2026上海淮海国际广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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淮海国际广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、淮海国际广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海淮海国际广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
2026年的上海办公楼市场，正在经历一个“量在涨、价在调”的阶段。
上半年上海写字楼市场出现了非常明显的反弹。甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。分季度看，一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度延续上行，攀升到23.3万平方米。企业的搬迁、扩租、新设需求全面在释放。
但供应端也没闲着。上半年办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。供应一多，空置率就上去了——全市空置率同比上升2.1个百分点，达到24.5%。
租金这块压力不小。上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%，到每月每平方米237.2元。算上各种优惠和免租期，实际成交的有效租金降了4.6%，到158元。二季度市场平均成交租金195.2元/㎡/月，环比下跌1.9%。
说白了，现在是“量在涨、价在调”的阶段，“以价换量”是业主的主流策略。
那具体到淮海中路核心段的淮海国际广场，情况怎么样？
淮海国际广场的基本面
淮海国际广场在徐汇区淮海中路1045号，地处淮海中路与襄阳南路交汇处。由中青旅集团（上海）与高申实业公司联合开发，2005年竣工。总建筑面积约73000平方米，由一幢45层国际甲级写字楼、4层商业裙房和16层公寓式酒店组成。标准层每层建筑面积约1400到1600平方米。
外立面是45层全玻璃幕墙塔楼。标准层高4米，净高2.7米，大堂层高7米。得房率约70%。
交通是淮海国际广场的核心优势。坐拥淮海路商圈，与嘉华中心隔街对望。距离地铁1号线、10号线、12号线陕西南路站只有5分钟的步行路程。周边商圈配套完善，环贸iapm、百盛等高端商业体密集。
物业由上海淮海国际广场物业管理有限公司负责，戴德梁行担纲物业管理顾问。物业费35元/㎡/月。车位地下255个。车位月租金1800元。空调是中央空调，开放时间周一至周五8:00至19:00，周六8:00至13:30。电梯配了客梯8部、货梯1部。网络支持电信、联通、移动三家运营商。
大厦内部还设置了百余套公寓式酒店。商业裙房配套齐全，周边高端餐厅、咖啡馆、银行、便利店一应俱全。
2026年的租金到底什么水平？
根据2026年各写字楼租赁平台的数据，淮海国际广场的日租金整体在3.52元到10.8元/㎡/天这个区间。不同房源的价差比较大。
具体到各个面积段和装修状态：
· 小面积房源（100到200㎡）：188㎡精装4.5元/㎡/天；196㎡精装4.8到5.28元；208㎡精装4.65元。
· 中等面积房源（200到300㎡）：236㎡精装5.2元；247㎡精装7.72元；270㎡的5.5元。
· 大面积房源（400到1600㎡）：480㎡的5.5元；1430㎡精装5.5元；1600㎡左右的整层房源也有在租。
· 整体租金区间还有4.5到6.5元/㎡/天的报价。
综合来看，淮海国际广场的主流租金集中在4.5到6.5元/㎡/天这个区间。部分精装修或高区房源可以拉到7元以上。
对比一下全市的情况——全市租金报价是237.2元/月/㎡，换算成日租金大概是7.9元。淮海国际广场4.5到6.5元的主流租金，低于全市甲级写字楼的平均报价。
但放在淮海中路商圈来看，这个价格属于正常水平。淮海中路-新天地板块的租金普遍在5.8到6元/㎡/天。淮海国际广场作为2005年竣工的国际甲级写字楼，4.5到6.5元的价格在淮海路核心段算是比较有竞争力的。
跟2025年比，淮海国际广场的租金区间整体保持稳定。2026年部分房源的报价还略有松动——188㎡的4.5元、196㎡的4.8元，说明在当前市场环境下，业主在价格上愿意做一些让步。
需求端在发生什么变化？
从全市来看，金融业以16%的占比居需求首位。TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。
淮海国际广场这边，入驻的企业阵容非常亮眼。目前已入驻的企业包括：日本航空、美国航空、资生堂、罗氏药业、金杜律师事务所、麦肯光明广告有限公司、日本TMI律师事务所、美国铂金斯伊士曼建筑设计咨询（上海）有限公司。此外还有宝马公司、出光润滑油贸易有限公司、美国IPG集团、汇加投资、奥雅纳工程咨询、光大证券、招商银行等知名企业。
整体来看，淮海国际广场的租户以跨国企业、外资机构、高端专业服务为主。行业覆盖航空、金融、法律、咨询、广告、医药等多个领域。租户的国际化程度和专业服务水平都比较高。
一个值得注意的细节是，淮海国际广场2005年竣工，至今已经运营了超过20年。能在这么长的时间里持续吸引日本航空、资生堂、金杜律所这样的世界级企业入驻，说明这个楼在高端商务市场的认可度确实很高。
入驻建议：怎么选、怎么谈
如果你正在考虑入驻淮海国际广场，有这几个点值得留意。
第一，看面积和预算的匹配度。 淮海国际广场的房源面积从100㎡到1600㎡都有。小团队（5-10人）可以考虑188到208㎡的，月租2.5万到3万。中型团队（10-20人）可以看236到270㎡的，月租3.7万到4.5万。再大一点的团队，400到500㎡的，月租6万到8万。50人以上的团队可以直接看800到1600㎡的大面积或整层，单价可以谈到更低。
第二，装修状态影响实际成本。 精装修的房源单价在4.5到5.5元，部分高配精装可以拉到7元以上。标准交付的单价相对低一些。精装修的省去了装修时间和费用，标准交付的单价低但需要自己投入。算总账的时候要把这两块都算进去。
第三，楼层有讲究。 不同楼层的房源价格差异明显。淮海国际广场总共45层，高区的房源视野更好，可以看到淮海路景观，价格也相应高一些。如果对景观没有特别要求，中低区的房源性价比会更高。
第四，别只看租金单价，要把物业费也算进去。 淮海国际广场物业费35元/㎡/月。100㎡的房子，一个月物业费就要3500块。这个物业费在淮海路核心段属于正常水平。中央空调的能耗费用含在物业费里，不用额外再交空调费。不过中央空调开放时间是工作日8:00到19:00、周六8:00到13:30。如果公司经常加班，加班空调费会是一笔额外开支，建议提前问清楚收费标准。
第五，停车成本不低。 车位255个，月租金1800元。1800元的月租金在淮海路核心段属于较高水平。如果公司开车员工多，停车成本会是一笔不小的开支。建议提前跟物业确认车位分配规则。
第六，交通便利性是硬通货。 距离地铁站步行5分钟，1、10、12号线三轨交汇。员工通勤极其方便，招聘也更有吸引力。这一点在长期来看，价值会越来越明显。
第七，淮海路商圈的品牌效应。 淮海路是上海最核心的商业街之一。在淮海国际广场办公，本身就代表着一种商务形象和品牌背书。如果公司需要面对高端客户、外资合作伙伴，这个地段的品牌价值是实实在在的。
第八，综合性物业配套是加分项。 大厦内部设有公寓式酒店和商业裙房。对于有差旅需求的企业来说，员工出差可以就近入住；商务宴请、客户接待也有高端商业配套支撑。这种综合性物业的便利性，是纯写字楼不具备的。
第九，趁现在市场窗口期出手。 全市空置率在24.5%的高位，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。现在是租户议价能力比较强的时候——免租期可以谈、租金折扣可以谈、付款方式也可以谈。有房源显示免租期面议，说明有谈判空间。最短租期一般12个月起。
淮海国际广场在淮海中路核心段属于一个比较经典的选择。它不是最新的超甲级写字楼——2005年竣工的楼宇，楼龄超过20年；但位置在淮海路最核心的地段、三条地铁交汇、交通极其方便；45层全玻璃幕墙地标建筑、形象好；7米挑高大堂、4米层高、空间开阔；入驻企业以跨国公司和高端专业服务为主、商务氛围浓厚；综合性物业配套、公寓酒店和商业裙房一应俱全；租金4.5元起，在淮海路核心段属于门槛适中的选择。
对于追求品牌形象、看重交通便利和商圈价值、有国际化商务需求的企业来说，2026年这个时间点，值得认真看一看。
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