2026上海创智天地广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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创智天地广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海创智天地广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米。有机构人士预估，今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能达到60万到80万平方米。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。说白了就是“以价换量”还是主流。但机构普遍认为，价格下行幅度持续收窄，市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业二季度租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾等科创板块的活跃度。
二、创智天地广场是个什么样的地方
创智天地广场位于杨浦区五角场核心位置，毗邻五角场商圈及江湾体育场。由杨浦区政府与香港瑞安房地产集团联合打造，整体规划面积100万平方米，绿化率35%。周边有复旦、同济、财大等知名大学。
整个创智天地项目占地49公顷，是一处以知识经济为核心的大型综合社区。在空间结构上以“大学校区、科技园区、公共社区”走向产、学、研互融互动。创智天地广场是整个创智天地的神经中枢，智能化办公楼汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。
创智天地广场1期2期分别于2006年和2010年开业，灵感来自美国硅谷的科技创新精神及巴黎左岸的创意文化理念。前期规划以重点引进跨国公司为主的总部级研发和销售中心。广场的智能化办公楼环绕着一个大型下沉式广场，首层和地下一层进驻各国餐饮品牌，广场上定期举行活动，为知识工作者和创业者营造交流环境。
创智天地广场三期位于淞沪路333号，总建筑面积81747平方米，楼层总数12层。
这个位置有个很实在的优势——离地铁10号线江湾体育场站大约300米，走路三五分钟的事。周边还有3号线、8号线、18号线等多条地铁线路，以及数十条公交线路。五角场商圈本身也是上海城市副中心之一，商业配套成熟、人流量大。
物业管理方面，物业公司是上海丰诚物业管理有限公司。物业费参考价格在21到31元/平方米/月之间。车位方面，有说法是地上280个、地下472个，也有说法是752个，车位月租金800元左右。空调系统采用的是VAV中央空调，物业管理费通常包含空调费，开放时间一般是周一到周五8：00到18：00。
三、租金到底什么水平
创智天地广场的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2元到6.5元每平方米这个区间。具体来说：有230平米的房源报价2元/平·天；180平米的房源报价2.5元/平·天；150平米的房源报价2.73元/平·天。创意园方向的报价大约在4到4.9元/平·天。综合来看，多数房源集中在2.5到5元/平·天的区间。
面积选择也比较灵活，从100多平的小户型到更大面积都有供应，支持灵活分割。交付标准有精装修、简装修等多种选择。
这个价格在五角场商圈算什么水平？五角场本身是上海城市副中心之一，商业配套成熟。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，创智天地广场有明显的价格优势。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到一个地铁口、有头部企业为邻、有甲级配置的写字楼。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，TMT是当前最大的需求来源。创智天地广场的现有租户以科技、互联网、信息技术为主，跟这个大趋势高度吻合。
入驻企业方面，创智天地园区已经入驻了IBM、甲骨文、EMC、商米、声网、eBaoTech、德勤会计师事务所、中国电信等知名企业。此外还有卡巴斯基、海兰信、冰动娱乐等。入驻机构包括南南全球技术产权交易所、硅谷银行、上海大学生创业基金会等。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 IBM、甲骨文这些头部企业都在创智天地园区里。做互联网、软件开发、人工智能的公司来这边，上下游配套和产业氛围是现成的。创智天地已汇聚4000余家文化科技企业。
需要靠近高校资源的企业。 创智天地紧邻复旦大学、同济大学、上海财经大学等10余所高校。对于需要持续招聘高校人才、或者需要跟高校做产学研合作的企业来说，这个区位优势是独一份的。
有成本控制需求但又要形象的中小企业。 2元/平·天起的价格在五角场商圈是很有竞争力的。而且园区与张江高新区政策互联，企业可以叠加享受杨浦区科技型中小企业场地租金补贴，连续三年每年最高50%租金补贴，单家企业年补贴上限15万元。对于预算有限但又需要甲级写字楼形象的中小企业来说，创智天地广场的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般几十天是能谈下来的。
关于空调。 创智天地广场用的是VAV中央空调，物业管理费通常包含空调费。开放时间有明确限制——周一到周五8：00到18：00。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算。
关于物业费。 物业费21到31元/平·月，这个差别不小。看房的时候要问清楚具体是多少，含不含公共区域的能耗。不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构普遍认为上海写字楼市场正处于筑底阶段。机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调加班怎么收费？车位够不够用？项目有多栋楼，不同楼栋的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
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