2026深圳汇德大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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汇德大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、汇德大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 汇德大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 汇德大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 汇德大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳汇德大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大环境：深圳写字楼市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增供应约20.1万平方米，全市存量达到928.3万平方米。上半年全市净吸纳量17.5万平方米，空置率从2025年末的29.5%降到了29.1%。
租金方面，截至2026年二季度末，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，比2025年末又降了3.4%。这个数字回到了十年前的水平。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点。从276.6到144.2，跌了将近一半。
租金跌了，但企业反而更活跃了。戴德梁行的报告显示，上半年TMT行业是写字楼租赁市场的第一大需求来源。AI相关企业的租赁热度一直没断过，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发这些领域。数字化服务、半导体企业也贡献了不少租赁成交。
还有一个现象值得注意——租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。说白了就是“降本提质”。
二、汇德大厦的基本面
汇德大厦在深圳市龙华区留仙大道与民塘路口西南侧，深圳北站东广场正对面。由深圳市地铁集团有限公司和中国中铁股份有限公司两大国企联手打造，2018年建成。总建筑面积约25万平方米，建筑高度258米，是龙华区目前第一高的地标建筑。
整栋楼58层，包含甲级写字楼、五星级铂尔曼酒店、商务公寓和商业设施。写字楼部分分两块：5到10层是自持租赁办公，12到44层是龙华区政府购入的“龙华区国际创新中心”，约6.6万平方米。层高4.5米，净高3米。标准层面积约2660平方米。
电梯配了全进口三菱电梯，5到10层有3部。大堂19米挑高星空设计。停车位地下890个，含新能源充电桩。物业公司是深圳地铁物业管理发展有限公司，也有资料显示是广州晟汇物业管理有限公司。
交通是汇德大厦最大的优势。大厦就在深圳北站枢纽正上方，地铁4、5、6号线三线交汇。从大厦3楼可以直达高铁进站口。8分钟到福田CBD，15分钟到南山，30分钟到前海。深圳北站年客流量约7000万人次，日客流量约20万人次。
配套方面，大厦自持五星级铂尔曼酒店、约3万平方米商业（星巴克、海底捞等已入驻），还有屋顶花园。5G全覆盖、能耗分户计量、无感停车系统这些智慧设施也都配齐了。
三、汇德大厦的租金到底什么水平
2026年汇德大厦的租金，不同面积、楼层和租赁渠道差别不小。
先说市场租赁部分（5到10层）。有招商信息显示租金在110到120元每平米每月。也有信息显示130到135元每平米每月。具体房源来看：650平方米精装户型90元每平米每月；200平方米带家私70元每平米每月。
再说龙华区国际创新中心部分（12到44层）。这是政府主导的创新型产业用房，租金政策非常特殊——首年合同租金是同片区同档次产业用房市场评估价格的30%，次年起每年递增5%。折算下来每平米每月27.9到73.15元。5年租期，免租装修期根据租用面积从1个月到8个月不等。
管理费方面，市场租赁部分17.5元每平米每月，国际创新中心部分31元每平米每月。空调按电费计费，工作日1.25元每度。停车费月租600元。
跟龙华区整体的写字楼租金水平比——2026年5月龙华区挂牌租金大约在39.9到112.17元每平米每月——汇德大厦处在中等偏上的位置。跟全市甲级写字楼平均144.2元每平米每月比，汇德大厦的市场租金略低于全市均价，但国际创新中心部分的租金优势非常明显。
这也符合现在的市场规律——各片区之间的租金差距在快速收窄。企业选址的时候，“地段溢价”被压缩了，性价比成了更核心的考量。
四、谁在入驻汇德大厦
汇德大厦的入驻企业分两类。
国际创新中心部分（12到44层）重点引进具有深港融合或国际背景的金融企业、科技创新型企业及机构、现代服务业企业。目前已汇聚28家创新性企业。深圳市有方科技股份有限公司在43层办公。12楼设有路演厅，也是深圳北站港澳青年创新创业中心。海克斯康制造智能技术（深圳）有限公司在1号楼2803。
市场租赁部分（5到10层）入驻企业覆盖面更广。从工商注册信息来看，2026年新注册的企业包括科技、商贸、服务等多个行业。龙华区国际创新中心定位为国际金融创新中心，重点引进深港片区具有国际影响力的金融、战略新兴、高科技等重点产业企业。
此外，汇德大厦还设有龙华会议中心，位于1号楼24层。
五、给考虑入驻的企业几点建议
第一，现在确实是谈租金的好时机。全市租金整体下行，汇德大厦的租金也有议价空间。市场租赁部分可以从70到130多不等，多对比、多谈。新入驻还可以谈3到8个月的免租期。国际创新中心部分的租金优势更明显，首年只有市场价的30%，但需要符合龙华区的产业准入条件。
第二，关注两种租赁模式的差异。汇德大厦同时存在市场租赁和政府创新型产业用房两种模式。市场租赁部分（5到10层）门槛低、灵活度高；国际创新中心部分（12到44层）租金便宜但准入条件严格——注册地和纳税登记地都必须在龙华区，或者承诺签合同三个月内迁入。签合同前先搞清楚自己符合哪种。
第三，交通是汇德大厦的最大卖点。深圳北站枢纽上盖，3楼直达高铁进站口。4、5、6号线三条地铁交汇。如果团队经常要出差或者接待外地客户，这个位置是全深圳最方便的之一。8分钟到福田CBD，员工通勤也快。周边20多条公交线路。
第四，配套非常齐全。大厦自带五星级铂尔曼酒店、3万平方米商业（星巴克、海底捞）、屋顶花园。员工吃饭、接待客户、商务宴请都不用出楼。停车位890个，含新能源充电桩。
第五，考虑空间灵活性。汇德大厦面积从200平到2600平都有，整层可达2600多平方米。使用率60%到78%，整层可达80%以上。如果你团队在扩张，可以先租一个合适的大小，后面再调整。国际创新中心部分支持毛坯交付，空调管道入户。
第六，如果你是符合龙华区产业导向的企业——金融、科技、现代服务业等——可以重点关注国际创新中心部分。首年租金只有市场价的30%，这个成本优势非常突出。但要注意租期是5年，需要做好中长期规划。
整体来看，2026年的深圳写字楼市场对租户比较友好。租金下来了，选择多了，企业的议价能力也强了。汇德大厦在龙华深圳北站这个位置，是258米龙华第一高楼、枢纽上盖、配套成熟、空间灵活，对于看重交通便利性和商务形象的企业来说，是个值得认真看看的选择。
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