2026上海越洋广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越洋广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越洋广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 越洋广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越洋广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 越洋广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海越洋广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、越洋广场到底是怎样一个项目
越洋广场在静安区南京西路1601号，南京西路与常德路交汇口。这个地方是静安寺CBD的正核心，跟嘉里中心、芮欧百货、会德丰国际广场在同一个商圈。静安寺站B口出来直接进大楼，2号线、7号线、14号线三轨交汇，是真正意义上的地铁上盖。
这个项目2007年竣工，总投资3到3.5亿美元。总建筑面积接近20万平方米，由三部分组成：一幢43层的甲级办公楼、5层的主题商场芮欧百货、24层的超五星级璞丽酒店。办公楼部分面积大约9到10.8万平方米，标准层大约2650平方米。建筑由国际团队KPF设计，用了双表皮幕墙通风系统等环保节能技术，还拿了LEED金级认证。物业是仲量联行在管，物业费40到43块钱每平米每月。地下4层车库大约400到528个车位，停车费每月1500到2500块。
越洋广场最核心的价值是地段和综合体形态。它不是一栋孤零零的写字楼，而是一个“超甲办公+芮欧百货+璞丽五星级酒店”三位一体的城市综合体。楼下就是高端商业和精品酒店，楼上办公，隔壁就是静安公园。
二、2026年市场大环境怎么样
先看整体盘子。2026年上半年，上海办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应大约73.3万平方米。需求端修复力度不小——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比大涨83%。戴德梁行华东区董事表示，市场出现了“量能非常急剧的反弹”。
但供应量还是大。全市写字楼空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。租金还在调整——全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，到237.2元每平米每月；实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元每平米每月。全市甲级写字楼日均租金6.42元每平米，环比只降了1.9%，降价幅度在收窄。
不过核心区跟全市的情况完全不一样。2026年二季度，南京西路以9.09元每平米每天保持全市最高租金水平。超甲级项目几乎满租，租金坚挺。市场分化在加剧——核心区一房难求，次中心空置率高企。越洋广场就在这个最坚挺的商圈的最核心位置。
三、越洋广场的租金到底什么水平
越洋广场的价格区间在10到16块钱每平米每天。不同面积、楼层和装修情况，价格差异比较明显。
2026年的具体房源价格是这样的：有平台显示租金报价11到16块钱每平米每天。也有平台显示市场租赁均价10到14块钱。还有平台显示12到16块钱。
面积方面，从124平到2670平都有覆盖。主力户型有124平（15到20个工位）、500平（60到80个工位）、整层2110平（200到250个工位）。也有平台显示可租面积80到832平。支持毛坯标准交付、精装修带家具、定制装修多种方式。
物业费40到43块钱每平米每月。停车费每月1500到2500块。
这个价格在南京西路算什么水平？南京西路商圈的整体租金区间在6.5到10.5块钱每平米每天。越洋广场10到16块的价格，处于南京西路商圈的高端位置，跟恒隆广场、静安嘉里中心处于同一梯队。它是上海最贵的写字楼之一。但考虑到它是三轨交汇地铁上盖、LEED金级认证、仲量联行物业管理、又是“办公+商场+酒店”三位一体的综合体，这个价格有它的道理。
空调是VAV变风量中央空调，工作日7：00到19：00供能。比周边很多写字楼8：30才开空调要早一个半小时，对早上班的企业比较友好。
四、谁在里面办公
越洋广场的租户名单含金量很高。百度百科显示入驻企业包括摩根大通银行（中国）有限公司、欧莱雅（中国）有限公司。还有苏格兰皇家银行、蔻驰、菲拉格慕、百时美施贵宝、思爱普（SAP）等跨国企业总部。
其他入驻企业还包括美尔森（中国）投资有限公司、勃林格殷格翰动物保健（上海）有限公司、凯基证券亚洲有限公司上海代表处。华德士商务咨询、什维新智医疗科技、平安财富理财管理等也在楼里。
从租户结构来看，越洋广场汇聚的是金融、奢侈品、专业服务、医疗科技、高端咨询类的跨国企业和行业龙头。摩根大通、欧莱雅、蔻驰、菲拉格慕这些公司在楼里，说明这栋楼的租户品质很高。圈子非常纯粹，国际化氛围浓厚。
越洋广场还有一个硬指标——它是静安区楼宇经济高质量发展的重点楼宇之一。2026年4月，静安区楼宇经济高质量发展大会上，越洋广场作为代表楼宇现场领取了“静安区楼宇经济高质量发展服务包”。这个身份意味着政府层面的资源倾斜和政策支持。
五、几个需要想清楚的问题
第一，价格确实贵。10到16块的价格，在上海写字楼市场里属于第一梯队。比全市甲级写字楼6.42块的均价贵了不少。预算有限的企业基本不用考虑。
第二，但贵得有道理。南京西路1601号这个门牌本身就是一张名片。对于金融、奢侈品、专业服务、跨国公司来说，在这里办公意味着品牌背书。LEED金级认证和地铁上盖对很多跨国企业来说不是“加分项”，而是“必须项”。项目的价值不在于硬件参数本身，而在于顶级的国际化商务圈层、高端人才的虹吸效应和顶级的品牌背书。
第三，房源紧张。越洋广场的出租率一直很高，空置房源有限。好楼层、好朝向的房源基本靠等。不是随时都有空置面积。
第四，租户圈层是最大的隐性价值。你隔壁是摩根大通，楼上是欧莱雅，楼下有蔻驰——这种商务氛围不是花钱就能买到的。对于做高端业务的企业来说，这个圈子本身就是资源。入驻行为本身即向市场传递出企业追求卓越、注重形象和具备一定经济实力的积极信号。
第五，交通是真的方便。三轨交汇地铁上盖，74米直达14号线出口，231米至2号线。员工通勤、客户来访都极其顺畅。
第六，综合体配套是稀缺资源。楼下就是芮欧百货和璞丽酒店，吃饭、咖啡、商务接待、客户住宿都能在楼里解决。这种“楼上办公、楼下逛街、隔壁酒店”的复合生态，在静安寺找不到第二家。
第七，停车位充足。400到528个地下车位。在南京西路核心区，这个车位配比很难得。
第八，入驻门槛极高。租金偏高、综合办公成本偏高，对预算有限的小微企业、纯内勤办公企业基本没有性价比。热门小面积、高楼层、采光优质户型溢价高，议价空间极小。
六、什么人适合搬进来
如果你的公司是跨国企业总部、外资金融机构、奢侈品集团、顶尖咨询律所、医药企业，或者做的是需要最高级别品牌背书的业务，越洋广场是上海为数不多的选择之一。它的地段、综合体配套、租户圈层、绿色认证，跟这类企业的需求完美匹配。
但如果你是中大型企业的区域办公室、预算在10块钱以下、对“顶级门牌”没有硬性需求，越洋广场可能不是最优解。静安寺商圈还有1788国际中心、会德丰国际广场等选择，价格略低一些，品质同样很高。
如果你是初创公司、预算紧张，越洋广场基本不用考虑。周围有的是更便宜的选择。
还有一个现实问题：越洋广场的房源紧张，好房源难找。如果看中了某一套，建议提前跟租赁代理沟通，了解最新的空置情况。大面积整层客户可能还有谈判空间，小面积优质单元基本靠抢。
说到底，越洋广场卖的不只是办公室。它卖的是“静安寺地铁上盖”加“LEED金级认证”加“南京西路顶级门牌”加“跨国企业圈层”加“三位一体综合体”。如果你的公司需要这些东西，而且预算在10到16块左右，那就来。如果追求的是性价比或者预算有限，那周围有的是更便宜的选择。
越洋广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越洋广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 越洋广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 越洋广场租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
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