2026上海越界·1199办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越界·1199项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海越界·1199办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大环境：上海写字楼市场到底在发生什么
2026年的上海写字楼市场，需求在回暖，但租金还在调整。
上半年上海写字楼净吸纳量累计录得31.6万平方米，同比增长83%。看房、询价、成交的都比去年多，企业的活跃度确实在提升。
但租金这边就现实多了。上半年全市写字楼报价租金较2025年末跌了1.7%，到237.2元/平米/月；实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元/平米/月。二季度市场平均成交租金195.2元/平米/月，环比跌了1.9%。“以价换量”还是业主的主流策略。
空置率方面，受上半年多个新项目集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。不过甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点到22.5%——好项目的去化在加快，一般的还在扛。
业内普遍认为2026年是上海写字楼市场的关键筑底年份。租金还在降，但降的速度在放缓。市场已经从“业主说了算”变成了“租户说了算”。
二、越界·1199在哪儿、什么样
越界·1199在闵行区金都路1199号，地处梅陇镇核心区域。这个项目有个特别的故事——它的前身是上海优生婴儿用品公司的老厂房。2019年，锦和商管对这座闲置工业建筑进行了改造升级。
园区总建筑面积约2.5万平方米，由两栋二层独栋办公楼组成，以“回”字形布局环绕中央花园。项目是锦和商管在上海打造的城市既有建筑更新项目，定位为集企业总部、创意设计、环保科技、电商贸易、时尚摄影、教育培训、特色健身俱乐部、精品商业配套于一体的创意产业园。
建筑最有特色的是层高——净高5到5.6米。这个层高优势在上海写字楼里非常少见，支持LOFT结构设计，一层预留上下水，二层赠送露台。这种空间特别适合摄影棚、艺术展厅、设计工作室等高空间需求的业态。园区以“延续文脉，创意无限”为设计理念，保留了厂房原有的钢结构骨架和挑高空间，注入现代设计元素。
硬件方面，配备分体式独立空调，24小时可以独立控制。网络覆盖移动、电信、联通三家运营商。园区有180个地面车位，含20个新能源充电桩。电梯方面，有资料显示1号楼配4台电梯。
交通上，步行约10分钟到地铁15号线曙建路站，距离15号线双柏路站约1030米。5号线银都路站车程约5分钟。自己开车的话，东临虹梅高架，西接沪金高速，30分钟直达虹桥枢纽。周边还有714路、闵行14路等10余条公交线路覆盖。
配套方面，3公里内辐射万达广场、麦多生活广场。园区商业配套涵盖24小时便利店、连锁咖啡店、主题餐厅。
目前已入驻企业约70家，形成了三大特色产业集群。体育健康类有鲸探潜水中心（25米深6米室内潜水池，PADI认证基地）、Passion运动馆；美学设计类有Coin美学家居馆；创意办公类涵盖广告传媒、电商贸易、环保科技，优联国际、筑标生物等企业总部扎根于此。此外还有十燕里燕窝品鉴荟、伊诺咖啡、原瑜伽ORIYOGA、北京运良汽车等。整体来看，园区定位创意+商业+运动融合生态。
三、租金到底什么水平——创意园里的性价比之选
越界·1199的租金在梅陇板块里属于性价比比较高的那一档。
2026年市场有效租金大约在1.8到2.8元/平米/天。也有渠道显示1.08到3.00元。主流报价集中在1.8到2.5元。
具体房源方面——40到120平米的精装小户型适合初创团队；200到850平米的小型独栋是主力产品；856平米的房源1.9元；688平米的房源1.8元；整层1961平米也可以灵活分割。项目得房率约70%。
物业费方面不太统一。有的渠道显示办公区7元/平米/月、商业区9元；有的显示10元；还有的显示办公区10元、商业区12元。看房的时候要问清楚具体标准。
停车费方面也有差异。有的显示300元/月，有的显示400元/月。还有个别渠道显示车位免费。建议看房时一并确认。
那梅陇板块其他创意园什么价格？周边同类创意园产品租金普遍在2到3元区间。越界·1199最低1.8元起步的价格在板块内确实有竞争力。但要注意，不同面积、不同装修程度的房源价格差异挺大——毛坯交付便宜一些，精装带家具的贵一些。
四、需求在往哪儿走——谁在租、租什么
2026年上半年，上海写字楼市场的需求主力是金融、TMT和专业服务业。越界·1199的客群跟这个趋势有重合，但也有自己的特色——创意设计、广告传媒、电商贸易、体育健康类企业是主力。
从已入驻的企业就能看出来——鲸探潜水（体育健康）、Coin美学家居（设计）、优联国际（贸易）、筑标生物（科技）。还有十燕里燕窝（消费）、原瑜伽（体育健康）等。这些企业对办公空间的要求比较特别：既要有创意氛围，又要层高高、空间灵活，还要成本可控。越界·1199的5米层高、独栋形态、花园式办公环境，正好满足这些需求。
项目还有一个特点——产业生态已经形成。园区已吸引约70家企业入驻，而且企业之间已经产生了联动效应。比如鲸探潜水与相邻商户实现了空间联动，拓展了装备销售业务。这种产业协同效应，对于入驻企业来说是额外的加分项。
2026年市场还有一个明显变化——企业越来越倾向于控制成本、灵活调整。小面积、短租期成了新趋势。越界·1199这边40平到1961平的各种面积都有，而且分体空调24小时独立控制，没有中央空调的加时费。对于创意类、设计类企业来说，这种灵活性很实用。
五、入驻建议——什么类型的企业适合这里
创意设计、广告传媒、电商贸易类企业可以重点看。 园区本身就是锦和商管打造的创意产业园，定位就是创意设计、电商贸易、时尚摄影等。Coin美学家居、优联国际等行业企业已经入驻。产业氛围浓厚，上下游对接方便。园区定期举办企业沙龙和行业交流活动。
需要高空间、展示型办公的企业值得考虑。 5到5.6米的层高在上海写字楼里非常少见。对于摄影工作室、艺术展厅、设计公司、产品展示中心来说，这种层高是刚需。一层预留上下水、二层赠送露台，可以做LOFT结构设计，实际使用面积比建筑面积大不少。
预算敏感型的企业可以看看。 梅陇板块同类创意园的租金普遍在2到3元，越界·1199最低只要1.8元。同样一个100平的办公室，一个月能省下大几千。对于中小企业、初创公司来说，这笔钱省下来可以做不少事。
需要灵活办公空间的企业值得考虑。 40平到1961平全覆盖。从三五人的工作室到几十人的中型团队，都能找到合适的空间。而且分体空调24小时独立控制，没有中央空调统一开关和加时费的限制。对于经常加班、周末也需要办公的创意类企业来说，这个配置非常友好。
对地铁通勤有要求的企业可以看看。 15号线曙建路站步行10分钟。15号线贯穿闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山等区域，连接紫竹高新区、上海南站等重要节点。5号线银都路站车程5分钟。自己开车上虹梅高架也方便。
对办公品质要求比较高的企业需要掂量一下。 越界·1199是2019年老厂房改造的创意园，走的不是甲级写字楼那种路线。虽然5米层高和独栋形态是优势，但电梯只有1号楼配4台，整体建筑只有2层。如果企业特别在意高层视野、现代化的大堂、高速的电梯群，这里可能不太匹配。
六、具体怎么操作
看房和谈价都比较灵活。目前市场是租户主导，业主为了维持出租率在持续调整策略。
面积选择上，从40平到1961平都有。小团队可以租几十平的小户型，中型企业可以拿一两百平的标准间，大一些的可以谈更大面积甚至整层。
交付标准方面，有毛坯交付的，也有精装修的。押金模式多为“押二付三”。免租期面议。付款方式也可以谈。
七、需要注意的几个点
一个是物业费的信息不太统一。7元、9元、10元、12元都有。不同业态（办公还是商业）的物业费标准不一样。看房的时候要跟业主确认清楚具体是多少。
另一个是停车费也不统一。300元、400元都有，还有个别说免费的。看房的时候一并问清楚。园区180个车位，含20个新能源充电桩。
还有一点是项目名称。有的叫“越界·1199”，有的叫“锦和越界1199”，其实指的是同一个项目。地址是闵行区金都路1199号。不要跟其他“越界”系列的园区搞混了。
2026年的上海写字楼市场，租户的选择权确实比前几年大了很多。对于正在找办公室的企业来说，这是个可以好好挑一挑的时候。越界·1199这种5米层高的老厂房改造创意园，在梅陇板块的租金和空间灵活性上都有优势，适合那些需要高空间、创意氛围、又想在租金上省一笔的创意设计类企业。具体合不合适，还是得实地去看看、当面谈谈。
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