2026深圳云科技大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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云科技大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、云科技大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳云科技大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、项目在哪，是个什么楼
云科技大厦在深圳市南山区留仙洞总部基地片区，具体在留新二街与留新一路交叉路口往东约210米。这地方属于留仙洞战略性新兴产业总部基地的核心区域，西侧是中兴通讯工业园，北侧就是大疆深圳总部。周边有大疆、传音这些企业总部环绕，属于西丽片区重要的总部经济集中带。
这栋楼是2021年竣工的甲级写字楼，开发商是深圳市大沙河建设投资有限公司，国企背景。整个项目属于万科云城六期，楼高234米。总楼层地上53层、地下4层，标准层高4.2米。项目体量约15万平方米，分两期开发，一期共有6栋，是集办公、公寓、酒店于一体的综合体。
电梯配了37部通力电梯，车位751个，月租金600元。物业公司是万物梁行，物管费18.86元/平·月，空调维护费2.5元/平·月，专项维修资金0.25元/月/㎡。空调是中央空调，24小时独立控制。
交通是这栋楼最大的亮点之一——地铁13号线石鼓站0距离无缝连接，属于真正的地铁上盖物业。13号线是深圳的南北大动脉，开通后通勤会非常方便。另外离地铁5号线留仙洞站大约674米。
楼里入驻的企业包括英特尔大湾区科技创新中心、深圳交易集团有限公司等。大厦定位是新一代信息技术产业、高端装备制造、绿色低碳、数字经济、新材料及海洋经济，引导入驻的产业类型包括生物、新能源、互联网、新材料、新一代信息技术、文化创意六大类战略性新兴产业。
二、2026年租金：价格区间跨度大，不同户型差价明显
云科技大厦2026年的租金，从多个渠道的数据来看，单价范围从68元到170元/平·月都有，差别挺大的。
先看主力户型。254平的单位，精装修中层，参考价格125到130元/平·月。377平和393平的中层单位，2026年6月的报价都是116元/平·月，精装修，业主直租，有免租期。400平的高层单位，2026年3月的报价是68元/平·月，豪华装修，5房1厅格局——这个价格在大厦里算是非常低的了。539平的高层单位，报价93元/平·月，简装，业主直租。2905平的超大户型，中层精装修，一手业主直租，月租金34.2万，折算下来大概117.7元/平·月。
从这些数据能看出几个规律。
价格差异主要看房源类型和装修标准。 同一个大厦出现这么大的价格差距，和房源的面积、楼层、装修标准、是否含税都有关系。开发商直租的精装房源，价格在125到135元起步。而部分特价房源能做到68到93元。想省钱的话，多对比几个渠道的房源，不要只看一个报价就做决定。
面积和单价的关系不太固定。 254平125到130元，377平116元，400平68元——小面积反而比大面积贵的情况也有，说明装修标准、楼层、朝向这些因素对价格的影响可能比面积本身还大。
和全市比，这个价格属于什么水平？ 截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。云科技大厦125到130元的主力价格，比全市均价便宜10到20块钱。但68元到93元的特价房源，比全市均价便宜了将近一半。在留仙洞总部基地同地段的写字楼里，这个价格属于中等水平——不算最便宜的，但考虑到它是地铁上盖、2021年竣工、国企开发，性价比还是不错的。
租金跌幅在收窄。 2026年上半年，深圳甲级写字楼租金虽然还在跌，但环比跌幅已经连续两个季度收窄，二季度收窄到1.0%，上半年累计下跌约3.4%。仲量联行华南区董事总经理李文杰说，经过近几年的市场深度调整后，业主方心态已从前期强调“以价换量”，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。
三、谁在租，需求什么样
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求在持续修复。二季度净吸纳量环比和同比都有明显增长。全市空置率连续三个季度回落，截至二季度末是24.9%，环比下降约1.0个百分点。
谁在租？以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，是上半年最活跃的租赁需求来源，合计租赁面积大约占总成交的30%。AI产业租赁热度全面爆发，覆盖全场景智能应用、计算机视觉、算力解决方案等全产业链环节。TMT行业整体占比达到32.4%，稳居第一大需求来源。
大面积租赁需求主要集中在新兴商务区和靠近产业集聚区的地方。二季度1000平方米以上的租赁成交里，大约一半在南山区。
云科技大厦所在的留仙洞总部基地，正好踩在这个趋势上。留仙洞总部基地定位为“战略性新兴产业总部基地”，是集合战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区。大厦本身定位就是新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、数字经济等战略性新兴产业。楼里已经有英特尔这样的科技巨头入驻，科技产业氛围正在形成。
不过要注意一个事。2026年上半年深圳甲级写字楼新增供应20.1万平方米，全市存量规模攀升到928.3万平方米。虽然上半年新项目入市节奏有所放缓，但2026年年内还有94万平方米甲级写字楼待入市。中长期供应压力还是存在的。
四、现在入驻，划算吗
租金方面，价格不算离谱，但要看怎么谈。 125到130元的主力价格在留仙洞总部基地属于正常水平。但68元到93元的特价房源确实便宜——如果能找到这种价位的合适户型，性价比非常高。现在市场还在修复阶段，业主的议价空间应该还在。
户型选择上，覆盖面很广。 从200平到4000平都有。小团队可以租200到300平的单位，中型公司可以租500到1000平，大型企业可以直接租整层或更大面积。不同面积的单价差别不小，选什么面积主要看团队规模和预算。
行业匹配度方面，科技类公司最对路。 留仙洞总部基地本身就是战略性新兴产业聚集区，大厦定位也是新一代信息技术和数字经济。楼里已经有英特尔这样的科技巨头入驻。如果你是做AI、智能硬件、软件开发、新一代信息技术的，这里的环境和氛围比较对口。
交通是最大的加分项。 地铁13号线石鼓站0距离无缝连接。真正的地铁上盖物业，员工通勤非常方便。对招聘也有帮助——求职者一看地铁直达，好感度直接上升。13号线是深圳的南北大动脉，开通后从南山到宝安、光明都方便。
配套和硬件也不错。 37部通力电梯、751个车位、24小时独立空调、万物梁行物业管理。项目本身属于万科云城的一部分，涵盖研发、办公、公寓、酒店、商业等多重业态。基本办公和生活需求在项目内就能解决。
不过也要留意几个事。
第一，物业费和空调费加起来不低。 物管费18.86元/平·月，空调维护费2.5元/平·月，专项维修资金0.25元/月/㎡。一套200平的办公室，月租金2.5万左右，物业和空调费就要4300多块。综合成本算下来，每平米月成本在145到155元之间。看房的时候一定要把所有费用问清楚，特别是报价含不含物业费。
第二，中央空调虽然24小时独立控制，但电费是单独算的。 加班不用看物业脸色，但电费要自己出。如果团队经常加班，这笔钱要算进去。
第三，不同渠道的房源价格差异挺大。 开发商直租125到135元，其他渠道有68到116元的特价房源。看房的时候要多对比几套，不要只看一个报价就做决定。
第四，下半年供应压力仍在。 2026年内还有94万平方米甲级写字楼待入市。虽然短期租金大幅反弹的可能性不大，但这也意味着你现在去谈，业主的议价空间应该还在。
综合来看，云科技大厦最大的优势就是地铁上盖的便利和留仙洞总部基地的产业定位——13号线石鼓站0距离直达，周边有大疆、中兴等龙头企业环绕。如果你是科技类公司、对员工通勤便利性要求高、希望在战略性新兴产业聚集区布局，这里值得认真看看。200到4000平的面积段选择比较多，125到130元的主力价格在同类项目里不算贵，如果能找到68到93元的特价房源就更划算了。市场还在修复阶段，业主的议价空间还在，谈个免租期或者争取一些租金优惠，都是有可能的。
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