2026上海海森国际大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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海森国际大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海海森国际大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、海森国际大厦到底是怎样一栋楼
海森国际大厦在静安区万航渡路849号，也有康定路1469号的说法。它处在静安、长宁、普陀三区交汇的位置，属于曹家渡商圈。2004年竣工，由上海海鸟房地产开发有限公司开发。
总建筑面积大约26852平方米，地上26层，其中1到3楼是商业裙房，4到26楼是纯办公区域。标准层面积分两段：5到15层每层约1179平方米，16到26层每层约854平方米。层高3米，净高2.4米。
大厦入口是双大堂设计，挑高8米的迎宾大厅。电梯配了3部客梯和1部货梯。车位总共141个，都是地下的，月租金1000块钱。物业是上海东湖物业管理公司，物业费13到16块钱每平米每月。空调是VRV系统，租户自己控制开关。网络支持电信、联通、移动三家。
这栋楼2004年建成，到现在20多年了。不算新楼，但硬件底子还在——8米挑高的大堂、3米的层高，在当年算不错的配置。
二、2026年市场大环境怎么样
先看整体盘子。2026年上半年，上海写字楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度不小——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比大涨83%。但供应量还是大，全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。
租金还在调整。全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，到237.2元每平米每月；实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元每平米每月。二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主盘活存量的主流策略。
静安区的表现比全市好一些。静安核心区如南京西路、静安寺，空置率维持在5%以下，成交均价稳定在8到12块钱每平米每天。海森国际大厦所在的曹家渡板块，属于静安区非核心但区位不错的区域。2026年曹家渡写字楼日租金均价大约4.17元每平米每天。
三、海森国际大厦的租金到底什么水平
海森国际大厦的价格区间比较宽，从1.8到3.5块钱每平米每天都有。
具体房源方面：138平米的房源，日租金1.8块。150平米的房源，日租金2块。500平米的房源，日租金2.2块。178平米的房源，日租金3.3块。148平米的房源，日租金3.2块。176.67平米的房源，日租金3.5块。
整体来看，大部分房源的租金在2到3.5块这个区间。2025年的年度租金均价大约是3.09元每平米每天。物业费13到16块钱每平米每月。停车费每月1000块钱。
这个价格在静安区算什么水平？曹家渡板块日租金均价大约4.17元。海森国际大厦2到3.5块的价格，比板块均价便宜不少。跟静安寺、南京西路那些8到12块的甲级写字楼比，更是便宜了一大截。有分析认为海森国际大厦在曹家渡商圈属于性价比比较高的选择。
价格便宜是有原因的。这栋楼2004年竣工，楼龄偏老，硬件跟新建的甲级写字楼有差距。净高只有2.4米。但对于预算有限但又想进静安区办公的企业来说，海森国际大厦提供了一个用更少的钱拿到静安门牌的机会。
VRV空调系统24小时独立控制，加班不用额外申请。这一点对经常加班的企业来说，比中央空调更划算。
四、谁在里面办公
海森国际大厦的入驻企业类型比较多元。
物流和货运类的——广州东方国际货运有限公司上海分公司、中航狮威国际货运有限公司。
贸易类的——上海集德贸易有限公司。
科技和信息系统类的——上海恒驰信息系统有限公司、上海普丘信息系统有限公司。
教育和咨询类的——行动成功国际教育集团、脉猎商务咨询（上海）有限公司。
投资和法律类的——上海亦乐投资有限公司、上海欧博律师事务所。
从租户结构来看，海森国际大厦不是那种“高大上”的顶级写字楼，入驻企业以物流、贸易、科技、咨询、投资类的中小型企业为主。覆盖面比较广，不挑客。大厦内部租户结构相对稳定，租期较长。
五、几个需要想清楚的问题
第一，价格优势非常明显。2到3.5块的价格，在静安区属于“入门级”。同样的地段，周边写字楼普遍在4块以上。对于预算有限但又需要静安区门牌的企业来说，海森国际大厦的性价比很高。
第二，交通还算方便。距离14号线武宁路站大约493米，距离13号线武宁路站大约620米。紧邻内环高架入口。员工通勤、客户来访都算方便。但只有两条地铁线经过，跟静安寺那种三轨交汇没法比。
第三，面积选择灵活。从100多平到500多平都有覆盖。小团队可以租小户型，中型企业可以租半层或整层。不挑客，适配面宽。
第四，独立空调是个加分项。VRV空调24小时独立控制，加班不用额外申请。对于经常加班、或者用电量大的企业来说，这个比中央空调更划算。
第五，但楼龄确实偏老。2004年竣工的项目，到现在20多年了。大堂、电梯、公共区域的品质感跟新建的甲级写字楼有差距。净高只有2.4米。对于追求办公环境“调性”的企业来说，这可能是个短板。
第六，租户圈层不算“高端”。入驻企业以物流、贸易、科技类的中小型企业为主，没有太多知名大公司。对于需要“门面”和“圈层”的企业来说，这可能不太够。但对于大多数普通公司来说，这恰恰意味着租金更实惠、氛围更务实。
第七，车位不算多也不算少。141个车位，对于一栋26层的写字楼来说，够用但不算宽裕。月租金1000块，在静安区算中等水平。
第八，物业费比较低。13到16块钱每平米每月，远低于区域同类楼宇。对于日常运营成本来说，能省下一笔钱。
六、什么人适合搬进来
如果你的公司是物流、贸易、科技、咨询、投资类的中小型企业，或者做的是需要静安区地段但预算有限的业务，海森国际大厦值得认真看。它的价格、交通、面积灵活性，跟这类企业的需求匹配度比较高。
如果你的团队规模不大、预算在2到3.5块左右、想进静安区，海森国际大厦是个性价比不错的选择。尤其是那些经常需要见客户、但又不追求顶级办公“门面”的公司——这里地段不算差、交通还算方便、价格足够实惠。
但如果你是跨国企业、大型上市公司，或者对办公场所有很高品牌展示需求的公司，海森国际大厦可能不是最优解。静安寺、南京西路有更多硬件更好、圈层更高端的选择。
还有一个现实问题：海森国际大厦的房源流动性还可以，好的户型不一定随时有。如果看中了某一套，建议提前跟租赁代理沟通，了解最新的空置情况。
说到底，海森国际大厦卖的不是“顶级写字楼”，是“静安区门牌”加“实惠租金”加“灵活空间”加“独立空调”。如果你的公司需要这些东西，而且预算在2到3.5块左右，那就来。如果追求的是顶级硬件和高端圈层，那周围有的是更贵的选择。
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