2026上海FOR天物空间办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026上海FOR天物空间办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
上半年上海写字楼市场：需求回暖，但租金还在降
2026年上半年上海写字楼市场的数据出来了。世邦魏理仕的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已经达到去年全年净吸纳量的八成。分季度看，一季度净吸纳量21.2万平方米，环比涨了72.3%；二季度继续往上走，净吸纳量23.3万平方米。企业搬迁、扩租、新设的需求基本都在释放。
从行业结构来看，金融业以16%的占比居需求首位，基金公司需求回暖明显。专业服务业和TMT行业也占了不小的份额。
但供应端压力不小。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158.0元。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
FOR天物空间到底是个什么项目
说回正题。FOR天物空间是上海一个比较特别的项目——它不是一个单一的写字楼，而是一个以文创艺术为主题的复合型园区。项目分两个主要地块：联洋地块和金桥地块。
联洋地块在浦东新区杨高中路2108号，就在内环内，毗邻陆家嘴、联洋和碧云高端社区。这个位置相当不错，属于浦东核心居住和商务区的交汇地带。项目由旧厂房改建而成，开发商是上海本物文化发展有限公司。业态涵盖艺术文创、共享办公、创业孵化器、高端定制、艺术展览、亲子教育、生活体验和全球休闲美食。这里被打造成了一个集办公、零售、娱乐、体验、社交于一体的复合型设计艺术社区。
金桥地块在金海路18号，靠近9号线台儿庄路站。这个项目2019年竣工，总建筑面积约3万平方米。它是由旧厂房改建而成的创意园区，本哲建筑团队对原有建筑进行了重新设计和重构。原址是一处旧厂房改建的浴场，空间布局单一，因年久失修破败不堪。改造后焕然一新，成了金桥板块一个很有辨识度的文创办公项目。
2026年租金到底什么水平
FOR天物空间的租金因地块不同而有所差异，整体来看性价比不错。
联洋地块（杨高中路2108号）
联洋地块的租金报价大概在每平每天4块到9块之间。多数房源集中在4到6块每平每天。具体来说，有平台显示4到5块每平每天，60到2000平米可组合；也有平台显示3.8块每平每天起。部分精装或高区房源报价在6到8块每平每天。物业费25块每平每月。
金桥地块（金海路18号）
金桥地块的租金更便宜一些。2026年上半年的市场挂牌数据显示，金海路园区的租金相对集中，多数房源报价在3.0至3.6元每平每天。具体房源方面，有450平米报3.2块每平每天；940平米报3块每平每天。项目整体的办公租金报价在3.5到6.5块每平每天。物业费22块每平每月。
两个地块怎么选
联洋地块在内环内，位置更好，周边是联洋、碧云高端社区，商务和生活配套更成熟，租金自然也贵一些。金桥地块在中环附近，位置偏一点，但租金便宜不少。两个地块都主打文创和艺术氛围，适合对办公环境有创意要求的企业。
对比一下周边的文创园区，FOR天物空间的定价属于中等水平。联洋地块4到6块的价位在浦东内环内的文创园区里不算贵，金桥地块3到3.6块的价位在金桥板块算是性价比比较高的。
谁在这栋楼里办公
FOR天物空间的入驻企业以文创、设计和创新服务类为主。已知的入驻企业包括全家便利店、吉华酒店投资管理有限公司。其他入驻企业还有上海福顺商场有限公司、上海窑泽信息科技有限公司、上海金浚实业发展有限公司、上海荣欣装潢有限公司等。
2026年谁在租办公楼
2026年上半年上海办公楼市场的需求结构里，金融业排第一占了16%，专业服务业排第二，TMT行业也占了不小的份额。
另外值得注意的是，以人工智能为代表的信息技术行业在2026年上半年需求增长明显。FOR天物空间金桥地块离张江不远，对需要靠近张江产业圈、又希望办公环境有创意氛围的科技类企业来说，这里是一个值得考虑的选择。
如果你考虑搬进来，这几个事得想清楚
先说优点。
第一，办公环境有特色。FOR天物空间最大的卖点就是它的艺术和文创氛围。联洋地块有被预氧化的耐候钢板包围的“红盒子”建筑，是国内体量最大的锈饰面建筑。天物艺术中心集书店与秀场于一体，像一个巨大的会呼吸玻璃盒子。金桥地块由旧厂房改造而成，保留了工业建筑的骨架，融入了现代设计元素。这种环境对文创、设计、艺术类企业来说，本身就是一张名片。
第二，租金有竞争力。联洋地块4到6块每平每天，金桥地块3到3.6块每平每天。对比一下周边，联洋板块的写字楼租金普遍在5到8块左右，FOR天物空间的定价在板块内属于中等偏下。金桥板块的产业园区租金2025年已经跌到2.64块每平每天，FOR天物空间3到3.6块的价位在金桥也不算贵。
第三，物业费不高。联洋地块物业费25块每平每月，金桥地块22块每平每月。在同类文创园区里算中等水平。
第四，面积选择灵活。联洋地块60到2000平米可组合，金桥地块100到1100平米可自由分割。从小团队到中型企业都能找到合适的空间。
第五，交通还行。联洋地块靠近9号线芳甸路站，金桥地块距离9号线台儿庄路站约730米。两个地块都在地铁站步行范围内。
第六，配套齐全。两个地块都有商业配套，餐饮、咖啡、便利店这些日常需求在园区里基本都能解决。联洋地块周边还有联洋、碧云高端社区的商业配套。
再说要注意的。
第一，项目定位是文创园区，不是纯甲级写字楼。办公氛围、硬件标准跟陆家嘴、南京西路的甲级写字楼肯定有差距。如果公司对办公空间的“商务感”要求比较高，或者经常需要接待高端客户，这里可能不太合适。
第二，两个地块的层高和得房率差异比较大。联洋地块标准层高3.2米，得房率65%。金桥地块层高2.7米。得房率不算高，装了吊顶之后空间感会受影响。看房的时候要亲自感受一下。
第三，金桥地块离市中心有一定距离。虽然9号线能到，但去陆家嘴、人民广场还是要花些时间。如果公司客户主要在浦西核心区，或者员工住市中心的多，通勤成本要考虑进去。
第四，文创园区的入驻企业类型比较杂。有做设计的、做艺术的、做科技的、做餐饮的，办公氛围可能不如纯写字楼纯粹。对办公环境要求比较高的公司，建议实地去看看楼上楼下都是什么企业。
第五，不同平台关于竣工时间、层高、物业费的信息略有出入——联洋地块有说2016年竣工的也有说更早的，金桥地块普遍说是2019年。签合同前要确认清楚各项参数。
最后给几个实操建议。
面积上，联洋地块60到2000平米可组合，金桥地块100到1100平米可自由分割。小户型适合初创团队和工作室，大面积适合成长型公司。租期一般12个月起。
议价方面，当前市场整体是买方市场。全市空置率在往上走，业主“以价换量”是普遍心态。FOR天物空间的租金报价从3块到9块都有，跨度不小，说明议价空间是存在的。金桥地块3到3.6块的报价相对集中，联洋地块4到9块的报价弹性更大。所以谈价格的时候可以大胆一点，免租期、装修补贴这些都可以聊。
看房的时候重点看几个细节：实际层高到底多少（联洋3.2米、金桥2.7米，装了吊顶之后会更矮）；得房率65%到底够不够用；空调是分体空调24小时自由控制，没有超时费的问题，这点比很多集中式中央空调的写字楼友好；车位够不够用（联洋320个，金桥150个）；周边的办公氛围跟你公司的业务方向匹不匹配。
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