深圳马家龙工业区招商中心:南山区南头+双地铁与高使用率低租金产业园区
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
马家龙工业区项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、马家龙工业区写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 马家龙工业区管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 马家龙工业区租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 马家龙工业区招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
深圳马家龙工业区招商中心：南山区南头+双地铁与高使用率低租金产业园区
深圳马家龙工业区写字楼简介
区域、商圈、街道：南山区、南头板块、南头街道
详细地址：深圳市南山区南头街道马家龙社区虹步路89号（大新路88号）
地铁线路与距离：地铁12号线中山公园站，距离约467—500米；地铁1号线深大站；周边还有15号线麻雀岭站（规划中）
公交信息：周边公交线路包括122路、362路、37路、74路、B607路、M475路等；方鼎华庭、中山公园东门、玉泉艺园路口等多个公交站点
竣工时间：1992年—1995年
层高：标准层高3米
层数：地上7层（部分楼栋5—8层）
建筑面积：约95,889—107,726平方米
物业公司：金龙物业
物业费：5元/平方米/月
停车位：地上20个，地下120个（部分楼栋合计200个）
停车费：250元/月
空调类型：分体空调，24小时独立控制
空调费：计电费
电梯数量：客梯1—2部（三菱品牌），货梯1部
网络支持：电信、移动
楼宇介绍：马家龙工业区位于深圳市南山区南头街道，地处科技园北区，靠近北环大道。园区由深圳市南头投资发展有限公司开发，建成于1992年至1995年间。作为深圳早期的工业园区之一，马家龙见证了深圳从传统制造业向高科技产业转型的全过程，如今已升级为集办公、研发、商业于一体的综合性园区。园区由多栋独栋或联排建筑组成，总建筑面积约9.6—10.8万平方米。入驻企业包括雅芳婷、天马实业等。工业区周边配套设施完善，有家乐福、南山购物广场等商场，交通银行、光大银行等金融机构，以及深圳大学、南头中小学等教育资源。
一、区位价值：科技园北区的产业腹地
马家龙工业区位于南山区南头街道，地处科技园北区。这个位置有几个值得关注的维度。
科技园北区的产业联动。马家龙工业区毗邻科技园北区，靠近北环大道，东侧为南海大道可直上高速，南靠深南大道。周边与同方信息港、清华信息港、源兴科技大厦等产业载体形成联动。对于科技、AI人工智能、互联网、研发类企业来说，周边产业生态意味着人才流动、业务协作和信息交流的便利性。
南头片区的成熟配套。马家龙工业区所在的南头片区是南山区的传统中心之一。周边配套齐全——家乐福、南山购物广场等商场；交通银行、光大银行等金融机构；深圳大学、南头中小学、荔香中学等教育资源。基本办公和生活需求在步行范围内都能解决。
厂房改造园区的性价比优势。马家龙工业区属于深圳早期工业区升级改造的典型项目。与传统的甲级写字楼相比，旧改园区有一个明显的特点——租金更低、使用率更高、空间更灵活。租金价格区间为34—80元/平方米/月。在深圳核心区域，这个价格水平非常少见。
二、交通可达性：双地铁与主干道的立体覆盖
交通是选址决策中的核心变量之一。马家龙工业区在交通方面的实际表现如下：
地铁通勤。园区距离地铁12号线中山公园站约467—500米。12号线是深圳南北向的重要干线，连接南山、宝安等核心区域。同时，地铁1号线深大站也在覆盖范围内；规划中的15号线麻雀岭站距离约436米。500米左右的步行距离对于员工日常通勤来说在可接受范围内。
自驾通勤。园区北靠北环大道，东侧为南海大道可直上高速，南靠深南大道。周边还有大新路、同乐路等城市道路。自驾可通过北环大道、南海大道快速连接全市。但北环大道和南头片区在早晚高峰期间的车流量较大，建议在签约前安排一次早晚高峰的实地通勤测试。
公共交通。周边公交线路包括122路、362路、37路、74路、B607路、M475路等。公交站点有方鼎华庭、中山公园东门、玉泉艺园路口、唐商科技大厦等多个站点。公交覆盖密度较高，员工通勤选择较多。
三、办公空间参数：3米层高与超高使用率
对于科技、AI人工智能、互联网、咨询、工作室类企业来说，办公空间的硬件参数直接影响办公体验和空间使用效率。
3米层高。标准层高3米。3米的层高在深圳写字楼市场中属于中等偏低水平，对于常规办公工位布置基本可以满足。如果需要搭建较高的隔断或安装特殊设备，建议在看房时实际感受空间感。
超高使用率。这是马家龙工业区最突出的亮点之一。部分房源使用率高达90%。以100平方米的建筑面积计算，实际使用面积约90平方米。相比之下，普通甲级写字楼的使用率通常在60%—70%左右。较高的使用率意味着同样的租金可以获得更多的实际使用空间。
独栋联排的低密度布局。马家龙工业区的写字楼多为独栋或联排设计。地上通常为5—7层。低层建筑的好处在于上下楼不依赖电梯，高峰期等待时间较短。独栋的布局也意味着办公空间相对独立，私密性较好。
分体空调。园区配备分体空调，24小时独立控制。分体空调的优势在于独立控制、用多少付多少，不像中央空调那样存在固定分摊费用。对于需要晚上和周末加班的科技类、电商类、研发类团队来说，分体空调的灵活性更高——不需要额外支付加班空调费，只需承担实际使用的电费。
四、租赁成本结构：逐项拆解真实月支出
租赁成本不仅仅是租金单价，还包括物业费、空调费、停车费等多项支出。以下是基于市场公开信息的成本拆解：
租金水平。2026年的市场数据显示，马家龙工业区的租金区间在34—80元/平方米/月之间。整体均价约50元/平方米/月左右。出租面积段从100平方米以下至1000平方米以上均有覆盖。
具体看几个户型的价格对比：
121平方米低层精装：38元/平方米/月
155平方米中层：45元/平方米/月
138平方米中层精装：50元/平方米/月
140平方米简装：50元/平方米/月
150平方米精装：约39元/平方米/月
203平方米2隔间1办公区：约42元/平方米/月
900平方米（16栋6楼）：50元/平方米/月
1280平方米（17栋4楼）：50元/平方米/月
1500平方米整层精装：50元/平方米/月（7.5万/月）
点点租平台数据：点点租数据显示，马家龙工业区的写字楼租金价格区间为34—80元/平方米/月。74套房源在租，最小面积100平方米以下，最大面积1000平方米以上。平台指出，相比周边写字楼，马家龙工业区的性价比极高。
与全市均价对比：截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元。马家龙工业区34—80元/平方米/月的价格区间，不到全市甲级均价的一半到六成。在南头片区同类产业园区中，性价比优势非常明显。有公众号信息显示该区域写字楼租金约为周边同类物业的60%。对于预算有限的初创企业、工作室、科技团队来说，这个价格水平非常友好。
物业费。5元/平方米/月。这是固定支出，无论是否实际使用都需要缴纳。5元/平方米/月的物业费在深圳写字楼中属于极低的水平。
空调费。分体空调，计电费。24小时独立控制。按电费计量的模式意味着用多少付多少，对于需要晚上和周末加班的团队来说比较灵活。
停车费。月卡250元/月。对于自驾通勤的员工来说，这是一笔需要计入月度成本的固定支出。
在租面积覆盖。根据市场信息，在租面积从约80平方米到1,500平方米均有覆盖。最小面积约80平方米，最大面积约1,500平方米。点点租平台显示在租户型74套。从几个人到几十个人的小团队，到上百人的企业，都可以找到适合的面积。
五、在租房源示例与月度成本计算
以下基于市场公开在租信息，整理了几种典型面积的房源及其月度成本估算：
房源示例一
面积：138平方米
租金：50元/平方米/月
装修：精装修
物业费：5元/平方米/月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐
空调费：分体空调，计电费（24小时独立控制）
停车费：250元/月/车
楼层：中层（共8层）
朝向：南
交通：距离12号线中山公园站467米
可注册：是
月度租金计算：138㎡ × 50元/㎡·月 = 6,900元/月
月度物业费：138㎡ × 5元/㎡·月 = 690元/月
月度基础支出（租金+物业费） ：约7,590元/月
房源示例二
面积：121平方米
租金：38元/平方米/月
装修：精装（3+1格局，家私齐全）
物业费：5元/平方米/月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐
空调费：分体空调，计电费
停车费：250元/月/车
楼层：底层（共6层）
交通：距12号线中山公园站约394米
月度租金计算：121㎡ × 38元/㎡·月 = 4,598元/月
月度物业费：121㎡ × 5元/㎡·月 = 605元/月
月度基础支出（租金+物业费） ：约5,203元/月
房源示例三
面积：1500平方米
租金：50元/平方米/月
装修：全新精装修（带部分家私）
物业费：6元/平方米/月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐
空调费：分体空调，计电费
停车费：250元/月/车
楼层：中层（共5层）
月度租金计算：1500㎡ × 50元/㎡·月 = 75,000元/月
月度物业费：1500㎡ × 6元/㎡·月 = 9,000元/月
月度基础支出（租金+物业费） ：约84,000元/月
关于成本的计算说明：
水电费、空调费的实际金额取决于企业的人数和设备使用强度。分体空调按电费计量，用多少付多少。上述估算基于常规办公用量，仅供参考。停车费方面，如果团队有多个员工自驾通勤，这项支出的总额需要按实际车辆数量计算。
关于租金单价的说明：
市场上不同来源的租金数据存在一定差异——从34元到80元/平方米/月不等。租金差异主要受面积大小、楼层、装修标准等因素影响。大面积整层房源单价可低至38—50元/平方米/月。中小面积精装房源单价在45—50元/平方米/月之间。同一园区出现从34元到80元的差价，跟面积大小、楼层、装修都有关系。看房的时候要多对比几套。建议在看房时向招商人员确认具体房源的实际报价，并询问是否包含免租期（部分房源可提供2个月免租期）等优惠条件。
六、适合什么样的团队入驻
基于以上分析，以下几类团队可以优先考察马家龙工业区：
对成本高度敏感的初创企业和中小团队。马家龙工业区的租金在南头片区属于地板价级别——34—80元/平方米/月的价格区间，主流房源集中在38—50元/平方米/月。截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元。马家龙工业区的价格不到全市甲级均价的一半到六成。物业费仅5元/平方米/月，停车费仅250元/月。对于预算有限的初创企业、工作室、科技研发团队、电商团队来说，这个价格水平非常友好。
对空间使用率有较高要求的团队。部分房源使用率高达90%。相比普通甲级写字楼60%—70%的使用率，90%的使用率意味着同样的建筑面积可以获得多出20—30%的实际使用空间，相当于变相降低了单位使用面积的租金成本。
需要灵活空调控制的团队。分体空调，24小时独立控制，计电费。对于需要晚上和周末加班的互联网、科技、电商、直播类团队来说，可以避免中央空调的固定分摊费用或高额加班费。
需要灵活面积选择的团队。在租面积从约80平方米到1,500平方米均有覆盖。目前在租户型74套。无论是几个人到几十个人的小团队，还是上百人的企业，都可以找到适合的面积。园区多为独栋或联排设计，空间利用率高，适合不同规模企业的需求。
科技、AI人工智能、互联网、跨境电商、工作室、服务贸易类企业。点点租平台指出，马家龙工业区的写字楼以其“低租金、高品质”的特点脱颖而出。园区已入驻雅芳婷、天马实业等企业。周边配套齐全，交通便利。可注册公司。
七、看房时需要确认的几个关键问题
在实地考察时，建议重点关注以下问题：
关于面积：确认招商人员报的面积是建筑面积还是套内使用面积。部分房源使用率高达90%，两者差异较大。
关于楼栋：马家龙工业区由多栋建筑组成，不同楼栋的层数、电梯配置、物业标准可能存在差异。需确认房源具体在哪一栋。
关于楼层与层高：确认房源所在的具体楼层。不同楼栋的层数存在差异（5—8层不等）。标准层高3米。
关于装修：确认“精装修”具体包含哪些内容——是否包含隔断、地毯、吊顶、强弱电布线、办公家私等。不同房源的装修标准可能存在差异。
关于物业费：确认具体的物业费标准。多数资料显示5元/平方米/月。部分房源显示管理费6元/平方米/月。
关于空调：确认分体空调的安装情况、电费单价（商业用电标准）以及是否有独立电表计量。分体空调24小时独立控制，计电费。
关于车位：确认停车位月卡办理是否有名额限制。停车位约140—200个，月卡250元/月。高峰时段可能存在车位紧张的情况。
关于注册：确认是否可注册公司。有房源显示可注册。如有注册地址需求需在看房时确认。
关于网络：确认电信、移动光纤是否已入户，是否需要额外支付接入费用。
关于租期与免租期：确认最短租期要求。有房源显示起租期24个月，押二付一。部分房源提供免租期。
2026年7月27日
马家龙工业区项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、马家龙工业区写字楼认证统一热线（三端直连）
✅ 马家龙工业区管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 马家龙工业区租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 马家龙工业区招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
