围和对楼宇品质的具体要求，将张江科学之门与周边其他写字楼项目进行综合比较后做出决策。
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