2026上海利星行广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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利星行广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、利星行广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 利星行广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 利星行广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 利星行广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海利星行广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼什么来头、在什么位置
利星行广场在长宁区延安西路1329弄5-11号，也有人写1319号。这个位置属于延安西路核心商务路段，紧邻内环高架，处于浦西市中心商务纽带位置，衔接中山公园、静安寺两大成熟商圈。
这栋楼由香港利星行集团下属上海利国房地产有限公司打造，2006年10月竣工。总建筑面积约2.1万平方米，由1栋21层涉外甲级写字楼及1栋5层展厅构成。标准层面积840平方米，得房率约70%。层高4米，净高2.5米。
物业方面，以前是港联物业管理有限公司，2026年4月第一太平戴维斯再度获得委任，为上海利星国际广场提供全权物业管理服务。物业费18到22元每平方米每月。
交通是这个项目最大的卖点之一。离3号线、4号线延安西路站步行大概5到10分钟，离2号线、11号线江苏路站也不远。门口就是71路中运量公交，延安路高架就在旁边，快速通达虹桥商务区、静安寺、陆家嘴、人民广场。对于需要员工高频往返虹桥枢纽与市中心的企业来说，通勤效率是实打实的优势。
二、2026年租金到底什么水平
利星行广场的租金，不同渠道和不同房源差别挺大。
低的有2.1元每平方米每天的——123平精装房源报这个价。2.63元的有123平精装，3年免17个月租。2.8元的有200平精装。3.1元的有110平精装，送2个月免租。3.5元的有130平高区。4元的有260平精装。
有渠道给出的整体租金行情是4.5到6.8元每平方米每天，低区简装房源价格更低。还有渠道报的租金范围是3.6到6.8元。按月算的话，有信息显示租金区间为150到240元每平方米每月。
综合来看，利星行广场的主流成交价大概在3到5元每平方米每天这个区间。小面积精装修的单价会高一些，大面积或者简装的可能便宜。物业费18到22元每平方米每月。车位地上80个、地下200个，月租金1000块。
放到全市大环境里看一下。2026年上半年，上海全市租金报价较2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元——折合每天大概7.9元。有效租金降得更多，下降了4.6%到158元每月每平方米。二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。全市空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。
利星行广场3到5块的日租金，放在全市看属于中等偏下水平。在延安西路这个核心地段，这个价位算是比较有竞争力的——比静安寺、南京西路那些七八块的楼便宜不少，但硬件和地段又不差。
三、整栋楼里都是什么公司在用
利星行广场的入驻企业档次不低。最知名的当属卡特彼勒（中国）投资有限公司上海分公司。还有上海文化广播影视集团有限公司、福士科铸造材料（中国）有限公司上海分公司、康美包（苏州）有限公司、鹿岛（上海）工程有限公司等。
整体来看，入驻企业涵盖金融、贸易、大型国企、互联网大厂、文化创意、设计、游戏、电商、网络科技、医疗器械、人工智能等多个领域。有信息提到大厦内有多家上市公司入驻。行业覆盖面比较广，以外贸、商贸、咨询、汽车行业及涉外企业为主。
这和2026年上半年上海办公楼市场的需求主力方向有重合。上半年金融业、专业服务业、TMT行业是需求主力。超过35%的租赁需求来自AI相关企业的新租和搬迁。利星行广场作为涉外甲级写字楼，对这类企业有天然的吸引力。
四、2026年市场大环境怎么样
2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长了83%，已经达到去年全年净吸纳量的八成。需求确实在恢复，而且恢复速度不错。
但供应端压力不小。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期、徐汇万科中心三期T1这些项目都在上半年交付了。供应量比需求量大不少，“以价换量”还是目前的主流策略。
五、2026年入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻利星行广场，有这么几个点值得琢磨。
第一，租金有谈判空间。 全市都在“以价换量”，利星行广场也不例外。挂牌价从两块多到六块多都有，具体能谈到多少取决于面积、楼层、租期这些因素。有些房源送2个月免租，有的签3年送1年免租，还有的3年免17个月租，甚至有免租期可达半年的。别只看单价，把免租期、付款方式这些都算进总账里。
第二，VRV空调是个实在的优势。 利星行广场用的是VRV独立空调，24小时租户自主调控。每个区域自己控制开关，不像中央空调那样一关全关。对于经常加班的团队来说，不用额外付加班空调费。不过也有信息提到空调非24小时免费，延时使用需单独申请并付费——具体怎么算，看房的时候一定要问清楚。
第三，面积选择比较灵活。 小户型130到250平方米适合初创企业，中端300到650平方米适合中型公司，整层840平方米可分割。从80平方米到3000平方米都有覆盖。看房的时候问清楚这一层还有哪些面积可选、房子是什么状态、需不需要重新装修。
第四，支付方式要心里有数。 有信息显示支付方式是押三付一。这个付款条件不算特别友好——押金要付三个月的租金，对现金流有一定压力。如果公司现金流比较紧张，可以试着跟业主聊聊能不能调整。
第五，位置和配套是实打实的优势。 延安西路本身就是核心地段，周边聚集众多跨国企业总部和高端商务服务机构。大厦底层自带商铺，涵盖便利店、银行、简餐门店。10分钟可达中山公园商圈，龙之梦、来福士商场咫尺之遥。周边酒店、连锁餐饮、咖啡馆、健身房密集。员工吃饭、客户接待都方便。
第六，想清楚自己要什么。 利星行广场的优势是位置好（延安西路核心）、交通方便（3/4号线+高架+中运量）、涉外甲级资质、VRV空调灵活、入驻企业质量不错、第一太平戴维斯物业管理。缺点是不同渠道报的楼龄和楼层数有出入（2006年竣工、21层或26层）、物业费和租金在不同房源间差别大需要确认。如果你的公司需要经常跑虹桥枢纽和市中心、对办公品质有要求、预算在3到5块这个区间，这栋楼值得认真看。如果公司对成本特别敏感、或者需要特别大的整层面积，那得提前问清楚有没有合适的房源。
第七，周边竞品多对比。 延安西路、中山公园这一带写字楼选择不少。多跑几家对比一下物业服务水平、电梯等待时间、公共区域卫生状况这些细节。光看单价不够，实际办公体验才是关键。
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