深圳智慧广场招商中心:华侨城低密度生态商务+双地铁口高使用率办公
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智慧广场项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、智慧广场写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 智慧广场管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 智慧广场租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 智慧广场招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
深圳智慧广场招商中心：华侨城低密度生态商务+双地铁口高使用率办公
一、写字楼基础参数
区域、商圈、街道： 南山区-华侨城片区-侨香路
详细地址： 深圳市南山区侨香路4068号（侨香路与深云路交汇处）
地铁线路与距离： 地铁2号线侨城北站D出口约120—600米，步行约2—10分钟；地铁7号线桃源村站约1,031米；地铁8号线在附近设有站点
公交信息： 天鹅堡公交站约132米，途经316路、B661路；另有104路、235路、25路、325路、326路、390路、49路、6路、237路等多条线路
竣工时间： 2010年—2011年7月
层高： 标准层高4.5米，净高4.3米；部分区域层高4.3—5.2米
层数： A、B栋地上22层，C、D栋6层；总楼层22层
建筑面积： 总建筑面积约164,875.96平方米；办公面积约9.7万平方米
标准层面积： 约2,061平方米；另一数据为1,507平方米
物业公司： 世邦魏理仕物业顾问（中国）有限公司
物业费： 16—23元/㎡·月（不同来源数据不一，建议签约时确认）
停车位： 地上30个，地下1,063个，共1,093个
停车费： 月卡500—750元/月（不同来源数据不一，建议签约时确认）
空调类型： 中央空调；部分区域为独立空调
空调费： 计电费；部分含在物业费内；另有24小时计电费模式
空调开放时长： 周一至周五8:30—18:30；部分单位空调24小时开放
电梯数量： 客梯34部（奥的斯品牌）+货梯2部
网络支持： 电信、联通、长城、铁通、移动、卫通等多网络覆盖
楼宇介绍：
智慧广场位于深圳市南山区华侨城核心片区侨香路4068号，由深圳市中核兴业实业有限公司开发。项目总建筑面积约16.5万平方米，由A、B、C、D四栋塔楼组成——A、B栋为22层高层建筑，C、D栋为6层低密商务空间。容积率仅3.7，绿化率约40%，是深圳稀缺的“低密度豪宅商务空间”。
大厦标准层高4.5米、净高4.3米，部分区域层高4.3—5.2米。大跨度设计实现17—26米跨度，南北通透平面设计可实现三面环绕采光。每层仅2个单位，确保办公独立性。每个办公单元东西向设计了两个大阳台空间（35—80平方米）。实用率高达88%。
物业管理由世邦魏理仕（CBRE）直接管理。已入驻企业包括鹏能控股、中国安防、协纵国际企业港、名雕建筑、金螳螂等知名机构。大厦可注册公司。
二、区位与交通条件
智慧广场地处南山区华侨城核心片区，侨香路与深云路交汇处。这个位置对于科技、AI人工智能、互联网、咨询、金融、跨境电商等类型的企业来说，具备一定的战略价值——衔接福田与南山中轴，毗邻香蜜湖、深圳湾等核心商务区。周边云集高端精品主题会馆、高端餐饮、私人会所、私人银行、7-ELEVEN亚洲旗舰店等多种业态。
地铁通勤： 距离地铁2号线侨城北站约120—600米，步行约2—10分钟。2号线连接罗湖、福田、南山等核心区域。此外，地铁7号线、8号线在附近设有站点。对于员工通勤以地铁为主的团队，侨城北站的便利性值得重点考虑。
自驾与路网： 项目可通过侨香路、侨城东路快速接驳北环大道、深南大道、滨河大道等主干道。能快速到达宝安国际机场、深圳湾口岸、蛇口港、福田中心区。30分钟通达宝安机场、深圳湾口岸。
公交覆盖： 天鹅堡公交站约132米，途经316路、B661路等；另有104、235、25、325、326、390、49、6、237等多条线路。
三、在租房源与月度成本参考
以下为智慧广场当前在租房源的代表性户型及月度成本测算（数据来自公开租赁信息）：
推荐房源 01
面积：136㎡
租金：88元/㎡·月
装修：精装修
物业费：16元/㎡·月（含空调）
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：含在物业费内
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 02
面积：146㎡
租金：65元/㎡·月
装修：精装修（带家私）
物业费：23元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费（24小时）
停车费：600—1,000元/月/车
推荐房源 03
面积：160㎡
租金：78元/㎡·月
装修：精装修
物业费：28元/㎡·月（含空调）
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：含在物业费内（24小时）
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 04
面积：420㎡
租金：约85.7元/㎡·月（3.6万元/月÷420㎡）
装修：豪华装修（带家私、可轻餐饮）
物业费：8元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 05
面积：573㎡
租金：72元/㎡·月
装修：简装
物业费：16元/㎡·月（含空调）
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：含在物业费内
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 06
面积：767㎡
租金：70元/㎡·月
装修：精装修
物业费：23元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费（24小时）
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 07
面积：800㎡
租金：88元/㎡·月
装修：精装修
物业费：23元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费（24小时）
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 08
面积：1,488㎡
租金：50元/㎡·月
装修：精装修
物业费：23元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费（24小时）
停车费：500—750元/月/车
推荐房源 09
面积：1,500㎡
租金：105元/㎡·月（特价）
装修：精装修
物业费：16元/㎡·月
水电费：按实际使用计费
网络费：按实际使用计费
空调费：计电费
停车费：500—750元/月/车
在租概况： 智慧广场目前在租房源覆盖80—2,000㎡灵活面积段。租金单价覆盖面较宽——从50元到210元/㎡·月不等。在租户型包括136㎡、146㎡、160㎡、420㎡、573㎡、767㎡、800㎡、1,488㎡、1,500㎡等多种选择。实用率高达88%。具体价格取决于面积、楼层、朝向、装修标准和租赁条件。
四、项目适合哪些类型的公司
适合优先考察的团队类型：
需要展示企业品牌形象的公司。 智慧广场是华侨城片区的低密度商务地标，由A、B、C、D四栋塔楼组成，以“奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态”为核心理念。容积率仅3.7，远低于深圳平均6—11。40%绿化率、近1.2万平方米立体园林——对于金融、科技、咨询等行业中需要向客户展示品牌实力和总部级形象的公司，大厦的低密度生态定位和国际化设计品质是一个值得重点考虑的加分项。已入驻企业包括鹏能控股、中国安防、协纵国际企业港等知名机构。
重视空间使用率的团队。 这是智慧广场区别于大多数写字楼的一个突出特点。实用率高达88%——相比传统甲级写字楼60%—70%的使用率，相同建筑面积下实际可用空间大幅增加。4.3—5.2米的层高和17—26米的大跨度设计提供了更灵活的空间布局可能。对于需要实际办公面积、不希望为公摊面积支付过多租金的团队，这一参数值得重点核算。每层仅2个单位，确保办公独立性。
需要大面积办公空间的成长型公司。 项目提供80—2,000㎡的灵活面积段。在租面积从136㎡到1,500㎡以上均有覆盖。标准层面积约2,061平方米。对于团队规模在50人以上、需要统一办公空间的公司，整层或半层的户型选择空间较大——1,488㎡整层月租金约74,400元，1,500㎡整层月租金约157,500元。
工作室与中小型创业团队。 136—420㎡的户型覆盖了15—50人团队的需求。精装修房源可拎包入驻，部分房源带家私，降低了初创团队的装修成本和入驻周期。部分房源提供6个月免租期。独立空调24小时计电费模式——对于需要弹性工作时间的团队较为友好。大厦可注册公司。
科技、AI人工智能与互联网公司。 智慧广场位于华侨城核心片区，东接沙河西路，西连滨海大道，南望深圳湾人才公园。容积率3.7的低密度生态办公环境——对于注重员工体验、希望通过办公环境吸引和留住人才的科技团队，这一定位有较高匹配度。项目配备物联网、人脸识别门禁、AI停车系统及环境自适应温控。
跨境电商与服务贸易公司。 项目周边餐饮休闲配套丰富——丹桂轩、拾捌道私房菜、至正潮菜等高端餐饮环绕，步行5分钟可达。中信银行、中国银行等多家金融机构毗邻。紧邻华侨城创意园、湿地公园。对于需要商务接待和员工生活配套的公司，华侨城片区的成熟生态有一定吸引力。
五、与其他办公区域的横向对比参考
为了帮助选址团队做出判断，以下从几个维度将智慧广场与南山其他典型办公区域进行对比：
与科技园南区对比： 科技园南区（如中国储能大厦等）的写字楼租金通常在150—280元/㎡·月。智慧广场的租金（50—210元/㎡·月）与科技园南区中低端项目有重叠。智慧广场的优势在于88%的实用率（远高于科技园南区多数项目60%—70%的使用率）、4.3—5.2米的层高（高于科技园南区多数项目3.5—4.2米）、以及华侨城片区低密度生态的办公环境。科技园南区的优势在于更密集的科技产业集聚和地铁上盖的交通配置。如果团队的业务更依赖科技园产业链，科技园南区可能更合适；如果团队更看重空间使用率、层高和办公环境品质，智慧广场值得重点考察。
与后海/深圳湾对比： 后海片区写字楼租金通常在150—300元/㎡·月。智慧广场的租金约为后海的25%—70%。后海的优势在于总部企业密集、商业配套高端、海景资源丰富。智慧广场的优势在于88%的高使用率、华侨城片区的低密度生态环境、以及4.3—5.2米层高带来的空间灵活性。如果团队对总部级形象有较高要求，后海是必选项；如果团队更看重实际可用面积和办公环境品质，智慧广场值得优先考察。
与华侨城其他写字楼对比： 华侨城片区写字楼租金通常在80—180元/㎡·月。智慧广场的租金处于华侨城片区的中位区间。智慧广场的优势在于4.3—5.2米的层高、88%的实用率、近1.2万平方米立体园林的低密度生态、以及每层仅2个单位的独立性。同区域其他写字楼可能提供更新的建筑或更直接的交通配置。
六、关于扩张空间的说明
智慧广场总建筑面积约16.5万平方米，由A、B、C、D四栋塔楼组成。在租面积从80㎡到2,000㎡均有覆盖。标准层面积约2,061平方米。A、B栋为22层高层，C、D栋为6层低密商务空间。
对于初创到成长型团队来说，这意味着如果团队从10人扩展到100人甚至200人以上，在同一大厦内找到更大面积的可能性是存在的——从小面积精装户型到大面积整层空间都有覆盖。但具体是否有合适的大面积房源在租，取决于当时的空置情况，建议在签约时就与招商中心沟通未来的扩租可能性。
七、实地考察建议
如果决定将智慧广场纳入候选名单，建议在实地考察时重点关注以下事项：
地铁通勤的实际体验。 距离地铁2号线侨城北站约120—600米。建议在早晚高峰时段亲自走一遍，感受实际步行时间和路线。不同楼栋（A、B、C、D栋）到地铁站的距离可能有所差异。
实际租金与隐性成本。 不同房源的租金单价差异较大，从50元到210元/㎡·月不等。建议在看房时明确询问：租金是否含税、物业费的具体标准（不同来源显示16元、23元或28元/㎡·月不等）、空调计费模式（含在物业费内或计电费）、加班空调如何计费、停车位月卡的具体标准（500—750元/月不等）、网络接入是否有额外费用等。部分房源提供6个月免租期，可据此评估谈判空间。
层高与使用率的实际感受。 大厦标准层高4.5米、净高4.3米，部分区域层高4.3—5.2米。实用率高达88%。建议在不同时段（上午、下午）分别看房，感受自然采光和室内空间感。不同楼栋（A/B栋22层 vs C/D栋6层）的层高和空间设计可能有所差异，建议根据团队偏好实地对比。每个办公单元东西向设计了两个大阳台空间（35—80平方米）——建议在看房时确认阳台面积和朝向。
周边配套的实际便利性。 项目周边丹桂轩、拾捌道私房菜、至正潮菜等高端餐饮环绕。中信银行、中国银行等多家金融机构毗邻。深圳尔邸酒店式公寓、新南山酒店等距离仅300米。建议在午间时段实地考察周边餐饮的人流量和餐食品类，确认是否满足团队日常需求。
2026年7月23日
智慧广场项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、智慧广场写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 智慧广场管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 智慧广场租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 智慧广场招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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