2026深圳光启未来中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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光启未来中心项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、光启未来中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳光启未来中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、光启未来中心是什么来头
光启未来中心在南山区科技园南区，高新南四道88号。这栋楼是光启技术股份有限公司（中国超材料技术领军企业）打造的超甲级地标科创综合体，由两栋回形塔楼与6层高裙楼组成。
项目2021年8月竣工，2022年正式投用。总建筑面积约17.6万平方米，A塔46层、高223.8米，B塔16层、高86米。光启公司的总部就在这里。
大厦拿了不少硬核配置——223.8米双子塔天际线，约10米挑高星空设计大堂，标准层高4.5米、净高3.2米，42部日立高速电梯，3000：1配比，候梯不超过30秒。空调是开利VAV中央空调，24小时独立控制。物业是仲量联行顾问、世联君汇韦玥物业管理。
地段上基本不用解释。1号线高新园站步行约200米、9号线高新南站约400米、13号线深大站约5分钟。旁边就是腾讯滨海大厦、大疆天空之城。
二、租金到底什么水平
光启未来中心的租金报价差异不小，主要看面积、楼层和装修程度。
2026年的市场报价，主流在128到188块钱一平米每月。开发商直租的房源，140到170块钱一平米每月起。特价房源98块钱一平米每月的也有。高区或者精装小面积能报到220块钱一平米每月。
具体房源看：530平的中层12.72万一个月，折算下来大概240块一平。6300平的低层毛坯170块一平。整层1750平豪装，日租金3块一平，算下来大概90块一个月。200到800平的特价房源148块一平起。
同一栋楼，90到240块，价差超过两倍。主要看楼层高低、是否精装、面积大小和具体楼栋。A塔比B塔贵一些。
物业费23块钱一平米每月。车位月卡500到800块钱一个月。空调24小时独立控制，计流量收费。
面积上选择非常灵活。200到20000平米都能租。小到一两百平、大到整层2200到2400平都能找到。不管你是几个人到上百人的团队，基本都能找到合适的空间。
跟全市比一下。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降到了144.2块钱一平米每月。光启未来中心128到188块的报价，大部分房源比全市均价高一些，特价房源跟全市均价差不多。但在科技园南区这个地段——双子塔地标、223.8米高度、42部电梯——这个价格算合理的。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了4个项目，合计约24万平方米。
空置率在往下走。仲量联行的数据显示，二季度末深圳甲级写字楼空置率24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度回落了。戴德梁行统计的是29.1%，比上季度降了0.3个百分点。两个数据方向一致——空置压力在缓解。
租金还在降，但降幅在收窄。二季度租金环比跌幅收窄到1%，连续两个季度改善，上半年累计降了约3.4%。业主心态从“以价换量”转向寻求去化与价格之间的平衡。
需求端最大的变化是结构性的。TMT行业上半年占了租赁市场的32.4%，是最大的需求来源。以智能硬件、AI应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，合计占了总成交面积的近三成。AI相关企业租赁热度延续。
还有一个现象值得注意——超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。什么叫升级搬迁？就是企业用差不多甚至更低的租金，搬到品质更好的写字楼里去。不追求面积变大，追求的是同样的钱花得更值。
四、谁在光启未来中心办公
光启未来中心本身就是光启公司的总部所在地。深圳光启融汇创新技术有限公司在负2层。
入驻企业阵容挺强。广丰集团有限公司在A座44层。深圳中科同创伟业产业技术创新中心有限公司在A座45层。深圳市云动创想科技有限公司在A座1202，这家公司已经完成了多轮融资，投资方包括京东、字节跳动等机构。国恩未来（深圳）科技有限公司在A座19层。泛纳空间（深圳）设计有限公司在A座11层。
项目还吸引了大量科创龙头、上市企业入驻。B座16层可以整栋出租，拥有冠名权。整体出租率稳居高位。从行业分布来看，入驻企业以人工智能、金融科技、电子信息、科创总部、建筑设计为主。
五、入驻光启未来中心的几点建议
地段没话说。 科技园南区是深圳高新技术产业的核心，腾讯、大疆就在旁边。三地铁交汇，1号线高新园站步行200米。深南大道封面。员工通勤、客户来访都方便。
硬件够硬。 2021年竣工的超甲级写字楼，楼龄很新。223.8米双子塔地标，42部日立电梯，10米挑高大堂，4.5米层高，开利VAV中央空调24小时独立控制。信义超白双银LOW-E玻璃幕墙。双螺旋结构外立面极具辨识度。33F空中大堂、双塔空中连廊。这些配置在科技园的写字楼里算顶级的。
24小时空调是亮点。 开利VAV中央空调24小时独立控制。物业费23块已经含了空调运维。对于经常加班、或者需要24小时运行的研发类公司来说，这是个实用配置。不用像很多写字楼那样申请加班空调或者额外付费。
可以开窗通风。 这栋楼通过柱位凹槽开窗设计，保证了室内自然通风。在深圳的超甲级写字楼里，能开窗的非常少。对于注重办公环境健康的企业来说，这是个加分项。
产业氛围对路。 科技园南区本身就是深圳科技密度最高的地方。光启未来中心聚焦人工智能、金融科技、电子信息、科创总部等前沿业态。光启总部在这里，广丰集团、云动创想、中科同创这些企业也在里面。如果你做的是科技、金融、电子信息相关的业务，上下游资源对接会方便很多。
面积灵活、选择多。 200到20000平米都能选。小到初创团队、大到大型企业总部都能找到合适的空间。B塔16层可以整栋出租、拥有冠名权。整层使用率70%到85%。
商业配套完善。 项目自带裙楼商业。500米内30万平方米商业配套，隔一条马路就是万象天地。员工吃饭、接待客户都能在楼下解决。
也有些地方要想清楚。 光启未来中心的租金不算便宜。128到188块的报价，在全市范围内属于偏高的水平。虽然比前几年高峰时期已经降了不少，但如果你的预算比较紧，可能需要权衡一下。另外，有信息提到腾讯退出了部分面积，后续可能会有中小单元空出来，可以关注一下。价格因楼层、面积浮动较大，签合同之前得问清楚含不含税、免租期多久、押金怎么付。
整个深圳市场供应压力还在。未来供应量维持在比较高的水平，租金整体下行的趋势短期内还很难完全扭转。不过光启未来中心本身楼龄新、硬件好、地段核心，加上双子塔地标的品牌效应和24小时空调的实用配置，对寻求高品质办公空间的企业来说仍然是一个值得考虑的选项。
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