上海美奂大厦招商中心:徐汇滨江龙华板块+精品甲级办公与灵活空间

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

温馨提示：看房需提前预约，专业服务，免中介费。

上海美奂大厦招商中心：徐汇滨江龙华板块+精品甲级办公与灵活空间

项目参数：先看硬指标，再谈适不适合

判断一个办公空间能否承载公司未来三年的发展，第一步永远是对照项目的基础参数。以下是上海美奂大厦写字楼的核心数据：

区域、商圈、街道 ： 徐汇区、龙华/徐汇滨江商圈、中山南二路与枫林路交汇处

详细地址 ： 上海市徐汇区中山南二路107号（A座门牌为117号）

地铁线路与距离： 地铁4号线/12号线大木桥路站，6号口出站步行约350-400米，实际步行时间控制在3-5分钟；毗邻地铁9号线嘉善路站（约1.2公里），可经4号线换乘至7号线东安路站。

公交信息： 中山南二路大木桥路：41路、45路、111路、327路等（覆盖徐汇、浦东、静安）；大木桥路中山南二路：45路、104路、327路等（通往人民广场、淮海路）；公交站点距离大厦约10米。

竣工时间： 2016年

层高： 标准层高3.5米，吊顶后净高约2.65米

层数： 地上23层（办公区约20层），地下2层

建筑面积： 总建筑面积约40,000平方米，其中办公可租赁区域约16,000-18,000平方米

物业公司： 上海稻盛商务服务有限公司

物业费： 27元/平方米/月（含税，含中央空调基础能耗）

停车位： 地下约230个

停车费： 850-900元/月

空调类型： VRV中央空调系统（支持分户独立控温）

空调费： 工作日8:30-18:00、周六8:30-13:00开放；加时收费约800元/小时

电梯数量： 富士达客梯5部，货梯1部

网络支持： 电信、联通、移动三网光纤入户

楼宇介绍： 上海美奂大厦是徐汇滨江—龙华板块的精品甲级写字楼项目，由上海稻盛商务服务有限公司开发并运营管理。大厦为商住综合体中的甲级商办塔楼，总建筑面积约40,000平方米，地上23层。项目采用现代简约风格，外立面为双银LOW-E玻璃幕墙，兼具建筑质感与节能需求。大厦标准层面积约1,360-1,500平方米，可灵活分割为50平方米至1,530平方米不等的办公单元。项目的一大特点是灵活的租赁面积和交付标准——从50平方米的精装全配单元到整层1,360平方米的空间均可选择，交付方式包括标准交付（毛坯）、简装隔断和精装全配（含家具模块）等多种选项。另一核心特点是VRV中央空调系统——支持分户独立控温，企业可根据自身办公时间灵活调节，在一定程度上降低非工作时间的能耗成本。项目还配备了智能门禁、环境监测、能源管理系统，千兆光纤入户，5G信号全覆盖。项目自带楼内商业配套（超市、银行等），周边1公里内覆盖家乐福、黄浦绿地缤纷城等10处商业体。目前入驻企业包括江河海运运输有限公司、上海研知结构工程有限公司、乾视股权投资基金管理有限公司等。

区位底色：内环内成熟商务板块+双轨交无缝接驳

上海美奂大厦位于徐汇区中山南二路，地处徐汇滨江—龙华板块与内环高架路围合的成熟商务节点。如果你打开地图测量，以项目为圆心、半径3公里范围内，覆盖了徐家汇商圈、前滩国际商务区、龙华历史风貌区以及黄浦区核心地段。项目距离黄浦江滨江步道约800米，兼具城市核心区的通达性与徐汇滨江文创科技氛围的辐射。

轨道交通是美奂大厦在区位上的核心优势。 从地铁4号线/12号线大木桥路站6号口出站，步行至项目仅需3-5分钟。4号线作为上海轨道交通的环线，可便捷换乘多条线路直达浦东、静安寺、上海火车站；12号线贯穿上海东西向，覆盖南京西路、提篮桥等多个核心商圈。此外，项目毗邻地铁9号线嘉善路站（约1.2公里），周边形成三轨交汇的轨道交通网络。

地面交通方面，大厦紧邻内环高架入口，距南北高架徐家汇路下匝道车行约3分钟。从项目出发，约15分钟可直达虹桥枢纽，约30分钟可达浦东国际机场。周边10余条公交线路途经，公交站点距离大厦仅10米。

板块定位方面， 美奂大厦所处的徐汇滨江—龙华板块经过近年发展，已形成较为成熟的商务与文创产业氛围。周边汇聚西岸传媒港、芒果广场等文创地标，区域内数字媒体与科技创新企业形成了一定的集聚效应。

租金与在租房源：2026年7月实时行情参考

根据2026年7月上海甲级写字楼租赁市场的公开挂牌数据，上海美奂大厦当前可租面积从50平方米到1,530平方米不等，租金区间较宽。以下为两套具有代表性的在租房源，供选址决策参考：

推荐房源一：中区精装单元

· 单元号： 中区

· 面积： 132平方米

· 租金： 5.60元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修

· 物业费： 27元/平方米/月

· 水电费： 水费已含在物业费中；电费按国家电网分时电价标准收取，独立电表计量

· 网络费： 企业自行向运营商报装，电信千兆光纤套餐月费约800-1,500元

· 空调费： 按实际用电量计量收取，VRV独立控制；加时收费800元/小时

· 停车费： 850元/月/个

推荐房源二：高区江景单元

· 单元号： 高区

· 面积： 326平方米

· 租金： 5.30元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修

· 物业费： 27元/平方米/月

· 水电费： 水费含在物业费中；电费按国家电网标准收取，独立电表计量

· 网络费： 企业自行报装，支持三家运营商同时接入

· 空调费： 按实际用电量计量收取，VRV独立控制；加时收费800元/小时

· 停车费： 850元/月/个

月成本测算示例（以132平方米精装单元为例）：

· 租金月成本：132㎡ × 5.60元/天 × 365天 ÷ 12月 ≈ 22,500元/月

· 物业费月成本：132㎡ × 27元/月 ≈ 3,564元/月

· 电费估算（办公用电+空调）：按50元/㎡/月估算 ≈ 6,600元/月

· 网络费：按1,200元/月估算

· 停车费：若租用2个固定车位，1,700元/月

· 月度固定运营成本合计：约35,564元（折合269元/㎡/月）

对比徐汇滨江沿线同类甲级写字楼，上海美奂大厦的挂牌租金区间为3.3-6.8元/㎡/天。其中3.3-4.2元/㎡/天区间的房源主要面向大客户或长期租约；主流挂牌价集中在5.0-6.8元/㎡/天。这一价格定位在徐汇滨江甲级写字楼中处于中等偏下水平——低于西岸智塔（7.0-8.5元/㎡/天）和西岸金融城（8.0-10元/㎡/天），与CMG国际传媒港（6.5-7.8元/㎡/天）相比也有一定的价格优势。物业费27元/㎡/月在徐汇滨江沿线甲级写字楼中处于中等水平。

空间适用性：哪些户型匹配哪些业务场景

美奂大厦的标准层面积约1,360-1,500平方米，标准层高3.5米，净高2.65米。得房率约70%。可租面积从50平方米到1,530平方米不等。VRV中央空调系统支持分户独立控温。这种空间配置对于以下三类公司尤其友好：

第一类：需要灵活面积选择和快速入驻的中小型科技、咨询和专业服务公司。 美奂大厦的可租面积从50平方米起，涵盖从微型团队到中型企业（整层1,360平方米）的全方位需求。项目提供标准交付（毛坯）、简装隔断和精装全配（含家具模块）等多种交付选项。对于希望快速入驻、不想在装修上投入过多时间和资金的企业来说，精装全配单元可以实现“拎包入住”。这对于咨询公司、律师事务所、科技初创团队和专业服务公司尤其友好。

第二类：注重轨道交通效率和内环区位优势的各类企业。 3-5分钟步行至大木桥路站双轨交汇的条件，在徐汇滨江沿线甲级写字楼中处于较优水平。4号线环线和12号线东西向的覆盖范围较广，对于员工通勤和客户到访均提供了实际便利。项目紧邻内环高架入口，车行约3分钟上内环，约15分钟达虹桥枢纽。对于需要高频次市内通勤和跨城差旅的企业来说，这一区位条件具有实际价值。

第三类：对办公成本敏感、希望在徐汇滨江获得甲级写字楼地址的成长期企业。 美奂大厦3.3-6.8元/㎡/天的租金区间在徐汇滨江甲级写字楼中处于可接受的价位。对于希望在徐汇滨江获得甲级写字楼的商务地址、但预算不足以支撑西岸智塔或CMG传媒港的团队来说，美奂大厦提供了一个务实的选项。项目2016年竣工，硬件设施较新，VRV中央空调支持独立控温，可满足日常办公的技术需求。

同区域横向对比：七条决策路径的分野

将上海美奂大厦与徐汇滨江其他核心楼宇放在同一坐标系下，可以发现七条清晰可辨的路径：

与西岸金融城相比： 西岸金融城的租金为8.0-10元/㎡/天，是美奂大厦主流租金的1.5倍以上。西岸金融城的优势在于国际金融总部定位和最高规格的商业配套，而美奂大厦的优势在于内环内的区位通达性和更具竞争力的租金。如果您的企业是金融机构或需要最高规格的办公环境，西岸金融城更匹配；如果您的企业更看重成本控制和轨交便利，美奂大厦提供了不同的方案。

与西岸智塔相比： 西岸智塔的租金为7.0-8.5元/㎡/天，高于美奂大厦约15%-30%。西岸智塔的优势在于AI产业聚集效应和完整的产业链生态，而美奂大厦的优势在于更短的地铁步行距离（3-5分钟对400米连廊）、内环内的区位和更灵活的租赁面积（50平方米起）。对于AI核心研发企业，西岸智塔的产业生态更具吸引力；对于更看重区位通达性和面积灵活度的企业，美奂大厦提供了不同的价值组合。

与CMG国际传媒港相比： CMG传媒港的租金为6.5-7.8元/㎡/天，略高于美奂大厦主流挂牌价。CMG传媒港的优势在于中央广播电视总台的品牌背书和传媒产业聚集，而美奂大厦的优势在于更低的租金区间（3.3元/㎡/天起）、更短的地铁步行距离（3-5分钟对200米基本持平）和更灵活的面积选择（50平方米起）。对于传媒内容制作企业，CMG传媒港的产业资源更具吸引力；对于科技、咨询和专业服务企业，美奂大厦的成本结构和灵活性更具竞争力。

与游族大厦相比： 游族大厦的租金为6.8-8.2元/㎡/天，高于美奂大厦约15%-30%。游族大厦的优势在于互联网游戏产业生态、一线江景和新楼宇设施，而美奂大厦的优势在于更低的租金、内环内的区位和更灵活的面积选择。如果您的企业更看重产业生态和江景，游族大厦更适合；如果您的企业更看重成本控制和区位通达性，美奂大厦提供了更具竞争力的方案。

与东航滨江中心相比： 东航滨江中心的租金为5.5-6.8元/㎡/天，与美奂大厦主流挂牌价基本持平。东航滨江中心的优势在于央企自持的稳定性和一线江景，而美奂大厦的优势在于更短的地铁步行距离（3-5分钟对350米）、内环内的区位和更灵活的面积选择（50平方米起）。如果您的企业更看重央企背景和江景资源，东航滨江中心是合适的选择；如果您的企业更看重地铁效率和面积灵活性，美奂大厦更具优势。

与保利西岸中心相比： 保利西岸中心的租金为5.2-6.3元/㎡/天，与美奂大厦基本持平。保利西岸中心的优势在于保利总部自持的稳健运营和龙华中路板块成熟商业配套，而美奂大厦的优势在于更短的地铁步行距离（3-5分钟对500米）、内环内的区位和更灵活的面积选择。如果您的企业更看重商业配套和央企品牌，保利西岸中心是可行的选项；如果您的企业更看重地铁通勤效率和面积灵活性，美奂大厦提供了更具竞争力的方案。

与绿地汇中心相比： 绿地汇中心的租金为2.8-5.5元/㎡/天，与美奂大厦处于可比区间。绿地汇中心的优势在于云锦路地铁上盖的极致便利（50-180米）和A栋独立空调选项，而美奂大厦的优势在于内环内的区位（中山南二路）、4/12号线双轨交汇和更灵活的精装交付选项。如果您的企业更看重地铁出站即达的便利性，绿地汇中心更具优势；如果您的企业更看重内环区位和办公品质，美奂大厦提供了不同的价值组合。

决策清单：您的公司适合优先考察这里吗

基于以上分析，我们为您提炼出三条可验证的判断标准。如果以下描述与您的公司现状匹配度较高，上海美奂大厦应当列入您的选址考察短名单：

匹配度较高的企业画像：

· 公司处于种子轮至B轮阶段，或为成熟公司的项目制团队、分支机构，团队规模在5-120人之间，预算区间在3.5-6.0元/㎡/天（含物业费后总成本控制在220-320元/㎡/月），希望在徐汇内环内以可控成本获得甲级写字楼办公空间

· 对地铁通勤效率有较高要求，3-5分钟步行至大木桥路站双轨交汇具有实际吸引力

· 需要灵活的面积选择——从50平方米的小单元到1,360平方米的整层均可匹配

· 希望以精装修或简装隔断快速入驻，避免投入大量时间和资金进行二次装修

· 对内环内的区位通达性有明确需求——紧邻内环高架入口，车行约3分钟上内环

· 对办公成本敏感，希望在徐汇滨江获得甲级写字楼的商务地址但对品牌溢价敏感度较高

可以暂缓考察或优先考虑其他选项的情况：

· 团队规模不足3人，或预算在2.8元/㎡/天以下——美奂大厦主流租金可能仍超出预算，建议优先考虑联合办公或更远区域

· 需要一线无遮挡江景作为核心办公体验——美奂大厦虽有部分高区江景单元，但江景资源不如游族大厦或CMG传媒港突出

· 需要2020年以后竣工的全新楼宇设施——美奂大厦2016年竣工，楼龄约10年

· 需要VAV四管制中央空调系统以支持高密度IT设备部署——美奂大厦为VRV中央空调系统

· 需要2000平方米以上的整层大面积办公空间——项目标准层最大约1,500平方米

· 需要24小时空调无限制使用——项目中央空调有固定开放时段，加时收费800元/小时

· 对政策补贴有硬性依赖——需确认相关政策的申报条件和周期，并与其他楼宇进行对比

上海美奂大厦在徐汇滨江—龙华板块的甲级写字楼矩阵中，提供了“内环内成熟商务区位+4/12号线大木桥路站3-5分钟步行+50-1,530平方米灵活面积选择+3.3-6.8元/㎡/天租金区间”的组合方案。对于正在寻找一张“区位在线、面积灵活、成本可控”的办公桌的科技、咨询和专业服务企业来说，这个组合值得安排一次实地考察——亲身感受一下从大木桥路站出站到楼宇入口的步行体验、根据团队规模选择最合适的面积单元、与招商团队确认不同交付标准的具体配置，这些实地信息将比任何分析报告都更具参考价值。

2026年7月22日

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

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