深圳光大银行大厦:深南大道旁120.9米绿色地标,83%超高实用率+每层空中花园重塑竹子林成本优势标杆

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深圳光大银行大厦：深南大道旁120.9米绿色地标，83%超高实用率+每层空中花园重塑竹子林成本优势标杆

在深南大道这条贯穿深圳东西的“黄金走廊”上，一座承载着自然采光、自然通风理念的甲级纯写字楼，正以竹子林板块的性价比租金和绿色生态办公环境，成为金融、科技及教育类企业优选。深圳光大银行大厦（别名：教育科技大厦），既是深南大道旁标志性高层建筑，也是深圳早期践行绿色办公理念的代表性作品，为企业提供了以较低成本进驻福田核心区的差异化解决方案。

1. 基本信息

深圳光大银行大厦位于深圳市福田区竹子林四路紫竹七道18号（深南大道与竹子林四路交汇处），地处福田交通枢纽中心对面，是一座纯办公的甲级商务大楼。

核心参数一览：

· 开发商：深圳新港鸿地产开发有限公司

· 物业公司：深圳银城物业管理有限公司

· 竣工时间：2005年9月

· 总建筑面积：约4.9万平方米

· 建筑总高：120.9米

· 建筑楼层：地上28层，地下2层

· 标准层面积：约1,800平方米

· 标准层高：3.6米

· 实用率：约83%

· 电梯配置：7部客梯、1部货梯

· 停车位：约220个（地上20个，地下200个）

· 车位月租金：500元/月

· 物业费：10元/平方米·月

· 网络覆盖：移动、联通、电信、长城、铁通、卫通、有线通全运营商接入

大厦外墙以花岗岩与绿色镀膜双层中空玻璃幕墙搭配，既彰显稳重大气，又实现了节能降耗的设计目标。项目以生态的设计手法，在商务公寓和办公楼层中每层设置空中花园，中间设有共享中庭，创造自然采光、自然通风、自然绿色的办公环境，共享中庭四周的空中街道使人与人之间的交往变得更直接随意。

2. 区位价值

光大银行大厦所处的竹子林板块，是福田中心西区重要的商务组团，位于中心西区深南大道竹子林路段。项目东面为运输局大厦、中国经贸大厦、求是大厦、联泰大厦等，西接博园大厦、敦煌大厦、建安大厦，直通华侨城高尚社区，北接紫竹六道与道桥大厦和高尚小区相邻，市政府规划大厦以南为红树林自然保护区。

在产业生态层面，大厦由中国光大银行深圳分行总部入驻，周边集聚方正证券、浪潮集团、中青旅等知名机构，形成金融+科技产业集群。作为福田交通枢纽中心正对面的甲级写字楼，项目拥有酒店、银行、国税局、交通局、香蜜湖派出所等政务商务配套，可充分满足企业日常运营需求。

3. 交通动脉

光大银行大厦在轨道交通方面条件较为优越。项目距地铁1号线（罗宝线）竹子林站约492至605米，步行约6-8分钟即可抵达。此外，周边还覆盖地铁7号线农林站（约1154米）、1号线侨城东站（约1239米）、9号线下沙站（约1571米）、2号线安托山站（约842米）及11号线福田站等多条轨道交通线路，形成1号线、2号线、7号线等多线交汇的立体覆盖格局。

公交网络方面，项目东面为福田汽车总站，福田交通枢纽公交场站汇集64路、73路、202路、303路、322路、377路、E26路、E6路、M115路、M213路、M392路、M417路、M447路、M520路、M559路等20余条公交线路，门前竹子林②站亦有320路、327路、373路、m391路等线路途经。

项目处于深南大道北侧，北面依山、南面观海，东、南、西三面可直接观深圳湾海景和香港，北面为深圳市园林博物院，景观资源丰富。大厦交通极为便利，邻接多条城市主干道，通过广深高速入口约3公里，可快速通达全城。

4. 产品解析

光大银行大厦在产品设计上兼具高效办公与生态理念的双重优势，历经近二十年运营沉淀，空间成熟、配套完备。

生态办公体系方面，大厦每层设置空中花园，搭配贯穿建筑中部的共享中庭，实现自然采光与自然通风，被誉为“会呼吸的办公楼”。外墙采用花岗岩与绿色镀膜双层中空玻璃幕墙，节能降耗。这一生态设计在福田区甲级写字楼中极为稀缺，为企业提供了自然舒适的办公环境。

空间效率方面，约83%的超高实用率是项目最突出的产品优势之一，在福田核心区甲级写字楼中处于第一梯队。3.6米标准层高、约1800平方米标准层面积，空间方正通透，可灵活分割组合，满足企业多元化的办公布局需求。

硬件配置方面，项目配备7部客梯和1部货梯，单梯服务面积比约5600㎡:1，在福田区同等建筑面积的写字楼中属于常规配置。集中式中央空调开放时间为周一至周五8:30-18:00、周末9:00-18:00，空调费用按实际使用流量计费，企业可根据办公情况灵活控制运营成本。项目配备5A智能化管理系统，涵盖IC一卡通控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、24小时巡逻系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统及应急电源系统等，企业注册支持完备。

5. 最新在租房源

光大银行大厦在租房源面积区间极为丰富，覆盖从35平方米至超过1400平方米的多元选择。据市场公开房源信息，在租面积包括：35㎡、70㎡、78㎡、80㎡、96㎡、98㎡、103㎡、108㎡、115㎡、122㎡、128㎡、129㎡、132㎡、138㎡、145㎡、152㎡、168㎡、189㎡、213㎡、219㎡、267㎡、267.39㎡、279㎡、285㎡、300㎡、321㎡、328.26㎡、329㎡、335㎡、348㎡、351㎡、360㎡、381㎡、386㎡、387㎡、400㎡、420㎡、426㎡、426.08㎡、428㎡、472㎡、490㎡、520㎡、536㎡、558㎡、560.66㎡、568㎡、581㎡、600㎡、606㎡、632㎡、673㎡、705㎡、716㎡、732㎡、743㎡、750㎡、755㎡、763㎡、799㎡、800㎡、835㎡、850㎡、1000㎡、1068㎡、1100㎡、1286㎡、1340㎡、1380㎡、1415㎡、1800㎡、1805㎡、2000㎡等。

在租金价格方面，项目整体租金区间约为58-130元/平方米/月。代表性房源如下：

面积 | 租金价格 | 房源说明 |

------|----------|----------|

70㎡ | 约80元/㎡·月 | 精装交付 |

78㎡ | 80元/㎡·月 | 精装，月租金约6,240元 |

80㎡ | 80元/㎡·月 | 精装，月租金约6,400元 |

96㎡ | 68元/㎡·月 | 精装，月租金约6,528元 |

108㎡ | 约99-110元/㎡·月 | 1+1格局 |

122㎡ | 85元/㎡·月 | 精装，月租金约10,370元 |

128㎡ | 78元/㎡·月 | 精装，月租金约9,984元 |

138㎡ | 78-80元/㎡·月 | 精装，月租金约10,764-11,040元 |

152㎡ | 约95元/㎡·月 | 精装 |

168㎡ | 78-88元/㎡·月 | 精装，月租金约13,104-14,784元 |

186㎡ | 58元/㎡·月 | 高区景观房特价，月租金约10,788元 |

267㎡ | 约95-118元/㎡·月 | 3+1格局 |

279㎡ | 98-118元/㎡·月 | 二房东精装修 |

329㎡ | 88元/㎡·月 | 4+1格局，西南朝向，月租金约28,952元 |

360㎡ | 约100元/㎡·月 | 可容纳45-90工位 |

386㎡ | 98-118元/㎡·月 | 二房东精装修 |

426.08㎡ | 约100元/㎡·月 | 6+1格局 |

705㎡ | 100元/㎡·月 | 8+1格局，月租金约70,500元 |

755㎡ | 约100元/㎡·月 | 6+1格局 |

1286㎡ | 约100元/㎡·月 | 整层空间 |

1415㎡ | 120元/㎡·月 | 8+1格局，月租金约16.98万元 |

1805㎡ | 约100-120元/㎡·月 | 整层灵活布局 |

数据来源：咚咚租、365淘楼网、小野租、深圳商办网等平台

物业费统一为10元/平方米·月，车位月租金500元/个。大厦可支持企业注册，部分房源即租即用、精装交付带办公家具。

周边竞品对比。 根据莱坊《2026年深圳甲级写字楼市场展望》，福田中心区甲级写字楼市场均租金稳定在180-200元/平方米/月区间。光大银行大厦以约58-130元/平方米·月的主力租金区间，与福田CBD核心区甲级写字楼租金相比，价差极为显著。

以同为竹子林片区的甲级写字楼为参照：项目周边3公里范围内相似户型均价约为105-120元/平方米·月。以705㎡房源为例，光大银行大厦月租金约7.05万元（100元/㎡·月），而同面积在福田CBD甲级写字楼月租金约12.69-14.1万元（按180-200元/㎡·月计算），每月可节省约5.6-7.0万元，年度成本节降幅度约67-84万元。以186㎡特价房源58元/㎡·月计算，月租金约10,788元，仅为福田CBD甲级写字楼同等面积月租金的约三分之一。这种“竹子林板块租金、深南大道核心区位”的成本结构，在福田核心城区内极具吸引力。

6. 核心价值点

每层空中花园+83%超高实用率，绿色办公与空间效率双优。 光大银行大厦以每层设置空中花园和贯穿建筑中部的共享中庭为最大空间特色，实现了“会呼吸的办公楼”的绿色办公理念。约83%的超高实用率在福田核心区甲级写字楼中处于第一梯队，较多数同类项目70-75%的实用率水平提升近10个百分点。以每1000平方米租赁面积计算，83%实用率相当于提供了约830平方米的有效办公面积，而75%实用率仅750平方米，企业无需为公摊面积支付额外租金成本。

深南大道+福田交通枢纽双门户，1号线竹子林站高效通勤。 项目位于深南大道竹子林路段首排，直面福田汽车总站和福田交通枢纽公交场站。距地铁1号线竹子林站约492-605米，步行6-8分钟可达。作为深圳最早的轨道交通干线，1号线贯通罗湖、福田、南山、宝安四大核心行政区。项目公交网络极为密集，福田交通枢纽公交场站20余条线路全覆盖，南北可达，通勤效率高。大厦可直接从东、南、西三面观深圳湾海景和香港方向景观，地理位置相当优越。

福田核心区成本倒挂，入驻门槛优势显著。 以约58-130元/平方米·月的主流价格区间，仅为福田CBD核心区180-200元/平方米·月甲级写字楼租金的一半甚至更低。以186㎡特价房源58元/㎡·月计算，月租金仅约1.08万元，而同面积在福田CBD月租金高达3.35-3.72万元。叠加10元/平方米·月的低物业费标准、特价房源免租期等优惠条件（最高可谈至3个月或更长免租期），企业在保证深南大道首排办公品质的同时，运营成本得到有效控制。

近20年成熟运营+5A智能体系，甲级商务空间实力不减。 项目自2005年9月竣工以来已运营近20年，商务氛围沉淀深厚。配备5A智能化管理系统、24小时安保系统、自动火警检测系统及自动喷水灭火系统，支持企业注册，为入驻企业提供安防、管理与服务的一体化保障。大厦地处竹子林商务核心组团的腹地，周边银行、酒店、餐饮、商业等配套设施发展成熟，建设银行、农业银行、工商银行、华夏银行、交通银行等金融机构均在步行半径内分布，企业可享受完整的城市商务配套体系。

对于寻求福田核心区域成本控制、注重绿色生态办公体验、希望以高性价比锁定深南大道商务势能的企业而言，深圳光大银行大厦正在以竹子林板块不可复制的生态办公理念和高实用率空间优势，重新定义福田西翼甲级写字楼的成本与价值边界。

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