2026上海玉嘉大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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玉嘉大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、玉嘉大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海玉嘉大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、玉嘉大厦是一栋什么样的楼
玉嘉大厦在长宁区华山路1336号，平武路口。这栋楼的位置很特别——东边是花园式五星级的兴国宾馆，南边正对着31500平方米的华山绿地，西边是上海影城。坐拥徐家汇、中山公园、静安寺三大商圈的核心位置。
大厦是1997年竣工的，总高20层，总建筑面积15000到19800平方米。每层面积说法不太一样，有的平台写750平方米，有的写1100平方米。层高3米，净高2.6米。得房率71%到75%。
物业公司是上海中建房地产有限公司，物业费7.5元每平方米每月。车位一共120个，地上20个、地下100个。车位费每月900元。电梯配了客梯2部、货梯1部。空调是中央空调，工作日9点到17点半开放。网络覆盖电信、联通、铁通、移动。
交通方面，离地铁10号线和11号线交通大学站大概750到800米，步行10分钟左右。离2号线江苏路站大概1.3公里。周边还有多条公交线路。
玉嘉大厦是上海市外经贸委特批的涉外办公大楼，外资企业云集。目前入驻的企业包括上海仁思商务咨询有限公司、上海北亚华欣置业有限公司、美国普特股份有限公司上海代表处、香港金钥贸易有限公司、上海雅门建筑设计工程有限公司等。还有上海华资行国际货运代理有限公司、上海怡海科技发展有限公司、上海诺捷电子科技有限公司分公司等。
二、租金到底什么水平
玉嘉大厦2026年的租金报价差异不小。有的平台显示平均租金4.29元每平方米每天，最低3.95元，最高5.2元。有的平台显示3.6到4.2元。还有平台显示3元起。综合来看，租金大致在3.95到5.2元每平方米每天这个区间浮动。
具体看几套在租房源的数据：
· 31平方米的房源，日租金4.5元，月租大约4200元
· 48平方米的房源，日租金4.8元，月租大约7000元
· 55平方米的房源，日租金4.8元，月租大约8000元
· 70平方米的房源，日租金5到5.2元
· 79平方米的房源，日租金4元，月租大约9600元
· 132平方米的房源，日租金4.5元，月租大约1.81万元
· 176平方米的房源，日租金约2.54元（按1.34万元/月折算），月租1.34万元
· 320平方米的房源，日租金3.5元，月租大约3.4万元
另外，大厦也提供联合办公工位，人均800到1500元每月。8人间大约6000元每月。
跟周边比一下。玉嘉大厦所在的新华路板块，甲级写字楼租金普遍在4元以上每平方米每天。玉嘉大厦3.95到5.2元的报价区间，在同等区位条件下算是中等偏上的水平。不过，这栋楼的物业费只有7.5元每平方米每月，在同类楼宇里算是很低的。停车费每月900元。
不过整个上海写字楼市场的租金2026年一直在往下走。上半年全市租金报价比2025年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金下降得更明显，降了4.6%，到每月每平方米158元。二季度的市场平均成交租金是195.2元每平方米每月，环比又跌了1.9%。全市甲级写字楼平均租金大约6.42元每平方米每天。
玉嘉大厦本身的报价不算低，但在整体市场“以价换量”的大环境下，业主为了减少空置、吸引新租户，在租金和免租期上还是有谈判空间的。免租期可以面议。
三、市场需求在往哪个方向走
2026年上半年上海写字楼市场的需求端出现了明显的反弹。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。一季度净吸纳量环比大涨，二季度延续上行。企业的搬迁、扩租、新设需求都在释放。
从行业来看，金融业以16%的占比排在需求第一位。其中基金公司需求回暖，私募、量化、对冲基金扩张积极。TMT行业需求也很强劲。到二季度的时候，TMT、贸易制造、专业服务、金融这几个行业占了租赁市场的绝对大头。
但需求回暖的同时，供应也没停。2026年上半年上海有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。全市空置率受供应影响，同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。二季度虽然环比降了1.1个百分点到22.5%，但整体还是在高位。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
玉嘉大厦所在的长宁区，属于传统成熟核心商圈。长宁区依托虹桥国际开放枢纽战略优势，2025年办公市场需求占有率达7.59%，甲级写字楼租金环比跌幅均值仅1.81%，市场抗跌性较强。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
玉嘉大厦作为涉外办公大楼，在这个市场环境下有自己的优势——外资企业云集的定位在长宁区有一定的稀缺性。周边汇聚众多跨国企业、金融机构和高端服务类企业。
四、现在入驻划算吗
关于价格谈判。 当前市场是典型的租户市场。二季度全市平均租金环比还在跌，“以价换量”是业主的主流策略。玉嘉大厦虽然有固定的报价区间，但在整体市场下行的环境下，业主为了减少空置，在租金和免租期上都有谈判空间。免租期可以面议。
关于面积选择。 玉嘉大厦的房源覆盖范围挺广的，从31平方米到320平方米都有。可租面积从31到319平方米。小面积适合初创团队或者自由职业者，大面积适合有一定规模的企业。得房率71%到75%，在同类楼宇里算是比较高的水平。看房的时候可以实地感受一下实际使用面积。部分房源不可注册、不可分割，租赁前需要确认清楚。
关于成本核算。 除了租金，物业费得算进去。玉嘉大厦的物业费只有7.5元每平方米每月，在同类楼宇里算是很低的。停车费每月900元。把这些都算上，才是真实的月度办公成本。另外空调是集中式的，工作日到17点半。如果企业经常加班，超时空调费用需要单独确认。不过大厦也有分体空调的房源。
关于行业适配。 玉嘉大厦是涉外办公大楼，不限行业。目前入驻的企业以商务咨询、贸易、科技、建筑设计为主。从上海整体的需求结构来看，金融、专业服务、TMT、贸易制造是当前租赁市场的主力。如果你的企业属于这些行业，或者有涉外业务需求，玉嘉大厦所在的华山路-新华路板块有一定的产业集聚效应。大厦周边还有网红园区“上生新所”和温暖街区“幸福里”。
关于时机判断。 多家机构认为2026年是上海写字楼市场的筑底关键年。短期内租金大概率还会在低位徘徊，不会快速反弹。对于不着急入驻的企业来说，可以多花点时间对比不同楼宇的条件和报价。对于有明确入驻需求的企业，现在的价格窗口确实比前两年友好很多。
玉嘉大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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