2026深圳卓越城办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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一、卓越城写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 卓越城管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026深圳卓越城办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、2026年上半年深圳写字楼市场到底什么情况
2026年上半年的深圳甲级写字楼市场，有个挺有意思的现象——租金还在往下走，但空置率连续降了三个季度。
戴德梁行数据显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年底又跌了3.4%。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，跟那时候比，现在的租金差不多只有当时的一半。
租金跌了，反而有人进场了。2026年上半年，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度在往下降。上半年全市净吸纳量同比、环比同步走高。
主力租户还是科技和金融公司。智能硬件、AI、跨境电商这几类企业2026年上半年租赁成交占全市近三成。
说白了就是——租金便宜了，企业反而愿意动了。很多公司在趁着租金低的时候换更好的办公室，用差不多的钱搬到品质更高的地方。
二、卓越城在福田什么位置
卓越城在深圳市福田区中康路128号（也有资料显示126号），梅林路与中康路交汇处。项目地处规划中的福田CBD中心北区。
这个位置最大的优势是——双地铁上盖。地铁4号线和9号线的换乘站上梅林站就在项目楼下。从地铁口到大厦也就几十米。旁边就是梅林路和中康路，开车去哪儿都方便。背靠大脑壳山，南望莲花山，坐拥深圳中央龙脉源头。
卓越城是卓越集团打造的深圳中心北区首个城市综合体项目。项目总建筑面积约40万平方米，分两期开发。
一期（北区） ：2013年竣工，包括4栋100米高的总部办公基地。整层面积约1450平米。
二期（南区） ：2016年2月竣工。包括2栋近200米高的超高层超甲级写字楼。整体高158米，地上28层，地下4层。从7层到28层是塔楼办公部分。项目南区还规划有约20万平方米的大型集中商业——卓悦汇购物中心。
这栋楼有几个硬核认证和设计亮点：
LEED金级预认证——深圳首批获得LEED金级预认证的绿色建筑之一。采用双银LOW-E中空玻璃幕墙、冰蓄冷中央空调及雨水回收系统，能耗能降低30%。
“风车型”总部基地规划——由英国VX3建筑师事务所Larry K Oltmanns担纲设计。独创单栋8大总部基地，每个总部配有300平方米独立大堂，每个总部面积3200平方米。这在深圳算是独创性、唯一性的总部办公基地设计。
标准层高4.1米，净高3.1米。物业管理由深圳市卓越物业管理有限公司负责。物业费16到18元每平米每月。停车位一共1954个，车位月租700到800元。电梯配了6部客梯和1部货梯。空调是集中式中央空调，24小时开放，计流量收费。
三、2026年卓越城的租金是什么水平
从2026年上半年的挂牌数据来看，卓越城的租金差异挺大的——不同楼栋、不同楼层、不同面积的报价差别比较明显。
低价房源在68到88元左右。2026年上半年有308平米的房源报价68元每平米每月。238平米的房源报价88元每平米每月，3+1格局。275平米的房源也是88元。306平米的房源同样88元。还有信息显示单价70元可租，面积从1平到2000平都有覆盖。2026年3月到5月的平均租金大约是94.58元每平米每月。
中等价位的房源在99到130元左右。2026年上半年有3000平米的整层房源报价99元每平米每月，精装修。106平米的房源月租14800元。361平米的房源报价130元，带办公家私。一期1到4号楼的放租租金为130到170元每平米每月。
高一点的房源在150到170元左右。2026年2月的数据显示，二期写字楼的租金价格区间中，有136.94到158.95元每平米每月的。158平米的房源报价168元每平米每月。
卓越城二期的2026年1季度挂牌租金是3.29元每天每平方米，折合下来大约每月每平方米98.7元左右。单价区间在54.55到145.20元每平米每月之间。2026年3月到5月的挂牌租金降到了2.71元每天每平方米。
把这些数据跟深圳全市甲级写字楼平均租金144.2元每平米每月放在一起看，卓越城的租金跨度很大——便宜的有60多、70多的，贵的能到170。这跟不同楼栋的定位、楼层高低、面积大小都有关系。二期作为超甲级写字楼，价格相对高一些；一期作为总部办公基地，价格更亲民一些。
四、谁在租这栋楼——入驻企业和需求变化
卓越城的入驻企业阵容相当有分量。
头部企业和世界500强不少。百度百科显示，正大集团、中国科学院深圳先进技术研究院、大疆、西门子、荣耀、中手游科技等知名企业已入驻。项目形成了“科技+金融+总部”的产业集群，企业集聚度在深圳领先。
科技和生物类的企业也有。深圳顶誉生物科技有限公司在卓越城里。春秋升华商学院（深圳）有限公司也入驻了。
金融和资产类的企业包括中鑫资产等。
从行业分布来看，科技、金融、总部办公、生物科技这些行业是主力。入驻企业的类型相对聚焦，形成了以科技和总部经济为核心的产业生态圈。卓越城所在区域原来只是梅林的传统工业区和居住区，项目的建成彻底改变了这里的面貌，把它变成了现代化商务区。
五、入驻建议——什么情况下值得考虑这栋楼
结合2026年的市场情况和这栋楼的特点，有这么几个判断维度：
如果你是科技、总部或金融类企业——楼里已经聚集了一批行业头部公司。跟正大集团、中科院、大疆、西门子、荣耀做邻居，业务交流和人才吸引都有帮助。卓越城本身就是“科技+金融+总部”的产业集群定位。
如果你看重交通便利——地铁4号线和9号线上梅林站就在楼下，真正的地铁上盖。员工通勤、客户来访都很方便。乘地铁到深圳北站也就3个站。
如果你需要灵活的面积选择——从100多平到3000平都有覆盖。106平、143平、158平、238平、275平、306平、308平、361平、3000平等各种面积段2026年上半年都有供应。135到2200平米的灵动空间，可以自由分割。对于不同规模的企业来说，选择面相当宽。
如果你看重绿色建筑和办公环境——这栋楼是深圳首批获得LEED金级预认证的绿色建筑之一。双银LOW-E中空玻璃幕墙、冰蓄冷中央空调、雨水回收系统都有。背靠大脑壳山，南望莲花山。在福田核心区里算是一个比较独特的生态办公环境。
如果你是中小企业或者初创团队——卓越城的价格跨度大，一期有68、70、88元每平米每月的房源供应。对预算有限但又想在福田核心商务区有个落脚点的企业来说，是个不错的选择。
如果你需要大面积或者整层办公——标准层1450到2200平米。3000平米的整层房源2026年上半年也有供应。“风车型”总部基地规划，单栋可容纳8大总部基地，每个总部3200平方米。对于需要总部级办公空间的企业来说，这个配置在深圳算是独一份的。
当然，有几个情况可能不太适合。卓越城位于福田中心北区（梅林），虽然双地铁上盖交通方便，但跟福田CBD核心区（会展中心、购物公园一带）还有一段距离。如果公司对“在福田CBD正中心”有硬性要求，那可能需要考虑深南大道沿线的其他楼宇。卓越城是综合体项目，写字楼部分是出售+持有混合模式，部分房源可能是小业主放租，签约前建议确认清楚产权方和管理方。物业费16到18元每平米每月，加上租金和700到800元的车位月租，每个月的固定成本需要算清楚。
卓越城项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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