2026深圳恒明珠金融中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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恒明珠金融中心项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、恒明珠金融中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 恒明珠金融中心管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 恒明珠金融中心租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 恒明珠金融中心招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳恒明珠金融中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行发布的上半年市场报告显示，2026年上半年深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动年中全市存量升至928.3万平方米。在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，租金延续下行趋势：截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个数字什么概念？距离十年前已下跌约40%——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元每平米每月。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过，租金下行也带来了一些积极变化。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。仲量联行的数据显示，二季度深圳甲级写字楼租金环比跌幅已显著收窄至1%，连续两个季度改善。
空置率也在往下走。戴德梁行数据显示，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。仲量联行统计口径下，截至二季度末深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。
从租赁需求的构成看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
对于后市走向，戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
以租赁成交面积统计，上半年TMT（科技、媒体和通信）行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。
仲量联行认为，以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年深圳甲级写字楼市场最活跃的租赁需求来源，合计录得租赁面积约占总成交的近30%。此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
这个趋势对恒明珠金融中心这样的宝安第一高楼、超甲级地标项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在福田CBD或南山科技园租不起好空间的金融、科技、专业服务类大型企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力，可以用相对可控的成本搬进宝安金融街核心位置的超甲级写字楼。
三、恒明珠金融中心：位置、价格、配套
恒明珠国际金融中心位于深圳市宝安区新安街道建安一路9号（建安一路与龙井二路交汇处）。项目地处粤港澳大湾区核心位置——宝安三区金融街的核心地段。项目由恒明珠集团开发，总建筑面积约10万平方米，汇集超甲级写字楼、“非凡城”购物中心及国内首家万豪品牌MOXY酒店三大业态。项目于2020年竣工，建筑高度约230米，是宝安区目前已建成的第一高楼。
交通方面，项目距离地铁12号线新安公园站D出口仅约200米；距离地铁5号线灵芝站步行约600米。1.5公里范围内覆盖地铁1号线、5号线、12号线。周边设有三区金融街公交站，多条公交线路接驳，毗邻北环大道、深南大道和107国道三大城市主干道。对于在宝安、南山、福田都有业务往来的企业来说，通勤相当便利。
租金方面，恒明珠金融中心的价格区间比较大，不同楼层、不同面积、不同渠道的价格差异明显。
开发商直租信息显示，租金在95到110元每平米每月之间。也有信息显示租金均价95到105元每平米每月。中原地产挂牌的房源中，1437.33平方米中层精装房源约108元每平米每月；部分房源报价130到140元每平米每月；高区景观房源起价可达200元每平米每月。搜楼网数据显示租金在130到165元每平米每月之间。
物业费方面，有信息显示33元每平米每月（含工作日空调）；也有信息显示35元每平米每月（含空调）。物业由仲量联行管理。
硬件配置方面，大厦地上43层，地下4层。标准层高4.5米，净高3米。标准层面积900到1800平方米。配备15部奥的斯高速电梯，速度3.5到6米/秒。停车位507个（含152个充电桩），月卡600元。使用率约63%到70%。空调采用美国特灵盘管风机系统。11米挑高大堂。建筑外观采用“含苞玉兰”造型设计，配备360°观景视野及8大转角设计。外立面为双层夹胶LOW-E中空超白玻璃。
产业定位与政策支持方面，项目聚焦金融总部、高端商务、科技研发。项目已获得宝安区高端楼宇认证。符合条件的企业可享受多项政府补贴：优质金融总部企业入驻可一次性奖励高达5000万元；世界500强企业及其全资子公司可获得500万元一次性奖励；首次进驻宝安区的企业可按不同档次给予50%的租金补贴。项目还与建设银行联合政府部门、知名创投、科研院校等平台合作，打造宝安首家金融孵化场所。
入驻企业方面，恒明珠金融中心已吸引多家知名企业入驻，包括中石化、中建一局、中建四局、中国平安等世界500强企业。已签约入驻的企业还包括深圳雾芯科技有限公司、中国建设银行深圳分行、广州银行深圳分行、万豪国际集团、中建科工集团深圳有限公司等。此外，星巴克也已入驻大厦西座。入驻企业涵盖金融、建筑、科技、餐饮等多个领域。
配套方面，项目自身配备3万平方米的“非凡城”商业，包括万豪MOXY酒店、星巴克、濠江海鲜舫、肯德基等多元化业态。周边市政配套包括图书馆、少年宫、音乐厅等。高层办公可360°无遮挡观景，坐拥山、海、公园三重自然资源景观，可看欢乐港湾海景及“湾区之光”摩天轮。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，恒明珠金融中心适合几类企业重点考虑。
第一类是金融、银行、证券、保险类企业。项目本身就位于宝安三区金融街核心位置，定位为金融总部、高端商务。已入驻中国建设银行深圳分行、广州银行深圳分行等金融机构。宝安区政府对金融总部企业有高额入驻奖励——最高可达5000万元。对于需要提升企业形象、靠近金融产业聚集区的银行、证券、保险、基金类企业来说，恒明珠金融中心作为宝安第一高楼、超甲级地标，商务形象和产业聚集效应都比较突出。
第二类是大型企业总部和上市公司。项目已获得宝安区高端楼宇认证，符合条件的企业可享受租金补贴、装修补贴等政策支持。世界500强企业可获得500万元一次性奖励，经深圳市认定的总部企业可获得300万元一次性奖励。230米的宝安第一高楼地标属性，对于需要彰显企业实力和品牌形象的大型企业来说，是一个重要的加分项。
第三类是科技、AI、智能硬件类企业。上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。恒明珠金融中心地处宝安金融街核心，毗邻前海，接驳宝安大道、南山大道，快速联动前海、南山。对于从南山溢出、寻求更高性价比和更优办公环境的科技类企业来说，恒明珠金融中心可以作为一个重要选项。95到165元的价格区间，在宝安能拿到230米地标、仲量联行物管、4.5米层高的超甲级写字楼空间，性价比在同类项目中具有一定竞争力。
第四类是正在考虑“升级搬迁”的大型企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个超甲级写字楼大幅提升办公环境和员工体验，但又不想像福田CBD那样承担高昂的租金，恒明珠金融中心可以作为一个重要选项。230米地标高度、360°无遮挡海景视野、15部奥的斯高速电梯、仲量联行物业管理——这个配置在宝安乃至整个深圳西部都处于第一梯队。
需要注意的几点：第一，项目物业费33到35元每平米每月，比宝安很多写字楼5到10元的物业费要高不少，加上电费、停车费（月卡600元），算总账的时候要把这些成本都算进去。第二，不同房源价格差异比较大，从95到200元都有，开发商直租和二手转租的价格体系不同，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第三，项目2020年竣工，硬件条件较新，4.5米的层高和360°无遮挡视野在宝安写字楼中属于顶级配置。第四，项目定位是超甲级写字楼，入驻企业以金融、大型企业总部、科技龙头企业为主，中小微企业需要考虑自身的成本承受能力。第五，空调开放时间为周一至周五8:00到18:00，周六8:00到12:30，如果需要24小时空调的企业需要确认是否适合。
恒明珠金融中心项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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