2026上海新思大楼办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026上海新思大楼办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、先说位置和基本情况

新思大楼在徐汇区宜山路926号，属于漕河泾开发区的核心位置。这栋楼2008年竣工，地上17层，总建筑面积大概2.7万平方米。紧挨着地铁9号线漕河泾开发区站，步行大概3分钟。周边公交线路也挺多，757、700、120、89、69这些都经过。地下车位月租金500元。

楼里入驻的企业主要是科技型的，像甲骨文、思科（中国）、亘喜生物这些。华创证券上海分公司、上海融客软件科技这些也在里面。说白了，这是一栋科技企业扎堆的办公楼。

二、2026年租金到底什么水平

先看整体行情。2026年上半年，上海全市写字楼租金报价比2025年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元。实际成交的有效租金降了4.6%，到158元。二季度市场平均成交租金是195.2元/平方米/月，环比又跌了1.9%。简单说，全市租金还在往下走。

那新思大楼具体什么价？

2026年5月份有房源挂牌，252平方米的，租金5.5元/㎡/天起。1400平方米的大面积房源，有的报4.3元/㎡/天。1388平方米的整层，有的平台报价4.8元/㎡/天。也有部分房源报价在2.8到3.9元/㎡/天的区间。

换算成大家容易理解的数字：5.5元/㎡/天，租100平方米一个月大概1.65万；4.3元的话大概1.29万；3块钱的话大概9000块一个月。面积越大，单价往往越便宜。

跟漕河泾其他楼比，新思大楼的价格不算高。漕河泾核心区有些甲级楼租金能到5.5元以上。新思大楼的物业费是7.8元/㎡/月。

三、这栋楼刚经历了一次大改造

2025年6月到2026年1月，新思大楼做了一次彻底的城市更新。外立面、景观广场、电梯全换了，楼里还新开了咖啡店和便利店。最关键的是，这次改造解决了楼宇硬件老旧、形象品质差这些老问题。

怎么做的呢？国资基金把产权收购了，专业运营方来代建代运营。临盛焕新基金是主要投资方，上海临港新业坊负责运营。改造完以后效果很明显——整体出租率到了100%。

四、需求端在发生什么变化

2026年上半年，上海办公楼市场的净吸纳量是31.6万平方米，比去年同期增长了83%。需求确实在回暖。

从行业看，金融业占比16%排第一，专业服务业15.7%排第二，TMT行业14.5%排第三。基金公司需求回暖特别明显，私募、量化这些细分领域扩张积极，同比增长接近一倍。TMT里面，传统互联网企业在扩张，智能系统、芯片制造这些高科技企业需求也稳。

漕河泾本身是上海园区市场的核心板块之一，和张江、临空一起贡献了近五成的市场去化。漕河泾的特点就是科技企业密集，商汤、腾讯、飞利浦都在附近。新思大楼改造后定位更清晰了——做科技创新空间，服务总部经济和科技研发。

不过全市空置率还是往上走了，上半年同比上升2.1个百分点到24.5%。新增供应还在集中入市，2026年、2027年都是供应高峰期。高力国际的判断是，短期内供需结构难有明显改善。简单说，空置率可能还会涨。

五、入驻的实际情况

现在新思大楼的出租率已经100%了。但这不意味着完全没机会——办公楼市场一直有企业搬进搬出，关键是看有没有合适的时间和面积。

目前在租房源的信息比较杂。有的平台显示有633平方米的房源，报价4.2元/㎡/天。也有1388平方米整层的，报价3到3.75元/㎡/天都有。另外还有324到1500平方米不等的面积可选。具体的还是要实时去问，房源变化挺快的。

交房标准方面，有的房源是精装交付，家具全配，可以随时办公。也有的是遗留装修或者简装。支付方式有押一付一的，也有押三付一的。最短租期一般12个月。

六、几点实际建议

如果你是打算入驻的企业，有这么几个情况值得留意：

第一，全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。谈判的时候空间是有的。第二，新思大楼刚改造完，硬件条件比之前好很多，但出租率已经满了，想进去可能要等机会或者盯紧空出来的房源。第三，漕河泾的产业集聚效应是实打实的，周边科技企业多，上下游配套方便。第四，整层1388平方米的面积对中型以上企业比较友好，小面积房源相对少一些。

租金这块，不同面积、不同楼层、不同装修标准差别挺大。从2.8到5.5元/㎡/天都有覆盖。看自己预算和需求来选就行。停车费500块一个月，物业费7.8元/㎡/月，这些都是额外要算进去的成本。

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