2026深圳高盛大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳高盛大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行发布的2026年上半年深圳写字楼及零售市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个数字什么概念？距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元每平米每月。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，跌了差不多一半。
不过，租金下行也带来了一个积极的变化：各档次物业之间的价差在收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。
空置率也在往下走。2026年上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。受益于多元化需求释放，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。
从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%。增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
对于后市走向，戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复。以租赁成交面积统计，TMT（科技、媒体和通信）行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业亦贡献了较大面积租赁成交。
仲量联行数据显示，以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，上半年合计贡献了租赁面积约占总成交的近30%。此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
这个趋势对高盛大厦这样的沙井片区写字楼项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在宝安中心区或南山租不起好空间的物流、电商、科技类中小企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。沙井相对较低的租金水平，正在吸引一批成本敏感型的企业向这里迁移。
三、高盛大厦：位置、价格、配套
高盛大厦位于深圳市宝安区新桥街道万丰社区中心路18号。项目由深圳市北大华投资有限公司开发，高盛集团有限公司为开发商之一。大厦共19层，总建筑面积约82565平方米，2017年竣工。
交通方面，大厦距离地铁11号线塘尾站约725米，步行约10分钟，骑行约5分钟。楼下即有公交站，多路公交可通达深圳全境。对面是国际会展中心直达巴士站，15分钟可达深圳宝安机场。对于在宝安、南山都有业务往来、或需要频繁对接会展活动的企业来说，通勤条件比较实用。
租金方面，高盛大厦的价格在36到54元每平米每月之间。2026年3月到5月的市场租金均价约为53.46元每平米每月。具体来看：特价房源138平米户型约36元每平米每月；80平米带家具转租房源约42.6元每平米每月；常规主力户型138到330平米租金在36到54元之间。可租面积从80到1500平米不等，主力户型138到330平米（1+1至3+1格局），整层约1500平米，可灵活组合，精装或简装可选。
这个价格放在宝安沙井片区属于中等偏低水平——比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼要便宜一半左右。对于预算有限的物流、电商、科技类中小企业来说，价格优势非常明显。
物业费仅5元每平米每月。停车位约400个，月租金200元。空调独立控制，按电费计费。层高3.6米。项目可办理红本备案，押二付三，部分房源可享1个月免租期。
配套方面，大厦自带约2.5万平方米商业裙楼，含海底捞、麦当劳、菜市场等。周边有万丰湿地水库公园、万科广场、同泰时代广场等商业和休闲配套。项目紧邻深圳国际会展中心，特别适合展会相关企业驻点。
入驻企业方面，从百度百科的企业注册信息来看，高盛大厦已经入驻了不少公司，涵盖科技、环保、电子、工程等多个行业。包括深圳市星源环保科技有限公司（A1718）、深圳市承恒电子仪器有限公司（A1018）、深圳市永杭光电科技有限公司（A810）、深圳市鸿铭磁业有限公司（B607）、深圳飞秒物联科技有限公司（A503）、深圳市寰保环境有限公司（A811）、深圳市为谷技术有限公司（A801）等。整体来看，入驻企业以科技、电子、环保类为主，产业氛围比较清晰。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，高盛大厦适合几类企业重点考虑。
第一类是物流、电商和跨境电商类公司。项目本身位于沙井片区，周边物流配套成熟，距离深圳国际会展中心仅十几分钟车程。对于做跨境电商、国际物流、供应链服务、展会服务的企业来说，这里有区位优势和成本优势。36到54元的租金在沙井能拿到近8.3万平方米体量的写字楼空间，性价比相当突出。而且项目明确表示适合物流、电商类企业入驻。
第二类是科技、电子、环保类中小企业。从入驻企业来看，大厦里已经聚集了光电科技、电子仪器、环保科技、物联科技等类型的公司。上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，这个赛道还在持续扩张。对于做软件开发、电子信息、智能硬件、环保技术的中小企业来说，这里有相对成熟的产业氛围和配套。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。如果一个企业目前在一个硬件条件更差的老旧厂房或者商住楼里办公，想换个正规的写字楼提升办公环境和形象，但又不想大幅增加预算，高盛大厦可以作为一个选项。36到54元的价格、5元每平米的超低物业费、2017年竣工的楼宇品质、19层的高度和3.6米的层高——这个组合在沙井片区有相当强的竞争力。
需要注意的几点：第一，项目距离地铁11号线塘尾站约725米，步行要10分钟左右，对于依赖地铁通勤的员工来说不算特别方便，但比很多距离地铁站1公里以上的项目要好一些。第二，项目位于宝安沙井，距离南山、福田核心区较远，如果企业业务主要面向南山或福田客户，需要考虑通勤成本。第三，不同房源价格差异比较大，从36到54元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第四，项目2017年竣工，硬件跟近几年新建的甲级写字楼有一定差距，但3.6米的层高和2.5万平方米的商业配套在同年代楼宇中还算不错。
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