深圳敦煌大厦:竹子林深南大道首排文化地标,8元物业费+园博园千亩绿肺重构中心西区生态办公价值标杆

敦煌大厦项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、敦煌大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 敦煌大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 敦煌大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 敦煌大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

深圳敦煌大厦：竹子林深南大道首排文化地标，8元物业费+园博园千亩绿肺重构中心西区生态办公价值标杆

在深南大道竹子林段北侧，一座总高28层的赭红色塔楼与园博园千亩绿肺隔路相望，以其独特的飞天浮雕设计与9米挑高敦煌文化主题大堂，成为中心西区极具辨识度的甲级商务地标。深圳敦煌大厦，以甘肃省人民政府驻深办全资持有的国企背景、约50%的园区绿化率、8元/平方米·月的极低物业费与南向红树林海景、园博园零距离的生态势能，正在为福田区竹子林乃至整个中心西区板块提供不可复制的“生态+商务”双轨驱动的战略性办公方案。

1. 基本信息

深圳敦煌大厦位于深圳市福田区紫竹六道49号，深南大道竹子林段北侧，地处深圳CBD商务板块与华侨城生态板块交界处。项目由敦煌房地产开发有限公司开发建设，中海物业集团有限公司提供专业物业管理，于2005—2006年竣工交付，是福田区竹子林片区稀缺的甲级纯写字楼。

核心参数一览：

参数 | 详情 |

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开发商 | 敦煌房地产开发有限公司（甘肃省人民政府驻深办全资持股） |

物业公司 | 中海物业集团有限公司 |

竣工时间 | 2006年3月 |

总建筑面积 | 约17,728-22,014㎡（各平台登记略有差异） |

建筑高度 | 约120米 |

总楼层 | 地上18-28层，地下2层（中原平台登记录18层，百科登记录28层） |

标准层面积 | 约1,500-2,000㎡ |

标准层高/净高 | 3.7米 / 2.9-3.0米 |

大堂层高 | 9米文化主题大堂（复刻莫高窟220窟藻井） |

实用率 | 约70% |

电梯配置 | 客梯4-9部（品牌OTTS），货梯2部 |

空调系统 | 半集中式中央空调+分体空调双系统 |

空调开放时长 | 周一至周五8:00-20:00，周六至周日8:30-14:30 |

物业费 | 8元/㎡·月（部分平台登记7.8元） |

停车位 | 地上15-50个+地下100-200个，共约250个 |

车位月租金 | 600元/月 |

绿化率 | 约50% |

安防系统 | 24小时巡逻系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统等 |

入驻企业 | 时兴装饰设计有限公司、汉英物流、腾益电子、农业银行、招商证券等 |

大厦外立面采用赭红石材与飞天浮雕檐口设计，融合现代商务与敦煌文化元素，9米挑高文化主题大堂复刻莫高窟220窟藻井，成为深圳中心西区极具文化辨识度的商务地标。物业由中海物业提供专业化运营管理，配备智能安防系统、地下停车场及共享办公空间，为企业提供了从空间到管理的完整商务保障。大厦开发企业关联方深圳市敦煌投资发展有限公司由甘肃省人民政府驻深圳办事处全资持股，国企背书的稳健运营模式确保了租赁政策的长期稳定和物业品质的高标准延续。

2. 区位价值

深圳敦煌大厦雄踞福田区竹子林片区核心区域，处于深圳CBD商务板块与华侨城生态板块的交汇节点。项目北临深南大道，东邻园博园，地处中心西区重要商务走廊，与求是大厦、中国经贸大厦、时代科技大厦等甲级写字楼群共同构成了竹子林—车公庙商务集群的完整商务生态。

在产业生态层面，敦煌大厦已入驻时兴装饰设计有限公司、汉英物流、腾益电子、农业银行、招商证券等知名机构，涵盖专业服务、物流贸易、电子科技、金融证券等多元业态，楼宇产业生态成熟活跃。项目周边办公氛围浓厚，多家银行总部及分支机构环绕，商务生态体系完善。

在生态资源方面，项目东邻深圳园博园（千亩城市绿肺），南向高层单位可远望红树林原生态绿色景观和深圳湾优雅海景，北向高层可饱览塘朗山无边绿色，在福田区乃至整个深圳中心区的甲级写字楼中极为稀缺。约50%的园区绿化率与紧邻园博园的生态优势，为企业员工提供了城市中心稀缺的自然绿色休憩场景。

在配套资源方面，项目周边配套极为成熟。商业方面，东海购物广场、深国投广场、竹林百货商场、美宜多生活连锁超市竹子林店等环绕分布。金融机构密集分布——建行园博园支行、光大银行深圳分行、中行竹子林支行、农业银行、招商证券等均在步行半径内。餐饮方面，上岛咖啡深圳竹子林店、博园商务酒店、嘉旺博园分店、静园茶馆等环绕，全面满足企业商务接待及员工日常需求。酒店方面，博园商务酒店、深圳博林诺富特酒店、如家快捷酒店（深圳竹子林店）等均在便捷辐射范围内。

3. 交通动脉

敦煌大厦轨道交通条件较为优越。项目坐落于深南大道竹子林段北侧，地处福田交通枢纽辐射圈，多条地铁及公交线路在此交汇：

轨道交通明细：

· 地铁1号线侨城东站：距大厦约880-916米，步行约10-12分钟即可抵达。

· 地铁1号线竹子林站：距大厦约873-883米，步行约10-12分钟可达，另有房天下平台登记录竹子林站约350米的房源信息，建议以实际出发楼宇出口及目的地为准。

· 地铁7号线农林站：距大厦约1,480米。

· 地铁20号线竹子林站（规划） ：距大厦约782米，未来将进一步提升片区的轨道交通可达性。

多条轨道交通线路在竹子林—侨城东板块形成多线覆盖格局。通过1号线约10分钟可达车公庙站换乘11号线、约15分钟可达福田高铁站、约20分钟可达罗湖口岸、约35分钟可达宝安国际机场。依托福田口岸、皇岗口岸双口岸资源，约20分钟车程实现深港半小时通勤圈。

公交网络方面，项目周边公共交通极为密集。竹子林①/②站、市交委站、园博园站、福田交通枢纽等多个公交站点均在步行5-10分钟范围内，途经21路、26路、54路、59路、101路、109路、121路、204路、210路、222路、223路、232路、234路、245路、338路、367路、32路、79路、303路、324路、372路、395路、B611路、B697路、N6夜等30余条公交线路，全面覆盖福田、南山、罗湖等全市核心区域。

车行方面，大厦紧邻深南大道首排，周边覆盖深南大道、滨河大道等城市主干道，广深高速竹子林出口近在咫尺，约5分钟即可上广深高速，约10分钟可达福田口岸、皇岗口岸，约15分钟可达福田高铁站、深圳北站。250个停车位充裕配置，车位月租金仅600元，较福田CBD普遍800-1,200元/月的标准优势极为显著。

4. 产品解析

敦煌大厦在产品设计上充分体现了甲级写字楼的国际标准与文化商务地标的独特性，从建筑设计到硬件配置均处于中心西区甲级写字楼的第一梯队。

建筑规模与空间规划方面，项目总建筑面积约1.77万平方米，地上28层，标准层面积约1,500-2,000平方米。出租面积覆盖从约70平方米至660平方米的多元选择，最小面积约70㎡，主力户型110-400㎡，最大可扩展至整层2,000平方米，适配从初创团队、成长型企业到总部型机构的全周期需求。大厦客梯4-9部（含货梯2部）的垂直通行配置，确保了楼宇内人员的通行效率。

空间效率方面，约70%的实用率是项目的核心产品优势之一。在福田核心区同等楼龄的甲级写字楼中，多数项目实用率仅65%左右，而敦煌大厦凭借优化的户型设计和方正格局，将实用率稳定在约70%。以每100平方米租赁面积计算，较65%实用率项目可获得约5平方米额外净使用空间，有效降低单位有效面积的实际租金成本。

层高与空间舒适度方面，标准层高3.7米，净高2.9-3.0米，在福田区甲级写字楼中处于领先水平。柱距开阔，空间通透，自然采光充足，为入驻企业提供了极为舒适的办公尺度。

文化主题大堂方面，9米挑高复刻莫高窟220窟藻井的文化主题大堂是项目最具辨识度的产品特色之一。外立面采用赭红石材与飞天浮雕檐口设计，将丝路文化基因注入现代商务空间，为企业入驻提供了极具文化品位和品牌辨识度的形象展示窗口。

空调系统方面，大厦配备半集中式中央空调+分体空调双系统，空调开放时长为周一至周五8:00-20:00、周六至周日8:30-14:30。空调费用按实际流量计费，分体空调支持企业按需独立计电。这一双系统设计使电商、科技等经常性加班的企业可根据实际办公时间灵活控制能耗支出，加班期间可根据需要选择启用分体空调，空调电费完全由企业自主掌控。

绿色与生态方面，约50%的园区绿化率和紧邻园博园的生态优势是项目核心的产品差异化标签之一。在福田核心区甲级写字楼中，绿化率普遍在20-30%区间，而敦煌大厦约50%的绿化率远远超出同类项目标准，为企业提供了城市中心稀缺的绿色微气候办公环境。

物业与停车方面，物业费仅为8元/平方米·月，在福田核心区甲级写字楼中属极低水平。以100㎡企业为例，每月物业费仅约800元，较周边同类甲级写字楼15-25元/㎡·月的标准每月可节省约700-1,700元，年度节省约0.8-2.0万元。250个车位充裕配置，车位月租金仅600元，较福田CBD普遍800-1,200元/月的标准每月可节省约200-600元。

5. 最新在租房源

敦煌大厦在租房源面积区间较为丰富，覆盖从约70平方米至660平方米的多元选择，适配从初创团队到成长型企业的各类需求。据房天下、Zheyopin平台、搜楼网等行业平台发布的房源信息（截至2026年5月），在租面积涵盖70㎡、99㎡、100㎡、110㎡、190㎡、203㎡、270㎡、280㎡、336㎡、337㎡、339㎡、392㎡、400㎡、467㎡、585㎡、606㎡、660㎡等。

在租金价格方面，项目整体租金区间约为98-161元/平方米/月，市场主力均价约130-140元/平方米/月。代表性房源如下：

面积 | 租金价格 | 月租金（估算） | 房源说明 |

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70㎡ | 130元/㎡·月 | 约0.91万元 | 简装，最小起步单元，Zheyopin挂牌 |

99㎡ | 135元/㎡·月 | 约1.34万元 | 简装，市场主力户型，Zheyopin挂牌 |

100㎡ | 140元/㎡·月 | 约1.40万元 | 精装，市场主力户型，Zheyopin挂牌 |

110㎡ | 约13.8元/㎡/天（约414-480元/㎡·月） | 约4.55万元 | 简装，Zheyopin挂牌（日租金与月租金差距较大，建议以实地咨询为准） |

190㎡ | 125-130元/㎡·月 | 约2.38-2.47万元 | 精装/简装，搜楼网/Zheyopin挂牌 |

203㎡ | 125-130元/㎡·月 | 约2.54-2.64万元 | 精装/简装，搜楼网挂牌 |

270㎡ | 150元/㎡·月 | 约4.05万元 | 简装，搜楼网挂牌 |

280㎡ | 140-161元/㎡·月 | 约3.92-4.51万元 | 精装/简装，搜楼网/Zheyopin挂牌 |

336㎡ | 125-145元/㎡·月 | 约4.20-4.87万元 | 精装/简装，搜楼网挂牌 |

337㎡ | 125元/㎡·月 | 约4.21万元 | 精装，搜楼网挂牌 |

339㎡ | 135元/㎡·月 | 约4.58万元 | 简装，Zheyopin挂牌 |

392㎡ | 140-144元/㎡·月 | 约5.49-5.64万元 | 精装，Zheyopin挂牌 |

400㎡ | 125元/㎡·月 | 约5.00万元 | 简装，搜楼网挂牌 |

467㎡ | 135元/㎡·月 | 约6.30万元 | 毛坯，Zheyopin挂牌 |

585㎡ | 140元/㎡·月 | 约8.19万元 | 毛坯，Zheyopin挂牌 |

606㎡ | 135元/㎡·月 | 约8.18万元 | 毛坯，Zheyopin挂牌 |

660㎡ | 98元/㎡·月 | 约6.47万元 | 精装，搜楼网挂牌 |

数据来源：Zheyopin平台、搜楼网、房天下等平台发布的房源信息

物业费为8元/平方米·月（部分平台登记7.8元）。空调采用半集中式中央空调+分体空调双系统，开放时间为周一至周五8:00-20:00、周六至周日8:30-14:30，空调费用按流量/电费计量。停车位约250个，车位月租金600元/月。起租期12个月起，付款方式押二付一，物业直租、无中介费，部分房源可享免租期。支持红本租赁备案，支持公司注册、银行开户等企业资质办理。

周边竞品对比。 以2026年福田竹子林—车公庙板块写字楼市场为参照：

比较维度 | 敦煌大厦 | 周边竞品参考 |

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主力租金区间 | 98-160元/㎡·月 | 车公庙写字楼日租金约3.25元/㎡/日（约97.5元/㎡·月） |

市场入驻均价 | 约130-140元/㎡·月 | 竹子林写字楼租赁均价约152元/㎡/月 |

福田中心区甲级均价 | — | 约172元/㎡·月（莱坊2026年Q1） |

物业费 | 7.8-8.0元/㎡·月 | 周边甲级写字楼约15-25元/㎡·月 |

车位月租金 | 600元/月 | 周边写字楼普遍800-1,200元/月 |

绿化率 | 约50% | 周边写字楼普遍20-30% |

生态景观 | 园博园零距离+深圳湾海景 | 周边多数写字楼无此景观配置 |

敦煌大厦以98-160元/平方米·月的全线价格区间，与车公庙写字楼日租金3.25元/平方米（折合月租金约97.5元/平方米）的水平基本持平，但拥有更高的甲级写字楼硬件等级和远超出同类项目的生态配置。与福田中心区甲级写字楼日租金4.72元/平方米（折合月租金约141.6元/平方米）及莱坊《2026年深圳甲级写字楼市场展望》所载福田中心区甲级写字楼均租金172元/平方米·月的水平相比，价差极为显著。

以100㎡企业为例，在敦煌大厦按140元/㎡·月计算月租金约1.40万元，同等面积在福田CBD甲级写字楼（按172元/㎡·月计算）月租金约1.72万元，每月可节省约3,200元，年度成本节降约3.8万元。与竹子林写字楼租赁均价约152元/平方米·月相比，敦煌大厦130-140元/㎡·月的主力均价同样具备约8%-14%的价格优势。

项目核心竞争力在于其不可复制的生态价值——约50%的绿化率、紧邻园博园千亩城市绿肺、南向深圳湾海景、北向塘朗山山景的四重生态资源组合，在福田核心区甲级写字楼中几乎没有竞品可以比拟。叠加7.8-8.0元/㎡·月的极低物业费——以100㎡企业为例，每月物业费仅约800元，较周边15-25元/㎡·月的标准每月可节省约700-1,700元——以及600元/月的低车位费，企业在锁定竹子林核心区甲级办公品质的同时，运营成本得到了有效优化，在福田竹子林板块构筑了极具辨识度的“高品质·中价位”性价比窗口。

6. 核心价值点

园博园零距离+约50%绿化率+深圳湾海景，福田中心西区不可复制的生态办公天花板。 敦煌大厦东邻园博园千亩城市绿肺，南向高层单位可远望红树林原生态绿色景观和深圳湾优雅海景，西眺塘朗山无边绿色，形成了福田中心西区甲级写字楼中极为稀缺的四重生态景观资源。项目自身绿化率高达约50%，在福田核心区甲级写字楼中遥遥领先。建筑外立面采用赭红石材与飞天浮雕檐口设计，9米挑高文化主题大堂复刻莫高窟220窟藻井，将丝路文化基因与生态商务完美融合，为企业入驻提供了兼具文化品位、绿色办公和顶级生态景观的差异化品牌形象。

约70%高得房率+3.7米舒阔层高+8元地板价物业费，福田核心区办公成本高效管控的典范。 约70%的高得房率在福田核心区甲级写字楼中属领先水平。以每100平方米租赁面积计算，较65%实用率项目可获得约5平方米额外净使用空间，相当于每年为企业变相节省约7,200-8,400元的公摊租金成本（按120-140元/㎡·月公摊估算）。3.7米标准层高在福田区同等级甲级写字楼中处于较高水准，为企业提供了极为开阔的办公尺度。8元/平方米·月的物业费在福田核心区甲级写字楼中属地板价，以100㎡企业为例，每月物业费仅约800元，较周边同类写字楼每月可节省约700-1,700元，年度节省约0.8-2.0万元。250个车位仅600元/月的停车费，较福田CBD普遍800-1,200元的标准每月可节省约200-600元。

70-660㎡全周期空间+甲级交付标准，中小企业的福田西区提质升级基地。 敦煌大厦写字楼单元覆盖约70平方米至660平方米的多元选择，涵盖精装、简装、毛坯等多种交付标准。标准层高3.7米、实用率高达70%、柱距开阔无遮挡的空间设计，适配科技研发、专业服务、金融证券、创意设计、企业总部等多种办公场景。大厦配备4-9部高速电梯、半集中式中央空调/分体空调双系统、智能化安防与楼宇自控系统，部分楼层设置共享办公空间及茶水间等公共配套。项目支持红本租赁备案、公司注册、银行开户等企业资质一站式服务，为中小企业从入驻到资质落地提供了完整的服务闭环。

中海物业醇熟运营+国企稳健背景+竹子林成熟商圈，深圳中心西区企业稳健发展的战略底盘。 敦煌大厦由中海物业集团有限公司提供专业物业管理，中海物业作为国内领先的物业管理服务商，以国际标准的管理体系保障楼宇软性运营质量。项目开发企业关联方由甘肃省人民政府驻深圳办事处全资持股，国企背书的稳健运营模式确保了租赁政策的长期稳定和物业品质的高标准延续。自2006年竣工以来已运营近二十年，入驻企业涵盖时兴装饰设计有限公司、汉英物流、腾益电子、农业银行、招商证券等知名机构，多元产业生态活跃稳定。周边园博园生态景观、东海购物广场等商业配套、多家银行及证券公司环绕，企业从日常办公、商务接待到员工生活可实现一站式配套闭环。

对于追求福田中心西区战略布局、注重约50%绿化率+园博园零距离的绿色生态办公环境与极致成本管控、希望以约70%高得房率和8元地板价物业费锁定甲级办公品质的中小企业、科技研发、专业服务和金融证券企业而言，深圳敦煌大厦正在以其不可复制的生态势能、近二十年醇熟运营基底与福田中心西区极具辨识度的成本结构，为企业提供扎根深圳核心区的高价值办公方案。

敦煌大厦项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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✅ 敦煌大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 敦煌大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

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