2026广州维多利广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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维多利广场项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、维多利广场统一热线（三端直连）
✅ 维多利广场管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 维多利广场租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 维多利广场招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州维多利广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
先说一个你可能不知道的事：维多利广场其实是广州首批甲级5A智能写字楼之一。
2007年全面竣工，在天河路与体育西路这个黄金十字路口一站就是快二十年。旁边是天河城、正佳广场、太古汇，对面是体育中心，楼下就是地铁——在广州，能同时满足“双地铁上盖+顶级商圈环绕+甲级5A配置”的写字楼，掰着手指头都能数过来。
一、维多利广场现在租金什么水平？
先看单价。维多利广场的租金基本在60元到80元每平米每月这个区间，不同面积、不同楼层的房源价格有差异。
具体到2026年的房源，看得更清楚：
· 234.76平米的中层单位，月租金1.88万，折算下来80元/平·月
· 87.83平米的中层单位，月租金0.53万，折算下来60元/平·月
· 235平米的低层单位，月租金2.58万
· 177.65平米的中层单位，月租金1.51万
· 206平米的中层单位，月租金1.19万
· 8到68平米的小户型，1500到6800元不等
整体来看，60到80元这个区间比较常见。A塔52层，是大开间超白金级写字楼，单层建筑面积1300多平方米；B塔36层，是中小面积办公区域。大面积或者低楼层的便宜一些，小面积或者精装的贵一些。
物业费25元/平·月。停车位438个，月租1500元，时租10到20元。中央空调，管理费包含上班时间的空调费，加班空调80元/小时，两小时起开。
跟天河区比呢？2026年5月天河区写字楼挂牌租金约2.93元/日/㎡，折算下来大约87.9元/平·月。维多利广场的租金比天河区均价便宜一些——60到80元 vs 88元，便宜了10%到30%。跟珠江新城比就更明显了——2026年第一季度珠江新城甲级楼宇租金环比下跌1.9%至118.1元/月/平方米。维多利广场只有珠江新城的一半到三分之二。
一个值得注意的信号：多个房源描述里都提到“价格好商量，一年起签，免租期递增面议”。在2026年普遍由租户主导的市场里，即使是这种核心地段的甲级写字楼，业主也愿意让步。
二、2026年广州整体写字楼市场在发生什么？
把维多利广场放到大环境里看，情况会更清楚。
2026年上半年，广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。但租金还在往下走——第一季度全市甲级写字楼净有效租金录得113.3元/平·月，环比下降2.2%，同比下降8.8%。全市平均租金大约116元/平·月。
好消息是跌幅在收窄。从2025年的10.1%跌幅，预计2026年第一季度收窄至3到5%。整整五年的下行周期，现在算是看到一点企稳的苗头了。
空置率方面，全市从2025年末的22.9%降至2026年上半年末的22.6%。降得不多，但方向是好的。
需求端有个结构性的变化：传统行业虽然贡献了不少成交面积，但大多是成本驱动型搬迁——从贵的搬到便宜的。而游戏、美妆、跨境电商、直播MCN、海外投流、AI SaaS等新兴行业和数字服务行业，在扩张型和升级型的写字楼成交里占比高达65%。中企出海与人工智能技术赋能的双重利好下，新兴行业加速扩张，成为拉动增量需求的主力。
维多利广场这种天河路核心地段、双地铁上盖、租金又比天河区均价还便宜的老牌甲级写字楼，正好卡在了这个需求结构变化的风口上——对那些想从珠江新城搬出来降低成本、又不想离开天河路商圈的成长型公司来说，是一个值得认真考虑的选择。
三、维多利广场到底是个什么样的地方？
先看楼本身。 维多利广场在天河区体育西路101-103号，地处天河CBD核心地段。项目占地1.96万平方米，总建筑面积14.36万平方米，楼高222.6米。2007年7月全面竣工。A塔52层、B塔36层，1到6层是商业裙楼，7层以上是写字楼。开发商是广州市城市建设开发有限公司（越秀集团旗下），物业公司是广州怡城物业管理有限公司。
硬件方面，层高3.7米，实用率55%。20部客梯、1部货梯，日本三菱电梯，梯速6米/秒。采用LOW-E玻璃幕墙，甲级5A智能化系统——中央集成管理系统、综合布线系统、自动监控系统、智能照明系统、独立计费等。中央空调。
位置是它最大的杀手锏。 体育西路地铁站A出口旁，地铁1号线、3号线双地铁上盖。APM线体育中心南站也在附近。周边还有体育中心站、天河城广场站等多个公交站。楼下就是VT101商场——优衣库华南最大旗舰店、肯德基等品牌都在里面。隔壁是天河城、正佳广场、太古汇，对面是体育中心、购书中心。
入驻企业什么水平？ 西门子、安信证券、环球雅思、北京大成律师事务所等已经入驻。A塔还聚集了帝隆珠宝等6个珠宝电子商务品牌，已经形成了一个珠宝电子商务商圈。从企业类型看，科技、金融、教育、法律、电商这些行业的公司都有。
维多利广场还有一个特点：B塔36层主打中小面积办公区域，8到68平米的小户型都有。对于初创团队、小型工作室或者需要设立分支机构的公司来说，门槛很低。
四、维多利广场到底适合谁？
先说结论：适合游戏和互联网公司、电商和珠宝贸易团队、教育培训和律师等专业服务机构，以及追求性价比但不想离开天河路核心商圈的中小团队。
第一类：游戏、IT和互联网公司。 多个房源都明确提到适合“游戏、IT科技、互联网、电商”等行业。60到80元每平米的租金，在天河路商圈算很便宜的。双地铁上盖，员工通勤方便。对于经常需要加班、招人频繁的互联网团队来说，这种性价比很难得。
第二类：电商和珠宝贸易公司。 维多利广场已经形成了一个珠宝电子商务商圈。A塔有6个珠宝电子商务品牌。如果你做的是电商或珠宝相关业务，在这里能找到同行圈子，上下游合作也方便。
第三类：教育培训和律师事务所。 环球雅思、北京大成律师事务所已经入驻了。天河路商圈人流大、交通方便，对于需要线下上课的培训机构或者需要接待客户的律所来说，这种地段优势很难替代。
第四类：追求性价比但不想离开天河路核心商圈的中小团队。 60到80元每平米的租金，比天河区均价还便宜10%到30%。87平米月租5300元，8到68平米1500到6800元——对于10人以下的团队来说，门槛非常低。而且B塔本身就是中小面积办公区域，从几十平米到几百平米都有得选。
那什么企业不太适合？ 如果你需要整层2000平米以上的大面积——维多利广场A塔单层1300多平方米，B塔面积更小，整层面积有限。另外，实用率55%——在甲级写字楼里算偏低的，租100平米实际能用的大概55平米。算面积的时候要把这个因素考虑进去。
五、入驻前要知道的几件事
租金谈判有空间。 多个房源都提到“价格好商量”、“免租期递增面议”。当前市场由租户主导，大面积租赁或者长租约的谈判筹码更大。
物业费25元/平·月。签合同的时候问清楚25元包含什么、不包含什么。中央空调的管理费包含上班时间的空调费，加班空调80元/小时，两小时起开。如果公司经常加班，这笔费用要算进去。
停车费要算进去。 月租1500元，时租10到20元。如果员工开车上班的多，这是一笔不小的开支。好在地铁就在楼下——1号线和3号线体育西路站A出口旁——可以鼓励员工地铁通勤。
实用率只有55%。在甲级写字楼里算偏低的。算面积的时候注意，租的是建筑面积，实际能用的要打55折。比如租100平米，实际办公面积大概55平米。
面积选择灵活。 A塔52层大开间，1300多平方米一层；B塔36层中小面积办公区域；8到68平米的小户型也有。从1个人的工位到几百人的公司都能找到合适的空间。
双地铁上盖是核心优势。 1号线和3号线体育西路站A出口旁。在广州，真正双地铁上盖的甲级写字楼本来就不多。员工通勤和客户来访都非常方便。
六、几个具体的入驻建议
如果你正在考虑维多利广场，这几个角度可以参考：
第一，想清楚自己的核心需求。 是要天河路核心地段？维多利广场在天河路与体育西路交汇处，天河城、正佳广场、太古汇环绕。是要性价比？60到80元的租金比天河区均价还便宜。是要交通方便？1/3号线双地铁上盖。三个需求都能满足一部分。
第二，关注A塔和B塔的差异。 A塔52层，大开间，1300多平方米一层，适合中型以上企业；B塔36层，中小面积办公区域，适合中小团队。两栋楼的定位和价格都不一样，看房的时候都了解一下。
第三，问清楚空调加班费。 中央空调的写字楼，加班空调80元/小时。如果公司经常加班，这笔费用可能不小。算总账的时候别漏了。
第四，算清楚综合成本。 租金60到80元是一部分，物业费25元、停车费1500元、加班空调费都要算进去。别只看单价，要看每个月实际要掏多少钱。另外实用率55%——同样的租金，实际能用的面积比别的楼少，这个也要算进去。
第五，看看邻居是谁。 跟谁做邻居，某种程度上决定了办公氛围。维多利广场有西门子、安信证券、环球雅思、北京大成律师事务所这些企业，还有帝隆珠宝等电商企业。如果你做的是同类业务，产业集聚效应是实打实的加分项。
维多利广场项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、维多利广场统一热线（三端直连）
✅ 维多利广场管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 维多利广场租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 维多利广场招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
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