2026上海万象城办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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万象城项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海万象城办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大环境：上海写字楼市场到底在发生什么
2026年的上海写字楼市场，需求在回暖，但租金还在调整。
上半年上海写字楼净吸纳量累计录得31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼单季净吸纳量23.3万平方米，环比涨了9.9%。看房、询价、成交的都比去年多，企业的活跃度确实在提升。
但租金这边就现实多了。上半年全市写字楼报价租金较2025年末跌了1.7%，到237.2元/平米/月；实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元/平米/月。二季度市场平均成交租金195.2元/平米/月，环比跌了1.9%。“以价换量”还是业主的主流策略。
空置率方面，受上半年多个新项目集中入市影响，全市空置率同比上升2.1个百分点到24.5%。不过甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点到22.5%——好项目的去化在加快，一般的还在扛。
业内普遍认为2026年是上海写字楼市场的关键筑底年份。租金还在降，但降的速度在放缓。市场已经从“业主说了算”变成了“租户说了算”。
二、万象城在哪儿、什么样
上海万象城位于闵行区吴中路1799号。这个位置属于虹桥吴中路商圈核心，北临吴中路，西临外环高架。项目还有一个特别大的优势——与地铁10号线紫藤路站无缝连接，从地铁站直接就能进到写字楼大堂。距离虹桥综合交通枢纽（机场和高铁站）仅约2公里。
项目是华润置地在上海打造的最大规模、最高端的旗舰商业项目。总体量53万平方米，包括24万平方米的顶级购物中心、14万平方米的超甲级写字楼集群、3万平方米的国际精品酒店和5万平方米的空中花园。2015年竣工。物业由第一太平戴维斯管理。
写字楼部分由11栋建筑构成，包括5栋总部甲级写字楼和6栋超甲级写字楼。整层面积A栋2500平方米、B栋2674平方米、C栋2069平方米、D栋2290平方米。标准层高4.1到4.3米，净高2.8米。8.5米挑空大堂，70%到75%的得房率。每栋配有4部客梯、1部VIP梯、1部货运客梯。
园区还有一个特别的地方——5万平方米的超大空中花园，这在上海写字楼里非常少见。
三、租金到底什么水平——在虹桥板块有竞争力
万象城的租金价格区间拉得比较宽，从2.2元到5.8元/平米/天都有。差异主要来自楼层高低、朝向、装修程度、具体面积大小，以及是标准交付还是精装交付。
不同渠道的报价情况大致是这样的：有的招租信息显示3到4.2元/平米/天；有的显示3.5到4.0元；有的显示3.5到5.5元；还有的显示4到6.5元。实际成交租金大约在3.5到4.5元/平米/天。
具体房源方面——180平方米的房源日租金2.2元；250平方米的房源也是2.2元；662平方米的房源日租金5.8元。可租面积从95平方米到2674平方米都有覆盖。100平方米就可以起租。
物业费33到34元/平米/月，含空调能耗。停车位约3000个。空调是VAV中央空调系统，开放时间周一至周五8：30到18：00。空调加时费500元/小时。
那大虹桥板块其他写字楼什么价格？虹桥万科中心约4.00元/平米/天，东虹桥中心约4.50元。万象城的价格在虹桥板块属于中等偏上水平，但考虑到项目是地铁上盖、超甲级配置、5万方空中花园、24万方购物中心配套，这个价格还是有竞争力的。
四、需求在往哪儿走——谁在租、租什么
2026年上半年，上海写字楼市场的需求主力是金融、TMT和专业服务业。万象城的客群跟这个趋势高度吻合——金融投资、数字科技、跨境贸易、专业咨询是主力。
从已入驻的企业来看，阵容相当强大。世界500强关联跨国企业包括三星财险、LG化学等。金融机构有星展银行（虹桥支行）、友利银行、富邦华一银行等。行业领军企业包括欧普照明、康普通讯等。本土优质企业有上海罗森便利、玛丽黛佳总部等。此外还有哈工智能、申通地铁、中国工商银行、SK集团、盼盼食品、快乐蜂餐饮等。
万象城写字楼的稳定出租率已超过95%。有数据显示外环七宝华润万象城空置率仅为0.6%。在2026年上海写字楼市场整体空置率24.5%的背景下，这个出租率相当亮眼。
2026年市场还有一个明显变化——企业越来越倾向于控制成本、灵活调整，但头部企业也在借机升级搬迁，从普通办公楼搬到品质更好、配套更全的项目。万象城这种地铁上盖的超甲级写字楼、华润品牌开发运营、配套顶级商业和酒店、又有议价空间的项目，正好承接这部分升级需求。项目已形成以外资金融保险、照明科技、快消零售总部、专业服务为主导的高端商务生态。
五、入驻建议——什么类型的企业适合这里
金融、科技、贸易、专业服务类企业可以重点看。 三星财险、星展银行、LG化学、欧普照明等行业头部已经入驻。产业氛围浓厚，上下游对接方便。而且入驻万象城本身就是一种品牌背书。
需要顶级配套的企业值得考虑。 万象城不是单纯的写字楼，而是一个TOD综合体。24万方购物中心、5万方空中花园、3万方精品酒店——办公、商务宴请、休闲社交全部可以在一个项目里完成。员工吃饭、客户接待、商务洽谈都非常方便。
对地铁通勤有要求的企业可以看看。 10号线紫藤路站直接通到写字楼地下一层，出地铁就到办公室，不用地面换乘。10号线贯穿虹桥枢纽、古北、徐家汇、新天地、南京东路、五角场等核心区域。距离虹桥枢纽仅2公里，对于经常出差、有长三角业务的企业来说，这个交通便利度是顶级的。
对办公品质有要求的企业值得考虑。 超甲级写字楼标准、8.5米挑空大堂、4.1米超标准层高、70到75%得房率、VAV中央空调、新风系统、5万方空中花园——这些配置在大虹桥板块属于第一梯队。LEED金级预认证。对于需要顶级办公环境的企业来说，这里的硬件和形象都拿得出手。
预算特别紧张的企业需要掂量一下。 虽然万象城有2.2元起步的房源，但33到34元的物业费在大虹桥板块不算低。算总成本的时候要把物业费加上去。而且低价房源往往面积偏小或者位置一般，想拿好楼层、好朝向的房源，价格基本在3.5元以上。
六、具体怎么操作
看房和谈价都比较灵活。目前市场是租户主导，业主为了维持出租率在持续调整策略。
面积选择上，从95平到2674平都有。小团队可以租百来平的小户型，中型企业可以拿三五百平的标准间，大企业可以谈整层甚至整栋。100平方米就可以起租。
交付标准方面，有毛坯交付、简装交付、精装拎包入驻三种方案。免租期方面，租赁面积500平方米以上享1到2个月免租期，1000平方米以上享2到3个月。付款方式押三付一，也可以协商定制。入驻可以协助办理工商注册、税务登记等手续。
七、需要注意的几个点
一个是项目地址有不同说法。有的写吴中路1599号，有的写吴中路1799号，有的写虹莘路3999号。实际上这些指的是同一个项目的不同入口或不同期数。看房的时候确认好具体是哪栋楼就行。
另一个是物业费33到34元/平米/月在大虹桥板块不算低。虽然包含了空调能耗，但算总成本的时候一定要加上去。别光看租金便宜，最后物业费超预算。
还有一点是空调开放时间有限制。周一到周五8：30到18：00。如果需要经常加班或者周末办公，要问清楚延时空调500元/小时怎么收费。
2026年的上海写字楼市场，租户的选择权确实比前几年大了很多。对于正在找办公室的企业来说，这是个可以好好挑一挑的时候。万象城这种地铁上盖的超甲级写字楼综合体，在大虹桥板块的地段、品质和配套上都有优势，适合那些需要顶级办公环境、看重交通便利性和商业配套的企业。具体合不合适，还是得实地去看看、当面谈谈。
万象城项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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