2026上海星汇广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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星汇广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、星汇广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 星汇广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 星汇广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 星汇广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海星汇广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮强势修复行情。
需求端反弹的力度相当大。上半年上海甲级写字楼的净吸纳量合计为44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。分季度看，第二季度净吸纳量攀升至23.3万平方米，环比提升了9.9%。世邦魏理仕的数据也显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。
但供应端也没闲着。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年上海办公室市场空置率同比上升2.1个百分点至24.5%，租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。说白了就是“以价换量”还是主流。不过价格下行幅度持续收窄，市场底部特征正在逐步显现。
杨浦新江湾板块作为新兴商务区，凭借产业集聚基础和租金性价比，成为全市租赁需求的核心增量承载区之一。
二、星汇广场是个什么样的地方
星汇广场位于杨浦区殷高东路735号（一期）和国霞路455号（二期），地处五角场-新江湾城城市副中心核心位置。项目由建发房地产集团有限公司开发，一期竣工于2014年，总建筑面积约11000平方米。二期由11层写字楼组成。
交通方面有个特别实在的优势——距离地铁10号线殷高东路站仅300米，出站步行约3到5分钟即可到达。紧邻逸仙高架和中环，车行也十分便利。
硬件方面也相当能打。项目标准层高3.6到4.35米，得房率高达75%。整层面积940到1600平方米，可灵活分割。物业公司是上海建发物业管理公司，物业费15元/平方米/月。地下车位400个，月租金800元。
星汇广场的一大亮点是空调系统——采用分体空调，支持24小时独立控制，按实际电费计算。加班不用看物业脸色，电费自己出就行。加上得房率高、户型方正，对小企业和经常加班的团队相当友好。项目还配备了4部客梯，可注册公司。
商业配套方面也相当成熟。项目本身为法式风情商业街，以休闲为主。周边汇聚了星巴克等知名品牌，餐饮、购物、休闲设施齐全。
入驻企业方面，楼内已经形成了以网络科技、电力、建筑、咨询、贸易为主的产业氛围。已知入驻的企业包括上海欢岳网络科技有限公司、紫椴信息科技（上海）有限公司、上海星群电力有限公司、上海地德建筑有限公司、安迈实业、礼芮咨询、圈采贸易等。
三、租金到底什么水平
星汇广场的租金整体相当亲民。
从2026年的在租房源来看，一期平均租金约2.20元/平方米/天。具体房源方面：295平方米精装房源报价2.03元/平方米/天；150平方米简装房源报价2.78元/平方米/天；500平方米简装房源报价3.91元/平方米/天；另有70平方米小面积房源可选。
二期方面，251平方米房源报价2.53元/平方米/天；195平方米房源报价2.4元/平方米/天；335平方米毛坯房源报价2.5元/平方米/天；378平方米房源报价4.5元/平方米/天。综合来看，多数房源集中在2.0到3.5元/平方米/天的区间。
对比一下：星汇广场一期平均租金2.20元，而五角场板块均价3.91元，杨浦区均价4.03元。2026年杨浦区写字楼日租金均价约3.11元/平方米/日。星汇广场的价格在板块内属于明显的价格洼地。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，更是有明显的价格优势。简单说就是——用新江湾城最实惠的价格，能拿到一个地铁口、高得房率、24小时独立空调的甲级写字楼。
面积选择也相当灵活，从70平方米到1600平方米都有供应。小公司租个小面积够用，中型企业也能找到合适的空间。免租期可以面议，付款方式支持押二付二，最短租期12个月。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁。杨浦新江湾板块凭借产业集聚基础和租金性价比，成为全市租赁需求的核心增量承载区之一。
星汇广场的现有租户以网络科技、电力、建筑、咨询、贸易类为主。具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 上海欢岳网络科技、紫椴信息科技等企业已经入驻了。星汇广场紧邻新江湾城科创板块，步行5分钟即可到达40万方的铁狮门写字楼群，NIKE、德国汉高的大中华区总部均落于此。做互联网、软件开发、网络科技的公司来这边，产业氛围是现成的。
电力能源和建筑类企业。 上海星群电力、上海地德建筑等公司已经在这里了。做电力工程、能源管理、建筑施工的企业来这边，能找到同行。
专业咨询和贸易类企业。 礼芮咨询、圈采贸易等咨询和贸易公司已经入驻。做管理咨询、品牌代理、进出口贸易的企业来这边，能找到同行。
有成本控制需求但又要地段的中小企业和初创团队。 2.0元/平·天起的价格在新江湾城板块是相当有竞争力的。而且星汇广场有75%的高得房率、24小时独立空调、地铁300米的便利度。对于预算有限但又需要甲级写字楼形象、地铁便利度的中小企业和初创团队来说，星汇广场的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于选一期还是二期。 星汇广场分一期（殷高东路735号）和二期（国霞路455号）。一期靠近殷高东路站，二期靠近三门路站，都属于10号线沿线。两期的租金水平接近，建议根据公司更靠近哪个地铁站来选择。一期平均租金约2.20元，二期多数房源在2.4到2.5元。
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示“看好房源可谈”。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，可以跟业主协商。免租期面议。
关于空调。 星汇广场用的是分体空调，支持24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费15元/平方米/月。在新江湾城板块属于中等偏低水平。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗。
关于车位。 地下车位400个，月租金800元。数量还算充足。如果公司员工开车通勤的比例比较高，停车成本需要提前算进去。
关于得房率。 星汇广场得房率高达75%。这意味着租100平方米实际能用的面积有75平方米，比很多得房率只有65%到70%的项目划算不少。算租金成本的时候要把这个因素考虑进去。
关于时机。 机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位能不能保证？星汇广场一期和二期的位置不一样，建议都去看看，对比一下交通便利度和周边配套。得房率75%的项目空间利用率高，看房时可以重点关注一下户型的方正程度和采光情况。
星汇广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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