2026上海利丰广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026上海利丰广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
2026年的上海办公楼市场，正在经历一个“量在涨、价在调”的阶段。
世邦魏理仕发布的报告显示，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。上半年共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受此影响，上海办公室市场空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，市场报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158.0元。
说白了，现在是“量在涨、价在调”的阶段，“以价换量”是业主的主流策略。
那具体到闵行漕河泾板块的利丰广场，情况怎么样？
利丰广场的基本面
利丰广场在闵行区宜山路2000号，前身是上世纪90年代的港资饮料厂。厂房闲置多年后，2021年完成城市更新改造，定位为“科创活力社区”。由香港百年企业冯氏集团与弘毅投资联手打造，2023年还进行了二次升级。
项目总建筑面积约8.76万平方米。由T1和T2两栋甲级办公楼、ABCD四条商业街区，以及几幢小独栋商办共同组成。T1栋主打传统办公面积出租，单套最小100多平方米，整层约2200平方米；T2栋主打精装小面积单元加共享空间，支持按工位计租、拎包入驻。3号楼和4号楼都是4层的独栋办公，适合需要独立形象的企业总部或展示中心。
物业是上海利丰物业管理有限公司，物业费24到28元/平方米/月。车位方面，园区配有大型停车场，车位费每月500到1000元。空调是中央空调。层高方面，办公净高约2.8米。
交通是利丰广场的一大优势。距离地铁9号线合川路站只有100到200米，步行3分钟就到。15分钟直达徐家汇，20分钟覆盖南京西路，30分钟连接虹桥枢纽。周边还有中环、沪闵高架、延安高架，3分钟就能上高架。员工通勤、客户来访都非常方便。
2026年的租金到底什么水平？
根据2026年各写字楼租赁平台的数据，利丰广场的日租金整体在3.0元到5.3元/平方米/天这个区间。
具体来看，T1栋传统办公的参考租金在3.5到4.0元/平方米/天。T2栋精装小面积单元的租金也在3.5到4.0元之间。独栋办公的租金高一些，可以到4.5元左右。有平台显示3.0到4.8元。大面积整层的租金可以谈到4元以下——2271平方米的整层房源，有报价3.5元/平方米/天。也有2050平方米的独栋精装房源报价3.0元。
WeWork在利丰广场的工位租赁价格在2000到2200元/工位/月。
综合来看，利丰广场的主流租金集中在3.5到4.5元/平方米/天这个区间。可租面积从120平方米到2271平方米都有。
对比一下全市的情况——全市租金报价是每月每平方米237.2元，换算成日租金约7.9元。利丰广场3.5到4.5元的主流租金，明显低于全市甲级写字楼的平均报价，差不多只有全市平均水平的一半。
放在漕河泾板块来看，利丰广场的价格在板块内属于中等偏低水平。周边同类型项目的租金普遍在4到6元区间，利丰广场3.5元起租的价格在漕河泾算是有竞争力的。作为2021年改造、2019年竣工的次新园区，又是地铁上盖、自带四条商业街区，这个价格在漕河泾板块性价比不错。
需求端在发生什么变化？
从全市来看，金融业以16%的占比居需求首位。TMT行业延续扩张态势，专业服务业需求回暖。
利丰广场这边，入驻的企业阵容比较亮眼。目前已入驻的企业包括利丰贸易、玩具反斗城、利程坊商贸、自然堂直播总部、上海链接者集团、WeWork等。周边还有字节跳动、莉莉丝、沐瞳科技、虾皮、游昆科技、阿里互娱、天玑科技、奇安信、青木科技等元宇宙和科技类企业。衣恋集团也已入驻。
从行业分布来看，有贸易物流（利丰贸易、链接者集团）、零售（玩具反斗城）、直播电商（自然堂直播）、共享办公（WeWork）等多个领域。周边更是聚集了腾讯、字节跳动等头部企业，形成数字经济、人工智能、生命健康等新兴产业集群。整个漕河泾板块有超过3500家企业、81家世界500强、160多家总部和研发中心。
利丰广场本身由利丰集团（冯氏集团）开发运营，开发商自持物业意味着楼宇的管理和出租策略相对稳定。项目定位为“AI+时尚产业活力社区”，重点吸引科技、时尚、文创类企业入驻。
一个值得注意的趋势是，2026年上半年上海写字楼市场“以价换量”的特征非常明显。业主更愿意在租金上让步来换取更高的入驻率。对租户来说，这意味着谈判空间比前几年大了不少。
入驻建议：怎么选、怎么谈
如果你正在考虑入驻利丰广场，有这几个点值得留意。
第一，看面积和预算的匹配度。 利丰广场的房源面积从120平方米到2271平方米都有。小团队（5-10人）可以考虑120到200平方米的，月租1.3万到2.4万（按3.5元计算）。中型团队（10-20人）可以看300到500平方米的，月租3.2万到5.4万。再大一点的团队，500到1000平方米的，月租5.4万到10.8万。50人以上的团队可以直接看整层——2271平方米的，单价可以谈到更低。2050平方米的独栋精装房源3.0元也能拿下。
第二，不同楼栋的产品定位不同。 T1栋是传统办公，适合需要独立空间的中大型企业；T2栋是精装小面积加共享空间，适合初创团队和需要灵活办公的公司。3号楼和4号楼是独栋，适合需要独立形象的企业总部。先想清楚自己的需求，再决定看哪一栋。
第三，装修状态影响实际成本。 精装修的房源可以拎包入驻，省去了装修时间和费用。标准交付的单价低一些，但需要自己投入装修。算总账的时候要把这两块都算进去。T2栋本身就是精装小面积单元，对不想操心装修的企业来说很方便。
第四，别只看租金单价，要把物业费也算进去。 利丰广场物业费24到28元/平方米/月。100平方米的房子，一个月物业费就要2400到2800块。这个成本在选址的时候一定要算进总预算。中央空调的能耗费用含在物业费里，不用额外再交空调费。
第五，停车成本也要考虑。 车位费每月500到1000元。园区配有大型停车场，车位比较充裕。如果公司开车员工多，停车基本不用担心。
第六，交通便利性是硬通货。 距离地铁站步行仅3分钟，9号线直达。员工通勤极其方便，招聘也更有吸引力。这一点在长期来看，价值会越来越明显。9号线串联松江、徐汇、闵行、浦东等多个区域，覆盖范围广。
第七，漕河泾的产业集聚效应。 漕河泾开发区是上海重要的高新技术产业集聚区之一。利丰广场周边聚集了腾讯、字节跳动、3M、微软、英特尔等众多科技巨头。如果公司属于科技、互联网、文创相关行业，在这里办公意味着更多的合作机会和产业协同。园区聚焦集成电路、人工智能、生命健康三大核心产业集群。
第八，自带商业配套是加分项。 利丰广场自带ABCD四条商业街区，涵盖美食餐饮、咖啡茶饮、便利店、生鲜超市等多种业态。员工午餐、商务宴请、日常采购都能在楼下解决，不用走远。园区还保留了30年前工业建筑的红砖肌理与拱形门廊，融入了现代玻璃幕墙，还有屋顶花园和无界草坪。这种“工业遗存+现代办公”的风格，在漕河泾板块比较少见。
第九，可注册是加分项。 利丰广场支持企业注册。对于初创企业、需要注册地址的公司来说，这是一个实实在在的优势。
第十，趁现在市场窗口期出手。 全市空置率在24.5%的高位，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。现在是租户议价能力比较强的时候——免租期可以谈（有房源显示超长免租）、租金折扣可以谈、付款方式也可以谈。有房源显示最短租期24个月起。租赁面积越大、周期越长，可享受越丰厚的企业专属优惠。
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