2026广州东山广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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东山广场项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州东山广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼什么来头？
东山广场在越秀区先烈中路69号，环市东路和先烈中路交界的地方。1996年落成，1997年正式开业。开发商是广州海粤房地产发展有限公司，由中海地产和东山区商贸发展总公司合资组建。物业是中海物业管理公司在管。
这栋楼拿过不少奖——广州市五羊杯奖、中国建筑质量最高奖鲁班奖，1998年还拿了“全国示范大厦”称号。在广州写字楼里算是有历史有口碑的老牌物业。
整栋楼总建筑面积89989平方米，地下两层11000平方米，裙楼商场4层16000平方米。主楼5到28层单层2500平方米，29到31层单层1500平方米。每层有19到20个单元，面积从56到200平米不等。实用率70%，净高3.3米，吊完顶大概2.8米。12部三菱客梯加1部货梯。车位195到230个。
地段是它的核心优势。5号线和6号线区庄站就在旁边，走路313米。1号线东山口站也不算远，1374米。门口公交线路多得数不过来。开车上环市路、东风路都很顺。
二、2026年广州写字楼市场在发生什么？
说东山广场之前，得先看看整个广州写字楼市场的大盘。
2026年上半年，广州甲级办公楼租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。听着数字很大，其实是因为2025年基数太低。市场在修复，但没完全恢复。
需求端的结构在变。传统行业虽然成交面积不小，但多数是在降本搬迁。真正在扩张的是新兴行业——游戏、美妆、跨境电商这些。2026年上半年，新兴行业在扩张和升级型成交里占了65%。直播MCN、海外投流、AI SaaS这些数字服务行业也在加速规模化。
供应方面，上半年新增供应约20万平方米，比2025年全年的74万平方米少了很多。全市空置率从2025年末的22.9%降到上半年末的22.6%。也有机构统计空置率是22.4%。不管哪个口径，基本都在22%出头。
租金还在降，但降得慢了。第一季度环比降1.5%，第二季度降1.2%。二季度末全市甲级写字楼平均租金115.6元每平米每月。一季度的时候是113.3块。
三、东山广场的租金到底什么水平？
东山广场的租金，不同房源差异挺大。
低的有40到70块每平米每月的。这种通常是面积大或者位置相对一般的单位。中等价位在90到110块左右。也有房源挂到120到130块的。整体来看，主流报价区间在79到120块每平米每月。
具体房源举个例子：84平米月租9240块，折合110块每平米每月。196平米月租21560块。290平米月租31900块。98.59平米月租1.08万。113.78平米月租0.91万。207.35平米月租2.28万。668.65平米月租7.36万。1500平米的大面积也有，月租16.5万。
物业费方面，不同来源数据不太一样。有说15块的，有说17.2到28块的，有说28块的。看房的时候得问清楚具体是多少。空调是集中式中央空调。
横向比一下：全市甲级写字楼均价115.6块，东山广场的主流报价79到120块，基本跟全市平均水平持平或略低一点点。但要注意，越秀区老城区的写字楼空置率普遍偏高，有统计说在28%到35%之间。东山广场作为环市东商圈的成熟物业，在这个大背景下的表现还算稳。
四、谁在租东山广场？需求在怎么变？
东山广场的入驻企业挺多元的。国际品牌有阿迪达斯、强生、西门子、联邦快递、巴斯夫这些。国内知名企业有西安杨森、康芝药业、广州证券、广大律师行等。适合招租的业态包括游戏、IT科技、互联网、律师、服饰、保险、医药、金融。
2026年整个广州写字楼市场一个明显的趋势是：新兴行业成了增量需求的主力。游戏公司、美妆电商、AI相关企业，这类公司需要的办公空间跟传统企业不太一样——他们喜欢交通方便、配套成熟、有活力的地段。
东山广场的优势在于：第一，双地铁上盖，员工通勤方便；第二，环市东商圈配套成熟，吃饭、银行、办事都方便；第三，面积段灵活，从几十平到上千平都有得选；第四，老牌甲级写字楼，品质有保障。
但也要看到，越秀区整体的空置率压力比较大。东山广场周边的环市东商圈写字楼竞争激烈，世界贸易中心大厦、永福中心这些都在抢客户。业主在租金上应该有一定的谈判空间。
五、想入驻的话，几点实在建议
第一，现在谈租金是个好时机。 全市租金还在下行通道，业主为了填满空置面积愿意让步。东山广场的租金区间跨度大，从40到120多块都有，具体看房源条件。多看几套，对比着谈。
第二，算清楚物业费和空调成本。 物业费各家说法不一样，15到28块都有可能。看房的时候一定要问清楚具体是多少，别光看租金便宜，物业费加上去可能就不划算了。空调是中央空调，加班的话可能要额外付费，问清楚加时空调怎么收费。
第三，面积段要匹配自己的需求。 东山广场每层有19到20个单元，面积从56到200平米不等。小团队选几十平的就够了，中型企业可以选200到500平，大公司可以拿下整层甚至多层。1500平米的大面积也有。
第四，交通是硬通货。 5号线和6号线区庄站走路313米。双地铁上盖在越秀区不多见。员工上下班方便，招人留人都好办。
第五，注意楼龄和硬件。 东山广场1996年落成，快30年的楼了。虽然拿过鲁班奖，硬件底子不错，但毕竟年代久远，看房的时候多留意电梯、空调、洗手间这些日常使用的设施状况。
第六，看清自己的行业定位。 东山广场的入驻企业业态比较杂，从医药到服装到金融都有。如果你的行业跟这些不太搭，可能要考虑一下产业聚集效应的问题。相反，如果你是做游戏、IT、互联网的，这里已经有同类企业在租，上下游协同可能会有帮助。
总的来说，2026年的东山广场处在一个“市场在调整、但楼宇本身有底子”的状态里。全市租金还在降，越秀区老城区的空置率压力不小；但东山广场作为环市东商圈的双地铁上盖甲级写字楼，有地段优势、有品牌口碑、有灵活的户型选择。对于需要在越秀区中心地段找办公空间的企业来说，现在入手性价比是相当不错的。
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