2026深圳大百汇广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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大百汇广场项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳大百汇广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
在福田CBD核心区，金田路与福华一路交汇处东南角，矗立着一栋380米高的超甲级写字楼。它的旁边是平安金融中心，两者构成了福田CBD“双龙起舞”的城市封面。这栋楼就是大百汇广场，由金地集团、卓越集团、大百汇集团联合开发，世界知名建筑事务所KPF历时十年打造，2021年竣工。福田区第二高楼、LEED-CS金级认证——这些标签叠加在一起，注定了它在深圳写字楼市场里的特殊地位。2026年已经过半，这栋楼的办公市场到底怎么样？租金什么水平？什么样的企业在往里搬？现在租办公室合不合适？咱们一条一条捋。
租金到底什么水平
先说价格。大百汇广场的租金不是一刀切，不同面积、不同楼层、不同装修，差别还挺大。从2026年的租赁信息来看，这栋楼的租金报价跨度大概在每平米每月110元到280元之间。
低的能做到110到170元。比如有平台显示300平米起租，租赁价格110到170元每平米每月。也有1000平米的房源报价145到150元。
中间档的，180到200元每平米每月是主力区间。比如446平米的豪装房源中层报价180元。500平米的房源报价200元。1040平米的也是200元。
再往上走，高区或者大面积整层的价格更高。1500平米报价200元。2082平米报价230元。2254到2401平米报价260到270元。2806平米报价230元。
物业费方面，不同来源的数据差异比较大。有的显示20元每平米每月，有的显示35元每平米每月（含空调），还有显示16到18元的。签合同的时候得问清楚是纯物业费还是含了空调。停车位545到622个，月租金1200元，固定车位1800元。电梯35部日立电梯，其中18部是双轿厢办公客梯，最高梯速8米每秒。空调是约克VAV中央空调加新风系统，24小时供应。
这个价格放在福田CBD算什么水平？2026年上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。福田CBD的甲级写字楼租金大概在172元左右。大百汇广场110到280元的跨度，低区或者简装的单位比全市均价还便宜，高区整层的单位能摸到福田CBD的天花板。
谁在往里搬，需求有什么变化
再说需求端。2026年深圳写字楼市场有几个值得注意的变化。
第一，租金还在往下走，但跌幅在收窄。2026年第一季度，深圳甲级写字楼平均租金环比下跌2.3%，跌幅比之前几个季度进一步收窄。到了二季度末，全市甲级写字楼租金进一步降至144.2元每平米每月。
第二，空置率在缓慢下降。2026年一季度，全市甲级写字楼整体空置率降到了25.9%，连续两个季度回落。上半年整体空置率为29.1%。
第三，租金下行直接缩小了不同档次物业之间的成本差距，很多企业趁机改善办公环境。福田CBD近期许多业主继续通过降价、延长免租期等方式争夺优质租户。
具体到大百汇广场本身，这栋楼在2025年交出了一份相当亮眼的成绩单——在深圳甲级写字楼市场整体承压、福田CBD全年净吸纳量仅0.9万平方米的背景下，大百汇广场实现了新增租赁面积1.7万平方米，成为区域内少有的正向增长案例。
大百汇广场最独特的价值标签，是它被福田区政府正式认定为“私募证券大厦”——粤港澳大湾区首栋以私募证券为主题的产业楼宇。目前已入驻的金融巨头包括凯丰投资（百亿级私募）、美驰澳大利亚（全国首家澳资私募证券投资基金）、中信证券、华润元大基金等。科技巨头方面，Molex（莫仕）、TDK等也已入驻。深圳市财富管理协会2024年正式签约入驻。2026年还有新企业陆续入驻。
从入驻企业的构成来看，金融和科技是两大主力，跟福田CBD的产业生态高度吻合。这栋楼已经从一个超甲级办公楼，蜕变为聚焦私募、证券、科技与先进制造等行业的专业化商务平台。
入驻的话，得想清楚几件事
如果你正在考虑把办公室搬到大百汇广场，有几个点值得琢磨一下。
第一，面积选择非常灵活。 目前在租的面积从300平米到2800多平米都有。标准层面积1800到2800平米。标准层高4.45米，局部9米挑高。使用率大约70%到75%。小团队租个300来平米的独立办公室没问题，大企业要整层甚至多层也能满足。
第二，交通是核心优势。 大楼在金田路3086号。B1层直通地铁1号线和4号线会展中心站。周边覆盖7条地铁线、6个地铁站。5分钟车程到福田高铁站，14分钟直达香港西九龙。对于员工通勤和商务出行来说，福田CBD核心位置的交通便利程度在全市算第一梯队。
第三，硬件和配套是顶级的。 380米的高度、18米挑高双层大堂、35部日立电梯、24小时中央空调。大楼以深圳市花“簕杜鹃”为设计灵感，荣获LEED-CS金级认证和CTBUH全球最佳高层建筑奖。B1层直通29万平方米的卓悦中心商业综合体——米其林餐厅、高端零售、健身会所都在楼下。周边还有四季酒店、喜来登、丽思卡尔顿等五星级酒店环伺。
第四，政策红利是实打实的优势。 “私募证券大厦”的定位带来了一系列专项政策：新落户私募证券机构最高可获1亿元落户支持；入驻专业楼宇的机构最高可获400万元经营支持；高管最高可获80万元金融优才奖励；员工可享受1.8万到7.2万元生活补助。如果你的企业属于私募证券、基金、资产管理、金融科技这些方向，跟这栋楼的产业定位匹配度极高，这些政策红利是实打实的。
第五，注意一下价格差异和谈判空间。 同样在大百汇广场，不同房源的价格能从110元到280元每平米每月不等。差距主要来自楼层高低、面积大小、装修程度和朝向。低区大面积通常有比较大的议价空间——有的房源标注“价格好谈”，有的提供超长免租期。大面积、长租期通常有议价空间。签合同的时候得把物业费是20元还是35元含空调、停车费1200元还是1800元这些都问清楚。
第六，想清楚自己的企业需不需要“福田CBD地标”的门面和“私募证券大厦”的政策。 大百汇广场最大的卖点从来不是便宜，而是380米地标的品牌效应、福田CBD核心位置、以及“私募证券大厦”带来的政策红利和产业集聚效应。如果你的企业需要对外展示实力、需要跟金融机构或科技巨头打交道，或者符合私募证券大厦的产业方向可以享受专项政策，那这栋楼带来的价值可能比省下来的租金更重要。但如果你的业务对成本极度敏感、对地标形象和豪华配套要求不高，那福田CBD或者福田其他区域还有不少租金更低的写字楼可以选择。
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