初创公司在上海宝溢丰大厦的入驻方案:工位、共享办公室、独立空间怎么选?

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初创公司在上海宝溢丰大厦的入驻方案：工位、共享办公室、独立空间怎么选？

项目概况：徐汇内环内的甲级写字楼

宝溢丰大厦位于上海市徐汇区中山南二路440号，地处徐汇滨江板块与徐家汇商圈交汇处。大厦原名中粮大厦，由上海永星置业发展有限公司开发，2017年竣工，总建筑面积约21000平方米，地上22层（其中裙房五层，办公用房十七层），地下2层，建筑总高度97.5米。

交通方面，距离地铁4号线、12号线大木桥路站步行约5到6分钟。周边公交线路密集，104路、128路、572路、隧道二线等多条线路经过。开车的话紧邻内环高架与南北高架，出行比较方便。

物业由上海永星置业发展有限公司管理，物业费26元/平方米/月。车位方面地上15个、地下60个，停车费600元/月。空调是VAV中央空调系统，开放时间周一至周五8：30到18：30，周六9：00到12：00。网络方面电信、联通、移动、铁通都可以接入。

大厦1层设1500平方米双层挑高大堂，3层规划共享会议中心，含200人路演厅及视频会议室，屋顶设有空中花园。目前已入驻中粮集团、商汤科技、蓝月亮等知名企业。

三种入驻方案怎么选

宝溢丰大厦在入驻方式上比较灵活——既有氪空间和WeWork这样的联合办公品牌可以按工位租、按小房间租，也有传统独立办公室可以按面积租。下面一个一个说。

方案一：按工位租——人少灵活，门槛最低

宝溢丰大厦内有氪空间（Krspace）和WeWork两家联合办公品牌入驻，提供从1人间到50人间的工位和独立办公室租赁。

氪空间方面，工位租金1500元/工位/月起。内侧房型均价约1600元/人/月，外侧房型均价约2000元/人/月。具体来看，1人间1800元/月，2人间3600元/月，4人间7200元/月，7人间13000元/月。

WeWork方面，110平方米的空间配置22个工位，参考价约3182元/工位/月。也有1个工位的灵活选项，参考价约2300元/工位/月。

联合办公空间通常配备前台接待、办公家具、打印复印、宽带网络、会议室、洽谈室、茶水间、休闲区等基础设施。租期非常灵活，可以1个月起租，即租即用，满足1到100人的办公需求。

按工位租的好处是灵活——三五个人、预算有限的早期团队，不用操心装修、家具、网络这些事，拎包就能办公。1500元/月/工位起的价格在徐汇内环内属于比较有竞争力的水平。缺点是空间是开放式的或者小隔间，私密性有限，品牌形象展示也一般。

方案二：共享办公室——独立空间，拎包入驻

氪空间和WeWork除了按工位租，也提供独立的办公室。从几人间的精装小办公室到更大面积的空间都有覆盖。

氪空间方面，可出租房型从2人间到50人间都有。以4人间为例，月租金7200元。7人间月租金13000元。

WeWork方面，有110平方米配置22个工位的空间，也有115平方米配置23个工位的房源。这类办公室通常精装修、配家具，租期最短6个月起。

共享办公室适合团队在10到30人之间的初创公司。你有一间独立的房间，门一关就是自己的空间，但不用自己装修、不用买家具、不用操心物业。公共区域的会议室、洽谈室、茶水间都可以用。相比直接租传统办公室，省心很多。

方案三：独立空间——有排面，选择多

当团队超过30人，或者需要在客户面前展示一个比较正式的品牌形象时，传统独立办公室就是主要选项了。

宝溢丰大厦的传统独立办公室面积选择非常丰富。可租面积从88平方米到4068平方米都有。目前在租的具体房源包括：

· 89平方米，标准交付

· 121平方米，标准交付

· 194平方米，精装修

· 200平方米，精装，6.20元/平方米/天，月租金约3.77万元

· 238平方米，精装，8.2元/平方米/天，月租金约5.94万元

· 478平方米

· 599平方米，标准装修，6.70元/平方米/天，月租金约12.21万元

· 673平方米，精装修

· 757平方米，精装，7.00元/平方米/天，月租金约16.12万元

租金方面，整体范围在4.0元到8.2元/平方米/天之间。不同房源价格差异主要跟装修标准和楼层有关。物业费统一26元/平方米/月。最短租期一般12到36个月起。

我们来算几笔账：

· 租一间200平方米的精装办公室，按6.2元/平方米/天算，月租金约3.77万元，加上物业费5200元，每月固定支出约4.3万元

· 租一间599平方米的标准交付办公室，按6.7元/平方米/天算，月租金约12.21万元，加上物业费1.56万元，每月固定支出约13.8万元

· 租一间757平方米的精装办公室，按7元/平方米/天算，月租金约16.12万元，加上物业费1.97万元，每月固定支出约18.1万元

独立办公室的好处是空间完全独立，可以根据自己需要选择装修标准——简装、精装、标准交付都有。而且宝溢丰大厦地处徐汇内环内，是甲级写字楼，品牌形象上天然加分。缺点是成本高，而且租约相对固定——一般12到36个月起签。

一些实际的参考数据

宝溢丰大厦目前在租房源约30套。可租面积从88平方米到4068平方米都有。传统办公室租金在4.0元到8.2元/平方米/天之间。联合办公工位在1500元到3200元/月/工位之间。不同楼层、不同朝向、不同装修标准价格会有差异。

层高方面，标准层层高2.4米。得房率约66%到70%。电梯配的是迅达品牌，客梯4部、货梯1部。空调是VAV中央空调系统，可以分户计量。

周边配套怎么样

作为一个初创公司，光有办公室不够，还得看看周边能不能活得下去。

宝溢丰大厦地处徐家汇商圈与徐汇滨江板块交汇处，周边配套比较成熟。大厦地下3层至地上5层引入星巴克臻选门店、高端商务餐厅、24小时便利店及银行网点。3公里半径内汇聚超200家世界500强企业总部。周边有各类商场、餐厅、咖啡馆、银行、医院、健身中心等便民设施。日常办公所需要的吃饭、咖啡、银行这些配套都很齐全。

给初创公司的建议

如果你的团队在5人以下，氪空间或WeWork的工位租赁是比较合适的选择。1500元/月/工位起步，拎包就能办公，租期灵活。

如果团队在10到30人，又想保留一定的独立性和私密性，氪空间或WeWork的独立办公室是性价比不错的选择。4人间、7人间都可以考虑，不用自己装修，一价全包，省心省力。

如果团队超过30人，或者有比较强的品牌展示需求，可以考虑传统独立办公室。建议从200平方米左右起步，先不要贪大。宝溢丰大厦有200平方米的精装房源可以选择，等团队扩张了再考虑扩租或者换更大的空间。

另外提醒几点：第一，宝溢丰大厦不同房源的租金差异主要来自装修标准和楼层，看房的时候要问清楚具体是哪一层、什么朝向、什么装修标准。第二，中央空调的开放时间是周一至周五8：30到18：30——如果你是互联网、广告、设计这类需要经常加班的行业，加班空调的费用要问清楚。第三，传统独立办公室的租约通常是12到36个月起签，签约前要想清楚自己能不能扛得住这个时间周期。氪空间和WeWork的工位和共享办公室租约相对灵活，更适合还在摸索阶段的早期项目。

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