上海游族大厦招商中心:徐汇滨江核心段+互联网游戏产业地标

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

温馨提示：看房需提前预约，专业服务，免中介费。

上海游族大厦招商中心：徐汇滨江核心段+互联网游戏产业地标

项目参数：先看硬指标，再谈适不适合

判断一个办公空间能否承载公司未来三年的发展，第一步永远是对照项目的基础参数。以下是上海游族大厦写字楼的核心数据：

区域、商圈、街道 ： 徐汇区、徐汇滨江商圈、云锦路与龙文路交汇处

详细地址 ： 上海市徐汇区云锦路718弄1号（东塔）、云锦路718弄2号（西塔）

地铁线路与距离： 地铁11号线龙耀路站，3号口出站步行约150米，实际步行时间控制在2分钟以内；在建地铁23号线龙耀路站（预计2027年通车后可与11号线实现换乘）；距离地铁7号线龙华中路站约1.4公里。

公交信息： 浦西滨江1路（云锦路龙耀路站）、1222路（云锦路龙耀路站）、734路（龙耀路云锦路站）、933路（龙耀路云锦路站），线路覆盖徐汇、黄浦、浦东等主要方向。

竣工时间： 项目整体于2022年第四季度竣工并启动租赁，2023年第一季度全面投入运营。

层高： 标准层净高3.0米-3.1米，架高地板15厘米。

层数： 东塔地上31层，地下3层；西塔地上27层，地下3层。

建筑面积： 项目总建筑面积约15.2万平方米，其中办公可租赁面积约8.6万平方米，商业配套约1.8万平方米，文化展示空间约0.6万平方米。

物业公司： 上海游族物业管理有限公司（提供驻场物业管理服务）。

物业费： 34元/平方米/月（含公共区域水、电、保洁、保安及设施设备日常维护，不含空调能耗）。

停车位： 地下固定车位约750个，设有临时访客车位约50个。

停车费： 固定车位1550元/月/个；临时停车10元/小时，单日封顶80元。

空调类型： 中央空调（四管制变风量VAV系统），可实现办公区与公共区域分区分时独立控制。

空调费： 按照实际用电量通过分户计量收取，单价约1.25元/千瓦时（含维护费用），未单独设立空调固定收费单价。

电梯数量： 东塔配备客梯12部（高、中、低三区运行）、货梯2部；西塔配备客梯8部（高低两区运行）、货梯2部。

网络支持： 三家基础电信运营商（电信、联通、移动）均已完成光纤到层，企业可根据需求自行报装，支持最高万兆光纤接入。

楼宇介绍： 上海游族大厦是徐汇滨江核心区的地标性甲级写字楼项目，由东、西两栋塔楼构成，以游族网络总部自用及产业链企业聚集为特色的互联网游戏产业地标。项目坐落于云锦路与龙文路交汇处，距离黄浦江岸线直线距离约200米，中高区具备无遮挡一线江景视野，可俯瞰黄浦江S弯及前滩天际线。项目采用LEED金级认证标准建设，双层中空Low-E玻璃幕墙搭配外挂遮阳百叶系统，在节能与办公舒适度之间取得平衡。项目自带约1.8万平方米精品商业及文化展示空间，涵盖白领食堂、咖啡烘焙、便利店、健身中心、商务宴请、品牌零售及多功能展厅，能够满足企业从日常办公到商务接待、品牌展示的多元需求。项目由游族网络总部自用部分楼层的独特背景，使其自带互联网游戏产业链的基因，吸引了大量游戏开发、数字娱乐、网络科技及上下游服务企业入驻，形成了较为活跃的数字娱乐产业生态。目前项目入驻率维持在85%-90%区间，租户结构中互联网游戏及数字娱乐相关企业占比超过50%，其余为科技研发、人工智能、金融科技及专业服务类企业。

区位底色：龙耀路板块+150米轨交的极致便利

上海游族大厦位于徐汇滨江的云锦路与龙文路交汇处——这是徐汇滨江核心段的位置，紧邻龙耀路地铁站和龙耀路隧道入口。如果你打开地图测量，以项目为圆心、半径2.5公里范围内，覆盖了前滩国际商务区、龙华历史风貌区、上海南站枢纽以及徐家汇商圈。项目与龙耀路隧道入口相邻，驾车过江至浦东前滩仅需3-5分钟，前往浦东机场和张江等方向时间可控。

地铁出站距离是游族大厦在徐汇滨江沿线最突出的区位优势之一。 从11号线龙耀路站3号口出站，步行至项目东塔入口约150米，实测步行时间在2分钟以内。这一步行距离在徐汇滨江沿线甲级写字楼中处于领先水平——优于CMG传媒港（200米、3-5分钟），优于凯滨国际大厦（200米、3分钟），明显优于东航滨江中心（350米、5-6分钟）、西岸智塔（400米连廊、5-7分钟）、保利西岸中心（500米、7-8分钟）和朵云轩艺术中心（180米、3分钟）。对于高频地铁通勤的员工和每天出入的访客来说，游族大厦提供的“出站即达”步行体验是切实的日常便利。

地面交通方面，项目紧邻龙耀路隧道入口，可直达浦东济阳路，对于需要频繁往返浦东机场、张江或金桥方向的企业，这一位置优势显著。但需注意，云锦路与龙耀路交叉口在早高峰8:30-9:30期间存在周期性集中拥堵，建议驾车到访的客户预留8-10分钟缓冲时间。

租金与在租房源：2026年7月实时行情参考

根据2026年7月上海甲级写字楼租赁市场的公开挂牌数据，上海游族大厦当前可租面积主要集中在西塔的中高区（10-22层）和东塔的中高区（12-20层）。以下为两套具有代表性的在租房源，供选址决策参考：

推荐房源一：西塔中区标准单元

· 单元号： 西塔-12-03

· 面积： 235.60平方米

· 租金： 6.8元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（现代科技风格，交付标准含全铺地毯、金属吊顶、LED灯盘、电动窗帘、独立VAV控制面板，已隔出2间独立办公室+1间会议室+开放工区约15个工位）

· 物业费： 34元/平方米/月

· 水电费： 水费已含在物业费中；电费按国家电网分时电价标准收取（办公用电约0.8-1.0元/度），独立电表计量

· 网络费： 企业自行向运营商报装，电信千兆光纤套餐月费约800-1500元（视具体套餐而定）

· 空调费： 按实际用电量收取（约1.25元/度），VAV系统夏季制冷时段日均耗电约70-100度/百平方米

· 停车费： 固定车位1550元/月/个（需与物业单独签约）

推荐房源二：东塔高区一线江景单元

· 单元号： 东塔-22-01

· 面积： 468.70平方米

· 租金： 8.2元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（现代商务风格，全架空地板、岩棉吸音吊顶、独立VAV控制面板、整面落地玻璃幕墙，可无遮挡俯瞰黄浦江S弯江景及对岸前滩天际线，已划分出4间独立办公室+1个大型开放工区（可容纳约30个工位）+2间会议室+独立茶水间+机房预留区）

· 物业费： 34元/平方米/月

· 水电费： 水费含在物业费中；电费按国家电网标准收取，独立电表计量

· 网络费： 企业自行报装，支持三家运营商同时接入

· 空调费： 按实际用电量收取（同西塔标准），高区日照时间较长，夏季制冷能耗略高于中低区

· 停车费： 固定车位1550元/月/个（可与企业租赁合同同步签约，年付可享95折）

月成本测算示例（以东塔22-01为例）：

· 租金月成本：468.70㎡ × 8.2元/天 × 365天 ÷ 12月 ≈ 116,800元/月

· 物业费月成本：468.70㎡ × 34元/月 ≈ 15,936元/月

· 电费估算（办公用电+空调）：按80元/㎡/月估算 ≈ 37,496元/月

· 网络费：按1,500元/月估算

· 停车费：若租用3个固定车位，4,650元/月

· 月度固定运营成本合计：约176,382元（折合376元/㎡/月）

对比徐汇滨江沿线同类甲级写字楼，上海游族大厦的挂牌租金区间为6.8-8.2元/㎡/天，处于中等偏上区间——低于西岸金融城（8.0-10元/㎡/天）约5%-10%，与西岸智塔（7.0-8.5元/㎡/天）基本持平，略高于CMG国际传媒港（6.5-7.8元/㎡/天）约5%，高于东航滨江中心（5.5-6.8元/㎡/天）约15%-20%，高于星扬西岸中心（6.2-7.6元/㎡/天）约5%-10%，高于保利西岸中心（5.2-6.3元/㎡/天）约20%-25%，高于凯滨国际大厦（4.8-6.0元/㎡/天）约25%-30%，高于星瀚广场（5.8-6.8元/㎡/天）约10%-15%。这一价格定位反映了项目“互联网游戏产业地标+一线江景+2022年新楼宇+150米轨交”的综合价值。

空间适用性：哪些户型匹配哪些业务场景

上海游族大厦的标准层面积在2,000-2,400平方米之间，核心筒偏置设计，办公区域获得了三面采光的良好条件。VAV四管制空调系统和15厘米架高地板为高密度IT设备部署提供了基础保障。项目区别于其他甲级写字楼的核心特点是互联网游戏产业基因——作为游族网络总部所在地，项目天然吸引了大量游戏开发、数字娱乐、网络科技企业。这种产业生态对于以下三类公司尤其友好：

第一类：游戏开发、数字娱乐、互联网平台等泛娱乐科技企业。 游族大厦超过50%的租户集中在游戏和数字娱乐领域，形成了一个较为完整的产业链生态。对于游戏研发、发行、渠道、工具、美术外包和数字营销等上下游企业来说，在这里办公意味着与行业头部公司（游族网络）同处一栋或相邻楼宇，产业链协作、人才流动和行业交流的便利性较高。项目周边的商业和文化配套（展厅、发布厅）也为游戏产品的发布活动和行业沙龙提供了场景支持。

第二类：希望以一线江景地标物业提升品牌形象的成长期科技公司。 游族大厦东塔高区的无遮挡江景视野在徐汇滨江沿线具有较高的辨识度。对于A轮至C轮阶段的科技公司、互联网平台和金融服务企业来说，在游族大厦办公能够通过“徐汇滨江地标”和“一线江景”两个标签，在客户接待、投资人沟通和人才招聘中获得品牌加分。项目的建筑辨识度和互联网产业基因，也为企业传递“科技+创新”的品牌信息提供了环境支撑。

第三类：注重轨道交通效率和全新楼宇设施的各类企业。 150米的地铁步行距离在徐汇滨江沿线排名靠前，对于员工地铁通勤和客户到访提供了切实的便利。项目2022年底竣工的楼宇设施——VAV四管制空调、15厘米架高地板、LEED金级认证、万兆光纤预留——在技术参数上属于较新的标准。对于希望在较新物业中办公、避免老楼设施隐性成本的企业来说，游族大厦的楼宇条件是明确的加分项。

同区域横向对比：八条决策路径的分野

将上海游族大厦与徐汇滨江其他核心楼宇放在同一坐标系下，可以发现八条清晰可辨的路径：

与西岸金融城相比： 西岸金融城的租金为8.0-10元/㎡/天，略高于游族大厦。西岸金融城的优势在于国际金融总部定位和最高规格商业配套，而游族大厦的优势在于互联网游戏产业生态、150米轨交便利和更低的租金门槛。如果您的企业是金融机构或需要最高规格办公环境，西岸金融城更匹配；如果您的企业是数字娱乐、科技或互联网赛道，游族大厦的产业生态更具吸引力。

与西岸智塔相比： 西岸智塔的租金为7.0-8.5元/㎡/天，与游族大厦基本持平。西岸智塔的优势在于AI产业聚集和更完整的AI产业链生态，而游族大厦的优势在于更短的地铁距离（150米对400米连廊）、一线江景的视觉冲击力和互联网游戏产业基因。对于AI核心研发企业，西岸智塔的产业生态更具吸引力；对于数字娱乐、游戏开发和互联网企业，游族大厦的产业氛围更匹配。

与CMG国际传媒港相比： CMG传媒港的租金为6.5-7.8元/㎡/天，略低于游族大厦。CMG传媒港的优势在于中央广播电视总台的品牌背书和成熟的传媒产业生态，而游族大厦的优势在于更短的地铁距离（150米对200米）、互联网游戏产业基因和更高的建筑辨识度。对于传媒内容制作企业，CMG传媒港的产业资源更具吸引力；对于游戏和数字娱乐企业，游族大厦的产业氛围更直接相关。

与星扬西岸中心相比： 星扬西岸中心的租金为6.2-7.6元/㎡/天，略低于游族大厦。星扬西岸中心的优势在于国际甲级交付标准和LEED金级双认证，而游族大厦的优势在于互联网游戏产业生态、150米轨交和一线江景。如果您的企业更看重纯粹的国际甲级楼宇标准，星扬西岸中心是合适的选择；如果您的企业更看重产业生态和地标辨识度，游族大厦更具优势。

与东航滨江中心相比： 东航滨江中心的租金为5.5-6.8元/㎡/天，低于游族大厦约15%-20%。东航滨江中心的优势在于央企自持的稳定性和更低的总成本，而游族大厦的优势在于更新的楼宇（2017-2018年竣工对2022年竣工）、更高的交付标准、一线江景和互联网产业生态。如果您的企业预算有限或更看重运营稳定性，东航滨江中心是务实的选择；如果您的企业更看重产业生态和品牌形象，游族大厦的溢价具有相应价值支撑。

与星瀚广场相比： 星瀚广场的租金为5.8-6.8元/㎡/天，低于游族大厦约10%-15%。星瀚广场的优势在于多元业态复合（办公+商业+公寓+文化空间）和更低的租金门槛，而游族大厦的优势在于互联网游戏产业生态、更短的地铁距离（150米对250米）和一线江景。如果您的企业更看重多元配套和成本控制，星瀚广场是合适的选择；如果您的企业更看重产业生态和地标形象，游族大厦更适合。

与保利西岸中心相比： 保利西岸中心的租金为5.2-6.3元/㎡/天，低于游族大厦约20%-25%。保利西岸中心的优势在于保利总部自持的稳健运营和龙华中路板块成熟商业配套，而游族大厦的优势在于更新的楼宇（2015-2016年竣工对2022年竣工）、更短的地铁距离（500米对150米）、一线江景和产业生态。如果您的企业更看重成本控制和商业配套，优先考察保利西岸中心；如果您的企业更看重楼宇硬件、轨交效率和产业生态，游族大厦具有明显优势。

与凯滨国际大厦相比： 凯滨国际大厦的租金为4.8-6.0元/㎡/天，低于游族大厦约25%-30%。凯滨国际大厦的优势在于龙华中路站200米的地铁距离和更低的租金门槛，而游族大厦的优势在于更新的楼宇（2014-2015年竣工对2022年竣工）、一线江景、产业生态和更高的交付标准。如果您的企业更看重租金成本，凯滨国际大厦是经济的选择；如果您的企业更看重楼宇品质、产业氛围和品牌形象，游族大厦具有明显优势。

决策清单：您的公司适合优先考察这里吗

基于以上分析，我们为您提炼出三条可验证的判断标准。如果以下描述与您的公司现状匹配度较高，上海游族大厦应当列入您的选址考察短名单：

匹配度较高的企业画像：

· 公司业务方向集中在游戏开发、数字娱乐、互联网平台、AI应用或科技研发领域，希望融入相关产业生态并与行业上下游形成互动

· 公司处于A轮至Pre-IPO阶段，团队规模在40-250人之间，预算区间在6.8-8.2元/㎡/天（含物业费后总成本控制在340-390元/㎡/月），愿意为产业生态、江景和楼宇品质支付合理溢价

· 对地铁通勤效率有较高要求，150米的步行距离具有实际吸引力

· 希望以一线江景地标物业提升品牌形象，用于客户接待、投资人沟通和人才招聘

· 对楼宇设施品质有明确要求——VAV四管制空调、LEED金级认证、万兆光纤预留均在需求清单上

可以暂缓考察或优先考虑其他选项的情况：

· 团队规模不足15人，或预算严格控制在5.5元/㎡/天以下——建议优先考察凯滨国际大厦、星瀚广场或东航滨江中心

· 业务方向与游戏、数字娱乐、互联网无直接关联，且不看重产业生态的溢出价值——游族大厦的产业属性溢价可能无法充分兑现

· 对一线江景没有刚性需求，更看重周边商业配套丰富度——保利西岸中心的龙华中路板块商业配套更为成熟

· 需要园区式低密度办公环境或高挑高创意空间——天华科技园或枫林Link创意园提供了不同的选项

· 对政策补贴有硬性依赖——需确认相关政策的申报条件和周期，并与其他楼宇进行对比

· 预算充裕且需要最高规格的商业配套——西岸金融城提供了不同的选项

上海游族大厦在徐汇滨江的甲级写字楼矩阵中，提供了“互联网游戏产业地标+龙耀路站150米轨交极致便利+一线江景+2022年新楼宇”的组合方案。对于正在寻找一张“与产业同步成长、地标形象在线、员工通勤友好”的办公桌的数字娱乐、科技和互联网企业来说，这个组合值得安排一次实地考察——走上东塔高区亲身体验一下黄浦江S弯的视野、了解已入驻企业的行业分布和生态活跃度、实测一下从龙耀路站3号口出站到达楼宇的步行时间，这些实地信息将比任何分析报告都更具参考价值。

2026年7月22日

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

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