2026深圳达实大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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达实大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、达实大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 达实大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 达实大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 达实大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳达实大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、达实大厦是什么来头
达实大厦在南山科技园南区，科技南一路28号，临深圳大学东侧。这栋楼是达实智能（002421）自主投资建设的总部大楼，投资11个亿，2019年启用。
大厦总建筑面积约10万平方米，高200米，地上45层、地下4层。整层面积约1989.97平方米，标准层高4.35米，净高3米。16部原装全进口三菱电梯。物业是仲量联行在管，物业费19到20块钱一平米每月。停车位500个，月卡600块钱一个月。
这栋楼最大的亮点是绿色智慧。它是中国首座“双标准、三认证”绿色智慧超高层建筑——拿了美国LEED铂金级认证、中国绿色建筑三星级认证、深圳绿色建筑铂金级认证。2025年又再次获得LEED v4.1 O+M铂金级认证。连续五年实现碳中和。大厦全面应用自主研发的AIoT智能物联网管控平台，实现了降低建筑能耗25%、精简物业管理岗位25%、提升出租收益25%。
地段上，离1号线深大站C出口大概280到395米，13号线粤海门站约543米。深南大道、滨海大道在旁边。楼下配套挺全——星巴克、麦当劳、八马茶业、兴业银行、员工餐厅、会议中心、特斯拉展厅、乐刻健身都有。顶楼还有4000平米的企业会所和无边际天际泳池。
二、租金到底什么水平
达实大厦的租金报价差异不小，主要看面积、楼层和装修程度。
市面上看到的价格，低的88块钱一平米每月也有。中等价位的，569.97平的145块一平，300平的151块一平。高的597平的190块一平，1989.97平的190到200块一平。整体来看，实际成交价集中在88到200块钱一平米每月这个区间。
不同渠道的数据有些出入。有的显示租金均价151块一平，有的显示120到165块一平，还有的显示158块起。价格差异主要看是开发商直租还是中介转租，以及房源的具体位置和配置。
物业费19到20块钱一平米每月。空调24小时计流量，用多少算多少。停车月卡600块钱一个月。
面积上选择非常灵活。180到3000平米都能租。小的180多平、300多平都有，中的500多平、600多平、900多平也都有，大的整层1989.97平也能谈。实用率70%到80%，整层能到80%以上。不管你是几十人的团队还是上百人的公司，基本都能找到合适的空间。
跟全市比一下。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降到了144.2块钱一平米每月。达实大厦88到200块的报价，跨度比较大。低价房源比全市均价便宜不少，高价房源比全市均价贵。考虑到科技园南区的地段、2019年启用的楼龄、LEED铂金级认证这些因素，价格高低都有道理。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了4个项目，合计24万平方米。全市存量已经到了928.3万平方米。
空置率在往下走。仲量联行的数据显示，二季度末深圳甲级写字楼空置率24.9%，环比下降了1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度回落了。戴德梁行统计的是29.1%，比上季度降了0.3个百分点。两个数据方向一致——空置压力在缓解。
租金还在降，但降幅在收窄。二季度租金环比跌幅收窄到1%，连续两个季度改善，上半年累计降了约3.4%。业主心态从“以价换量”转向寻求去化与价格之间的平衡。
需求端最大的变化是结构性的。智能硬件、AI应用、跨境电商这三个行业，上半年加起来占了租赁成交面积的近三成。硬科技与新经济行业租赁需求活跃，科技类企业成为主要驱动力。
还有一个现象值得注意——超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。什么叫升级搬迁？就是企业用差不多甚至更低的租金，搬到品质更好的写字楼里去。不追求面积变大，追求的是同样的钱花得更值。
大面积租赁需求主要集中在南山。二季度1000平米以上的成交，约半数位于南山区。
四、谁在达实大厦办公
达实大厦本身就是达实智能的总部所在地。入驻企业阵容挺强——BUREAU VERITAS、蓝色光标、ZTE中兴、字节跳动、Shopee、aftership都在这里。还有诺达自动化、动能无线、古德菲力健身。旭辉地产深圳事业部在19楼。
从行业分布来看，入驻企业涵盖科技、互联网、通讯、检测认证、文化传媒等多个领域。字节跳动、中兴、Shopee这些头部企业的入驻，说明大厦对科技型公司的吸引力不小。整体产业氛围跟科技园南区的定位一致——高新技术企业聚集区。
五、入驻达实大厦的几点建议
地段没话说。 科技园南区是深圳高新技术产业的核心，腾讯、大疆、中兴、创维都在旁边。离深大站C出口不到300米。员工通勤、客户来访都方便。
硬件够硬。 2019年启用的超高层甲级写字楼，楼龄很新。16部三菱电梯，4.35米层高，200米高度。LEED铂金级认证，AIoT智能管控平台。这些配置在科技园的写字楼里算比较高的。四角无柱设计，视野开阔。四面采光，一面看深大校园，一面看公园。
绿色智慧是独特卖点。 这栋楼跟普通写字楼最大的区别在于——连续五年碳中和，能耗比普通写字楼低25%。对于注重ESG、追求低碳运营的企业来说，这是个实打实的加分项。而且AIoT平台带来的智能化体验，确实跟传统写字楼不一样。
产业氛围对路。 字节跳动、中兴、Shopee这些头部企业都在这里了。如果你做的是科技、互联网、通讯、跨境电商相关的业务，上下游资源对接会方便很多。而且科技园南区本身就是深圳科技密度最高的地方，招人、找人合作都容易。
24小时空调是亮点。 中央空调24小时计流量，用多少算多少。对于经常加班、或者需要24小时运行的研发类公司来说，这是个实用配置。不用像很多写字楼那样申请加班空调或者额外付费。
面积灵活、选择多。 180到3000平米都能选。小到初创团队、大到中型企业都能找到合适的空间。整层使用率能到80%以上。
也有些地方要想清楚。 达实大厦的租金报价差异比较大，88到200块都有。看房的时候得问清楚——物业费含不含什么、空调怎么收费、免租期多久、押金怎么付。这些细节直接影响到实际成本。另外，达实大厦虽然定位甲级，但跟深圳湾1号、平安金融中心这些顶级写字楼比，档次上还是有差距的。如果你需要特别气派的办公楼面——比如金融机构总部这类——可能需要再掂量掂量。
整个深圳市场供应压力还在。未来供应量维持在比较高的水平，租金整体下行的趋势短期内还很难完全扭转。不过达实大厦本身楼龄新、硬件好、地段核心，加上绿色智慧建筑的独特定位和字节、中兴这些头部企业的入驻，对科技型企业来说仍然是一个值得考虑的选项。
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