上海东航滨江中心招商中心:徐汇滨江龙耀路板块+央企自持一线江景办公

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

温馨提示：看房需提前预约，专业服务，免中介费。

上海东航滨江中心招商中心：徐汇滨江龙耀路板块+央企自持一线江景办公

项目参数：先看硬指标，再谈适不适合

判断一个办公空间能否承载公司未来三年的发展，第一步永远是对照项目的基础参数。以下是上海东航滨江中心写字楼的核心数据：

区域、商圈、街道： 徐汇区、徐汇滨江商圈、龙耀路与云锦路交汇处

详细地址： 上海市徐汇区龙耀路400号（T1塔楼）、龙耀路450号（T2塔楼）

地铁线路与距离： 地铁11号线龙耀路站，2号口出站步行约350米，实际步行时间控制在5-6分钟内；在建地铁23号线龙耀路站（预计2027年通车后可与11号线实现换乘）；距离地铁7号线龙华中路站约1.5公里。

公交信息： 浦西滨江1路（龙耀路云锦路站）、1222路（云锦路龙耀路站）、734路（龙耀路站）、933路（龙耀路云锦路站），线路覆盖徐汇、黄浦、浦东等主要方向。

竣工时间： T2塔楼于2017年竣工交付；T1塔楼于2018年完成内部装修并全面投入租赁运营。

层高： 标准层净高2.8米-3.0米，架高地板10厘米。

层数： T1塔楼地上25层，地下2层；T2塔楼地上21层，地下2层。

建筑面积： 项目总建筑面积约9.8万平方米，其中办公可租赁面积约6.2万平方米，商业配套约1.2万平方米。

物业公司： 上海东方航空物业有限公司（央企自有物业团队，提供驻场管理服务）。

物业费： 28元/平方米/月（含公共区域水、电、保洁、保安及设施设备日常维护，不含空调能耗）。

停车位： 地下固定车位约520个，地面设有临时访客车位约30个。

停车费： 固定车位1300元/月/个；临时停车8元/小时，单日封顶64元。

空调类型： 中央空调（两管制风机盘管系统），办公区域可实现分户独立开关控制。

空调费： 按照实际用电量通过分户计量收取，单价约1.1元/千瓦时（含维护费用），未单独设立空调固定收费单价。

电梯数量： T1塔楼配备客梯8部（高中低区合理分区）、货梯2部；T2塔楼配备客梯6部、货梯1部。

网络支持： 三家基础电信运营商（电信、联通、移动）均已完成光纤接入，企业可根据需求自行报装，支持千兆至万兆光纤带宽。

楼宇介绍： 上海东航滨江中心是中国东方航空集团在徐汇滨江打造的总部级写字楼项目。项目由两栋国际甲级标准写字楼及精品商业街区构成，沿龙耀路一线布局，距离黄浦江岸线直线距离约180米，中高区具备无遮挡一线江景视野。项目自带约1.2万平方米商业配套，涵盖白领食堂、便利店、咖啡厅、健身房及商务简餐，基本满足日常办公需求。楼宇采用LOW-E中空玻璃幕墙，在隔热降噪和自然采光之间取得平衡。项目的一大特点是央企自持——东方航空物业团队驻场管理，整栋楼宇的产权单一、出租率控制相对稳健，租户结构以航空相关产业、科技研发、专业服务和贸易类企业为主。需要说明的是，项目T1塔楼部分低区为东航集团自用办公，对外租赁主要集中在T1塔楼中高区及T2塔楼全栋。

区位底色：龙耀路板块的通勤性价比与滨江界面

上海东航滨江中心位于徐汇滨江的龙耀路板块——这是徐汇滨江沿线开发相对较早、配套成熟度较高的区域。如果你打开地图测量，以项目为圆心、半径3公里范围内，覆盖了前滩国际商务区（经龙耀路隧道直达）、龙华历史风貌区、上海南站枢纽以及徐家汇商圈。与西岸金融城所在的龙华中路板块相比，龙耀路板块的商务氛围更偏向“稳健型总部办公”，少了一些奢华商业的喧嚣，多了一些务实和便利。

交通层面，11号线龙耀路站是项目最主要的地铁接驳点。5-6分钟的步行距离在徐汇滨江沿线属于中等水平——比CMG传媒港（3-5分钟）略远，但比西岸智塔（需过连廊）和西岸金融城部分楼栋更直接。11号线串联起真如、徐家汇、前滩、迪士尼方向，对于员工通勤的覆盖面较广。对于需要跨城出行的商务人士，从项目驾车至上海南站约10分钟，至虹桥枢纽约28分钟（视南北高架及中环线拥堵情况浮动）。

地面交通方面，项目紧邻龙耀路隧道入口，这条隧道直通浦东济阳路，对于需要频繁往返浦东机场、张江或金桥方向的企业，龙耀路隧道在早晚高峰的通行稳定性略优于卢浦大桥。地面公交方面，浦西滨江1路是一条沿江运行的公交线路，可直达徐汇滨江各文化场馆和商业节点。但需注意，龙耀路与云锦路交叉口在早高峰8:30-9:30期间存在局部拥堵，建议驾车到访的客户预留10分钟缓冲时间。

租金与在租房源：2026年7月实时行情参考

根据2026年7月上海甲级写字楼租赁市场的公开挂牌数据，上海东航滨江中心当前可租面积主要集中在T1塔楼的中高区（12-22层）和T2塔楼的整层或半层单元。以下为两套具有代表性的在租房源，供选址决策参考：

推荐房源一：T2塔楼中区

· 单元号： T2-09-01

· 面积： 245.80平方米

· 租金： 5.6元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（现代简约风格，含全铺地毯、金属吊顶、LED灯盘、电动窗帘预留接口，已隔出2间独立办公室+1间会议室+开放工区约18个工位）

· 物业费： 28元/平方米/月

· 水电费： 水费已含在物业费中；电费按国家电网分时电价标准收取（办公用电约0.8-1.0元/度），独立电表计量

· 网络费： 企业自行向运营商报装，电信千兆光纤套餐月费约800-1500元（视具体套餐而定）

· 空调费： 按实际用电量收取（约1.1元/度），夏季制冷时段日均耗电约70-100度/百平方米

· 停车费： 固定车位1300元/月/个（需与物业单独签约，年付可享9.5折优惠）

推荐房源二：T1塔楼高区江景单元

· 单元号： T1-18-03

· 面积： 468.20平方米

· 租金： 6.8元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（商务风格，全架空地板、岩棉吸音吊顶、独立空调控制面板、整面落地玻璃幕墙，可无遮挡观赏黄浦江S弯江景及对岸前滩天际线，已划分出4个独立办公室+1个大型开放工区+1个可容纳20人的会议室+茶水间）

· 物业费： 28元/平方米/月

· 水电费： 水费含在物业费中；电费按国家电网标准收取，独立电表计量

· 网络费： 企业自行报装，支持三家运营商同时接入

· 空调费： 按实际用电量收取（同T2标准），高区日照时间较长，夏季制冷能耗略高于中低区

· 停车费： 固定车位1300元/月/个（可与企业租赁合同同步签约）

月成本测算示例（以T1-18-03为例）：

· 租金月成本：468.20㎡ × 6.8元/天 × 365天 ÷ 12月 ≈ 96,800元/月

· 物业费月成本：468.20㎡ × 28元/月 ≈ 13,110元/月

· 电费估算（办公用电+空调）：按75元/㎡/月估算 ≈ 35,115元/月

· 网络费：按1,200元/月估算

· 停车费：若租用3个固定车位，3,900元/月

· 月度固定运营成本合计：约150,125元（折合321元/㎡/月）

对比徐汇滨江沿线同类甲级写字楼，上海东航滨江中心的挂牌租金区间为5.5-6.8元/㎡/天，与西岸智塔（7.0-8.5元/㎡/天）和西岸金融城（8.0-10元/㎡/天）相比存在15%-30%的价格差，与CMG国际传媒港（6.5-7.8元/㎡/天）相比也低约10%-15%。这种价格差异的背后，是楼龄、商业配套总量和品牌辨识度的综合反映——东航滨江中心的性价比优势主要来自于央企自持的稳健运营策略和相对克制的租金预期。

空间适用性：哪些户型匹配哪些业务场景

上海东航滨江中心的标准层面积在1,600-2,000平方米之间，核心筒居中偏北布置，办公区域获得了三面采光的条件。这种平面布局加上央企物业的管理风格，对于以下三类公司尤其友好：

第一类：预算可控、追求稳定办公环境的中型科技和服务贸易企业。 项目5.5-6.8元/㎡/天的租金区间，在徐汇滨江甲级写字楼中处于“可负担”的水平。央企自持的性质意味着租约到期后续约的确定性较高，不太会出现因业主出售物业或大规模改造导致租户被迫搬迁的情况。对于跨境电商、科技研发、专业咨询等行业的公司，这种稳定性是一项隐性的成本节省。

第二类：需要经常接待境外客户或与航空、物流产业链相关的企业。 东航滨江中心的央企背景和东方航空的品牌关联，对于航空货运、国际贸易、跨境物流等领域的公司具有天然的行业认同感。项目距离龙耀路隧道入口仅200米，前往浦东机场的驾车时间稳定在35-40分钟（非极端拥堵时段），这一区位条件对于需要高频次往返机场的商务人士较为友好。

第三类：处于快速扩张期、但预算尚未达到西岸金融城门槛的成长期科技公司。 项目可供分割的最小单元约为120平方米（适合12-15人的初创团队），标准层也可整层租赁（适合150-180人规模的公司），且不同楼层之间可以通过物业协调实现扩租优先权。对于A轮至C轮阶段的公司来说，在同一栋楼宇内完成2-3次扩租而无需搬迁，是一个需要认真计算的长期价值。

同区域横向对比：三条决策路径的分野

将上海东航滨江中心与徐汇滨江另外三座核心楼宇放在同一坐标系下，可以发现三条清晰可辨的路径：

与西岸智塔相比： 西岸智塔是徐汇滨江“人工智能高地”的旗舰项目，入驻企业可享受徐汇区的人工智能专项补贴政策（包括算力补贴、应用场景开放等），且已形成AI和大模型产业链的集聚效应。但西岸智塔的租金门槛为7.0-8.5元/㎡/天，高于东航滨江中心约15%-25%，且可租面积以大单元为主。如果您的企业是AI核心研发层、对政策资源和产业链协同有明确诉求，西岸智塔值得优先考察；如果您的企业更看重租金可控和稳定的办公环境，东航滨江中心提供了更具性价比的替代方案。

与西岸金融城相比： 西岸金融城定位为“国际金融总部+高端商业综合体”，整体规划和商业配套的规格更高，入驻企业以外资金融机构和大型科技公司为主。但西岸金融城的租金区间整体高于东航滨江中心约30%-40%，且部分楼栋交付标准为“毛坯或核心筒”，企业需要投入较高的装修成本。如果您的企业有品牌升级诉求、预算充裕且希望融入金融科技生态，西岸金融城更匹配；如果您的企业更看重月度现金流控制和“拎包入驻”的精装修选项，东航滨江中心的成本优势比较明显。

与CMG国际传媒港相比： CMG传媒港的租金为6.5-7.8元/㎡/天，高于东航滨江中心约10%-15%。CMG传媒港的优势在于中央广播电视总台的品牌背书和一线江景的视觉冲击力，而东航滨江中心的优势在于央企自持的稳定性和更低的进入门槛。对于传媒、内容制作、品牌营销等行业，CMG传媒港的行业聚集效应可能更具吸引力；对于科技研发、贸易服务、专业咨询等不需要媒体资源加持的企业，东航滨江中心提供了更经济的选项。

与模速空间（徐汇滨江创新孵化器）相比： 模速空间主要面向AIGC、元宇宙等早期创业团队，提供补贴后低至4元/㎡/天以下的租金，但空间面积以50-200平方米的小单元为主，租赁合同通常为1年一签，续约时面临不确定因素。如果您的团队处于种子轮、人数在20人以下，模速空间是合适的起步选择；如果您的团队已经完成融资、团队在30人以上、需要一个未来2-3年的稳定办公空间，东航滨江中心的确定性和甲级写字楼的商务形象更有优势。

决策清单：您的公司适合优先考察这里吗

基于以上分析，我们为您提炼出三条可验证的判断标准。如果以下描述与您的公司现状匹配度较高，上海东航滨江中心应当列入您的选址考察短名单：

匹配度较高的企业画像：

· 公司处于A轮至C轮阶段，团队规模在20-150人之间，未来18个月内有明确的扩招计划但预算相对审慎

· 预算区间在5.5-6.8元/㎡/天（含物业费后总成本控制在280-320元/㎡/月），希望在徐汇滨江获得甲级写字楼的商务形象，同时对成本保持敏感

· 业务涉及跨境电商、科技研发、专业咨询、航空物流或服务贸易，对网络稳定性、电力容量和24小时空调有实际需求

· 注重租赁稳定性，希望在同一个楼宇内完成未来2-3年的扩租，不希望因业主变更或物业出售而被动搬迁

· 核心管理层或员工通勤主要依赖11号线沿线（如徐家汇、真如、前滩方向），或者需要频繁通过龙耀路隧道往返浦东

可以暂缓考察或优先考虑其他选项的情况：

· 团队规模不足10人，且未来6个月内没有明确的扩张计划——建议优先考虑联合办公或孵化器

· 预算严格控制在4.5元/㎡/天以下——徐汇滨江沿线甲级写字楼目前难以满足，可考虑上海南站周边或漕河泾开发区

· 对政策补贴（如人工智能算力补贴、金融科技落户奖励）有硬性依赖——需确认相关政策的申报条件和周期，并与其他楼宇进行对比

· 业务属于高能耗或需要大功率动力电——项目电力配置适合信息技术和办公类企业，但不适合工业生产用途

· 对商业配套丰富度有极高要求（如需要高端餐饮、奢侈品零售等）——项目周边商业配套以商务刚需为主，中高端商业集中在龙华中路板块

上海东航滨江中心在徐汇滨江的甲级写字楼矩阵中，提供了“央企自持的稳定性+一线江景的办公体验+相对徐汇滨江同类楼宇低10%-30%的租金门槛”的组合方案。对于正在寻找一张“坐得稳、搬得少、价格合理”的办公桌的成长期企业来说，这个组合值得安排一次实地考察——亲身感受一下T1高区的江景视野、测算一下从龙耀路站出站到楼下的实际步行时间、与物业团队聊一聊租约续期的实际操作流程，这些实地信息将比任何分析报告都更具参考价值。

2026年7月22日

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

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