2026上海沪东金融大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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沪东金融大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海沪东金融大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走出了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。世邦魏理仕的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。戴德梁行的数据也印证了这一点，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。分季度看，二季度净吸纳量攀升到23.3万平方米，环比提升了9.9%。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了多个新项目入市，受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。不过二季度新增供应显著收窄，受供应收缩、需求持续释放双重利好带动，全市甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点至22.5%。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位。
二、沪东金融大厦是个什么样的地方
沪东金融大厦在杨浦区翔殷路1128号，地处五角场商圈核心地带。由上海天诚置业公司开发建设，2000年竣工。总建筑面积约45793平方米，楼高近百米。
这栋楼有个很鲜明的特点——古铜色菱形塔式建筑，曾经是五角场地区的第一高楼。大厦主体由两个菱形建筑组成，分为A区和B区，建筑外形非常独特。
大厦由5层裙房和21层办公综合楼组成。底层高6米，2到5层高5米，裙房共1.3万平方米。主楼标准层净高2.6米，裙楼单层净高4到7米。每层面积约2600平方米，得房率约67%到70%。
交通方面有个很实在的优势——离地铁10号线五角场站/江湾体育场站大约500米左右，走路几分钟就能到。周边还有59路、90路、102路、133路等数十条公交线路交织，形成了立体的交通网络。自己开车的话，距中环高架翔殷路国和路上匝道车行2分钟。
硬件配置上，大厦配备了6部三菱客梯和1部货梯。空调是集中式中央空调系统，工作日早9点到晚6点开放。物业管理费包含空调费，加时费每平米每小时0.35到0.4元。网络方面电信、联通、移动、卫通都能用。
物业管理方面，物业公司是上海沪东金融大厦物业管理有限公司。物业费21到22元/平方米/月。车位一共140个（地上20个、地下120个），月租金600到800元。临停10元/小时、80元封顶。付款方式一般是押二付一，起租期限1年。
入驻企业方面，楼内已经形成了一定的产业氛围。农业银行在这里，大西洋百货也入驻了。中国太平洋人寿保险股份有限公司在这里办公。教育培训类机构也不少——上海杨浦区新东方进修学校、上海交大昂立职业培训中心都在楼里。此外，大厦内还有SOHO3Q共享办公空间，提供灵活的联合办公选择。
三、租金到底什么水平
沪东金融大厦的租金区间跨度不小，整体比较亲民。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在1.5元到5.1元每平方米这个区间。具体来说：有房源报价1.50元/平·天；有平台显示1.97到4.00元/平·天；日租金均价约在3.0到4.0元/平·天；有平台显示均价3.94元/平·天；也有平台显示3到5.1元/平·天。综合来看，多数房源集中在2.5到4元/平·天的区间。百度百科显示的租金价格为2.2元/平米/日。
面积选择也相当灵活，从20多平方米到1323平方米都有供应。主力面积段在76到666平方米之间。小公司租个小面积够用，中型企业也能找到合适的空间。联合办公方面，工位租金500到1000元起/月，SOHO3Q共享办公50平方米参考价1800元/工位/月。
物业费21到22元/平方米/月。车位月租金600到800元。
这个价格在五角场商圈算什么水平？2026年五角场写字楼日租金均价约3.13元/平·天。对比同区域其他项目——合生国际中心约6.00元/平·天，互联网宝地二期约5.50元/平·天，弘源创新大厦约5.00元/平·天。沪东金融大厦以1.5到5.1元的区间，整体上属于板块内的中低端到中端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显的价格优势。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到一个五角场核心地段、地铁口、有商业配套的写字楼。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融是当前最大的需求来源，租赁占比达16%。沪东金融大厦的现有租户跟这个大趋势高度吻合——农业银行、太平洋人寿保险等金融机构已经入驻。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
金融和保险类企业。 农业银行、太平洋人寿保险已经在这里了，说明金融机构对沪东金融大厦是认可的。对于需要靠近五角场商圈客户、又不想承担陆家嘴高租金的金融类公司来说，这里是个不错的选择。
教育培训类机构。 新东方进修学校、交大昂立职业培训中心都在楼里。五角场周边有复旦、同济、财大等高校资源，对于K12培训、职业培训、语言培训类的机构来说，周边的教育产业生态已经形成了。
贸易和消费类企业。 大西洋百货已经入驻了。做零售、贸易、消费品的公司来这边，能找到同行。
有成本控制需求但又要地段的中小企业。 1.5元/平·天起的价格在五角场商圈是很有竞争力的。而且沪东金融大厦地处五角场核心，周边有百联又一城、万达广场、五角场广场等大型商业配套。对于预算有限但又需要核心地段、地铁便利度的中小企业来说，沪东金融大厦的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示“房东急租”、“特价出租”，说明谈价的余地是有的。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期。有房源信息显示可以“送免租期”，一般几十天是能谈下来的。
关于空调。 沪东金融大厦用的是集中式中央空调，开放时间有明确限制——工作日早9点到晚6点。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算，加时费每平米每小时0.35到0.4元。
关于物业费。 物业费21到22元/平方米/月，这个费用在五角场商圈算中等水平。看房的时候要问清楚含不含空调费——有信息显示物业管理费包含空调费，但不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于车位。 车位140个（地上20个、地下120个），数量不算多。月租金600到800元。如果公司员工开车通勤的比例比较高，可能需要提前确认一下车位够不够用、能不能保证。
关于时机。 机构预测短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含空调费？空调加班怎么收费？车位能不能保证？大厦有A区和B区两个菱形建筑，不同区域的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。主楼净高2.6米，裙楼单层净高4到7米，做教育培训、展示空间等需要挑高空间的企业可以重点关注裙楼区域。
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