2026上海恒基688广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026上海恒基688广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、恒基688广场到底是怎样一栋楼

恒基688广场在静安区南京西路688号，由恒基兆业地产集团开发。2014年竣工，总建筑面积大约8.5万平方米，其中办公面积约6万平方米，商业面积4500平方米。总建筑层数27层，地上24层，地下3层。

这栋楼最抓眼球的是它的设计。阶梯递进的理念，对角线区隔垂直水平格栅，不同角度看起来晶莹剔透。办公楼大堂从地面延伸到天花板的LED墙面，注入高科技元素。说白了，这是一栋在“颜值”上花了心思的楼。

硬件参数方面：净高2.8米，标准层高4.05米、进深26米、得房率69%到75%。客梯8部、货梯2部。车位大约382个，月租金2000块钱。物业是第一太平戴维斯，物业费43块钱每平米每月。VAV中央空调系统，开放时间周一至周五8：30到18：30，周六8：30到13：00。加时空调每小时300块钱。网络支持电信、联通、移动三家。

恒基688广场还有一个挺硬的标签——LEED和WELL双认证。这在南京西路的写字楼里不算多见。

二、2026年市场大环境怎么样

先看整体盘子。2026年上半年，上海写字楼市场迎来了8个新项目集中入市，二季度新增了K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期、徐汇万科中心三期T1，上半年整体新增办公供应约73.3万平方米。

需求端修复力度不小。上半年写字楼净吸纳量达31.6万平方米，同比大涨83%，规模已经追平去年全年八成水平。甲级写字楼单季净吸纳量23.3万平方米，环比上涨9.9%。

但供应量还是大。全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。甲级写字楼空置率环比回落1.1个百分点到22.5%。租金还在调整——全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，到237.2元每平米每月；实际成交有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元每平米每月。二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主盘活存量的主流策略。

不过市场也在分化。部分优质项目已经率先收紧议价空间，尤其是需求热门板块中硬件条件过硬、租户组合及入驻率稳定的项目。

南京西路商圈是全市租金最坚挺的地方。2026年二季度，南京西路以9.09元每平米每天保持全市最高水平。超甲级项目如恒隆广场、兴业太古汇几乎满租，空置率低于8%。恒基688广场就在这个商圈的核心位置——南京西路688号。

三、恒基688广场的租金到底什么水平

恒基688广场的价格区间比较宽，从6块到14.5块每平米每天都有。具体房源方面：

· 460平米的房源，日租金8.7块

· 269到1763平米的房源，日租金6.5到9块

· 546平米的房源，具体价格可咨询

· 241.98平米的房源，日租金14.5块

· 580平米的房源，日租金10.2块

· 963平米的房源，日租金5块

整体来看，大部分房源的租金在6.5到9块这个区间。也有部分房源报到10块以上。物业费43块钱每平米每月。停车费每月2000块钱。

这个价格在南京西路商圈算什么水平？南京西路超甲级项目如恒隆广场，日租金在10到15块。恒基688广场6.5到9块的价格，比恒隆那种顶级楼便宜，但比普通甲级楼稍贵。考虑到它是LEED和WELL双认证、2014年竣工的次新楼、又是第一太平戴维斯在管，这个溢价有它的道理。不过在当前“以价换量”的市场环境下，谈价空间是有的。

四、谁在里面办公

恒基688广场的租户名单挺能说明问题的：

· 长生人寿保险

· 狄杰斯企业管理咨询

· 惠和贸易

· 新百伦贸易（中国）南京西路分公司

· 威富服饰（中国）上海分公司

· 美国中央采购（国际）上海代表处

· 上海夸客优富企业管理顾问

· 优泛文化传媒

· 圣犹达医疗用品上海

· 智航投资咨询

· 优傲机器人

· 特纳唐逊工程项目咨询

商业配套方面，二楼有新荣记。还有黄鱼面、星巴克、港季茶餐厅、7-11便利店、平成屋等。

这个租户结构说明一件事：恒基688广场吸引的是那些需要“南京西路门牌”和“品质办公环境”的企业——外资品牌、消费品公司、金融机构、专业服务机构。这类公司对地段有要求，对办公品质有要求，对租金的敏感度比初创公司低一些。

五、几个需要想清楚的问题

第一，价格在核心区算中等偏上。6.5到9块的价格，在南京西路商圈属于中档偏上。比恒隆、兴业太古汇便宜，但比静安中华大厦贵。对于预算有限但又想进南京西路核心区的企业来说，恒基688广场的性价比不错。

第二，交通是真的方便。距离2号线南京西路站大约370米。2号线、12号线、13号线三轨交汇。毗邻南北高架下匝口。员工通勤、客户来访都很顺。

第三，绿色认证是个加分项。LEED和WELL双认证，对于有ESG要求、需要国际化办公环境的企业来说，这个标签有价值。尤其是跨国企业，很多总部对办公场所有明确的绿色和健康建筑要求。

第四，租户圈层是隐性价值。你隔壁是新百伦，楼上是威富服饰，楼下有新荣记——这种商务氛围不是花钱就能买到的。对于做品牌、消费品、专业服务的企业来说，这个圈子本身就是资源。

第五，面积选择灵活。从110平到1763平都有覆盖。小团队可以租小户型，中型企业可以租半层，大公司可以拿整层。4.05米的层高、26米的超大进深，空间感比普通写字楼好。

第六，商业配套比较完善。自带4500平方米商业面积。新荣记、星巴克、便利店都在楼下。日常吃饭、商务接待都能在楼下解决。

第七，但空调有开放时间限制。VAV中央空调，开放时间是周一至周五8：30到18：30，周六8：30到13：00。加班的话，加时空调每小时300块钱。对于经常加班的企业来说，这是个现实问题。

第八，物业费偏高。43块钱每平米每月，在南京西路算中等偏上。对于大面积租户来说，每个月的物业费是一笔不小的固定支出。

六、什么人适合搬进来

如果你的公司是外资品牌、消费品公司、金融机构、专业服务机构，或者做的是需要南京西路核心区地段和品质办公环境的业务，恒基688广场值得认真看。它的地段、交通、绿色认证、租户圈层、面积灵活性，跟这类企业的需求匹配度比较高。

如果你的团队规模在110到1763平米之间、预算在6.5到9块左右、想进南京西路核心商圈，恒基688广场是个值得考虑的选择。尤其是那些需要经常接待客户、需要一个体面门牌号、对绿色办公有要求的企业——这里地段够好、交通够方便、认证够硬、圈层够纯粹。

但如果你是初创公司、预算特别紧张，那可能还有更便宜的选择。南京西路商圈也有一些报价更低的楼宇，不过硬件和圈层可能就差一些了。

如果你是跨国企业总部、大型上市公司，或者对办公场所有顶级品牌展示需求，恒基688广场可能不是最优解。恒隆广场、兴业太古汇有更高的硬件配置和更高端的租户圈层。

还有一个现实问题：恒基688广场的租户稳定性比较高，好的楼层和面积不一定随时有。如果看中了某一套，建议提前跟租赁代理沟通，了解最新的空置情况。

说到底，恒基688广场卖的不只是办公室。它卖的是“南京西路地标”加“LEED+WELL双认证”加“品质商务圈层”加“灵活空间”。如果你的公司需要这些东西，而且预算在6.5到9块左右，那就来。如果追求的是顶级硬件和超高端圈层，那周围有的是更贵的选择。

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